【正文】 有公共的合院空間。 ?項目定位分析 賣點提純 建筑風(fēng)格 自身配套： 享受金字塔頂?shù)淖鸪? 全國最大的室內(nèi)溫泉中心、天泰假日海灘、天泰滑雪場、天泰高爾夫、東方威尼斯水城、國際游艇俱樂部等休閑配套資源非常豐富。 品牌優(yōu)勢：天泰開發(fā)商的品牌號召力； 配套問題：項目周邊生活配套 ， 尚不完善 距離問題：主要是客戶心理距離 周邊物業(yè)影響：周邊農(nóng)民村住宅 ， 拉低了此區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì) 。 未來區(qū)域市場放量 ， 同類產(chǎn)品競爭加劇 。 ?項目定位分析 SWOT分析 把夢想照進(jìn)現(xiàn)實的地方 文化之城 體驗之灣 宜居之鎮(zhèn) 生態(tài)之區(qū) 教育 國際學(xué)校 雙語幼兒園 培訓(xùn) 企業(yè)戴維營 文化“ show”場 音樂會 展示會 發(fā)布會 服裝節(jié) 從餐飲到飲食文化 海鮮節(jié) 娛樂 高爾夫 浴場 滑雪場 游艇 劃水 兒童游樂 餐飲 觀景 漫步 親水 環(huán)境 景觀 配套 生活配套 教育配套 商業(yè)娛樂配套 交通 濱海大道 山 海 陽光 沙灘 清新空氣 生態(tài)的技術(shù) 郊區(qū)化的感受 自我放松 ?項目定位分析 項目整體定位 樹立項目定位升級意識 A、樹立園區(qū)內(nèi)的靈魂性標(biāo)志 B、打造有特色的精神家園 C、提供假日酒店式物業(yè)服務(wù) D、打造文化之城 E、增強(qiáng)項目與周邊的互動 —— 打造第一印象 ?項目定位分析 項目整體定位升級 A、樹立園區(qū)內(nèi)的靈魂性標(biāo)志 項目的核心利益點 高性價比 低密度、低單價、低總價，市場少有 高爾夫、溫泉、海景等 開闊舒展的社區(qū)大景觀，親和力強(qiáng)、并極具可塑性和震撼力 27棟的高爾夫球場 靈魂性標(biāo)志： ? 推廣層面上最易樹立項目的牢固記憶 ? 項目的核心賣點，項目對外的形象落腳點 ? 項目品質(zhì)與品位提高的基礎(chǔ) 意義： B、打造有特色的精神家園 訴求內(nèi)涵升級 營銷品位升級 出發(fā)點 樹立項目最具號召力的精神標(biāo)桿 創(chuàng)造項目獨(dú)有的精神生活 提升項目的整體品位，實現(xiàn)定位升級 社區(qū)靈魂性標(biāo)志 設(shè)施內(nèi)容改造 豐富內(nèi)容 開放式經(jīng)營 社區(qū)情景打造 社區(qū)內(nèi)部建設(shè) 利用高爾夫球場、會所、滑雪場及現(xiàn)有設(shè)施內(nèi)容的挖掘豐富 打造本項目 度假俱樂部般的生活狀態(tài) 社區(qū)情景打造 運(yùn)動氛圍 娛樂氛圍 休閑氛圍 娛樂氛圍營造 利用項目現(xiàn)有資源，在室內(nèi)外 增加娛樂設(shè)施 休閑氛圍營造 利用美食、品酒、主題 PARTY等具備休閑氣質(zhì)的活動 增強(qiáng)項目舒緩、休閑的生活氛圍 舒緩、休閑、娛樂的 西式度假生活 打造項目獨(dú)有的精神家園 ?西式度假生活，開放生活情景 ?西式度假生活，輕松生活方式 ?西式度假生活，健康生活氛圍 C、提供假日酒店式物業(yè)服務(wù) 全方位滿足客戶對第二居所的需要 D、打造文化之城 和名校合作建立雙語幼兒園、國際學(xué)校 從餐飲到飲食文化：海鮮節(jié) 建立企業(yè)戴維營培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 文化“ show”場：音樂會、展示會、發(fā)布會、服裝節(jié)、滑雪節(jié)、高爾夫球賽 帆船賽 與周邊農(nóng)村農(nóng)戶合作，開辟自理葡萄園、自耕菜地。 本項目在產(chǎn)品精細(xì)度和硬件創(chuàng)新度上，透視整個青島東部別墅市場，都占有一定的優(yōu)勢 完美的產(chǎn)品價值 + 完美的消費(fèi)價值 （一次競爭力） （二次競爭力） 本案產(chǎn)品價值重新認(rèn)識 → 完美 60%產(chǎn)品價值 20%情緒價值 + 20%服務(wù)價值 （來自稀缺性建筑形式） (來自區(qū)域升值）（來自中產(chǎn)階級的消費(fèi)需求和心理愉悅） ?項目定位分析 項目形象定位 借助“完美”學(xué)說 打造青島至尊級山海名宅 我們最終提供給消費(fèi)者什么？ 為居住者提供心靈上的愉悅。 ?項目定位分析 項目形象定位 享受健康娛樂、享受舒緩休閑生活的 開放式度假別墅 ?超大會所、親和氣氛，提供快樂分享平臺 ?超高性價比中端路線的別墅定位天生就有開放色彩 ?運(yùn)動娛樂的休閑生活強(qiáng)調(diào)的就是參與和共享 ?共享參與、健康休閑，演繹出度假式別墅的核心氣質(zhì) ?項目定位分析 項目形象定位 足夠的舒適性與升值潛力 決定消費(fèi)人群購買時的心理傾向 —— 自用與投資類人群 ?項目定位分析 客戶定位 ? 私營企業(yè)主或企業(yè)高級管理層 ? 企業(yè)、機(jī)構(gòu) ? 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 ? 海歸與韓日等外籍人士 ? 金融領(lǐng)域高層、商界名流 客戶范疇 — ? 政府高層人士 ? 文化、文藝界自由職業(yè)者 本項目目標(biāo)客群階層屬性分析 ?隱性頂層 ?富豪階層 ?中產(chǎn)階級上層 ?中產(chǎn)階級中層 ?中產(chǎn)階級下層 ?普羅大眾 ?項目定位分析 客戶定位 周遍省市 北京 \山西 \上海 \江浙等地 青島 新東部 溫泉鎮(zhèn) 山東全省 大青島 青島 市場驅(qū)動力 需求吸納力 區(qū)域級競爭 市層客群 城市級競爭 全國客群 區(qū)域分布廣泛 ?項目定位分析 客戶定位 品牌發(fā)展戰(zhàn)略 核心目 標(biāo)客戶 以自用傾向為主導(dǎo)的人群素描 向往東部的青島城市中產(chǎn)階層 身份地位： 激情中產(chǎn) ：高級白領(lǐng)和金領(lǐng)中富于生活激情的一群 政府機(jī)關(guān)人員 海歸與韓日等外籍人士 傳媒人群：電視 \演藝 \傳媒 \廣告及文化關(guān)聯(lián)群體文化 、 文藝界 、 自由職業(yè)者 其他省市對青島有特殊情結(jié)的人群 ?項目定位分析 客戶定位 以投資傾向為主導(dǎo)的人群素描 身份地位： 以專業(yè)地產(chǎn)投資客、奢侈品收藏人士、外籍買家為主，另含部分外省市機(jī)構(gòu)以對外窗口的目的購買。 ?項目定位分析 客戶定位 消費(fèi)特征解析： 尋求時尚，尋求別致的生活感受 ? 知識結(jié)構(gòu)完善，有較強(qiáng)的審美和辨別能力 ? 較高的文化修養(yǎng)，尋求時尚而舒緩的生活情調(diào) ? 對價格特別是總價有一定的敏感度，對性價比的要求更高 ? 既希望擁有自己的院落，同時也希望能有運(yùn)動、休閑的公共場所，以滿足他們對交流的欲望和對健康生活的追求 ? 注重家庭生活， 鐘情于和家人共同體味生活中的愜意和快樂 ?項目定位分析 客戶定位 我們怎么做 ?品牌與營銷雙線推進(jìn)潮式營銷規(guī)劃 ?項目客戶渠道 ?情景營銷 ?銷售執(zhí)行 ?現(xiàn)有產(chǎn)品改善 ?品牌發(fā)展規(guī)劃 實現(xiàn)夢想與榮耀的旅程 面對 動 態(tài)發(fā)展的青島房地產(chǎn)市場 天泰集團(tuán)選擇了 獨(dú)樹一幟、非常鮮明的規(guī)劃理念： “原創(chuàng) 合院 洋房” 由此誕生的 天泰 .圣羅尼克 在營銷推廣中 偉業(yè)認(rèn)為應(yīng) —— 動 。 現(xiàn)場示范功能還不夠完善 缺乏一條清晰明確的品牌和銷售相結(jié)合營銷主線 缺乏競爭機(jī)制的銷售管理體系 。 默默接近完美，冬季不寂寞 —— ———— ————— —— —— — 08年 “名” “利”雙收， 深耕已購客戶。 邀請知名演藝界人士作代言人（成龍），邀請政府官員、地產(chǎn)界等各行業(yè)名流加入該俱樂部，以擴(kuò)大天泰品牌在高端人層中的影響力。 珍珠項鏈計劃 主要做用： 擴(kuò)大客戶的儲備問題