【正文】 資源部發(fā)布緊急通知（45號令），停止別墅類用地的土地供應(yīng)。禁止出讓別墅類用地。 2023年 1月，國務(wù)院出臺 《 促進節(jié)約集約用地的通知 》。Code of this report | 9169。 通過以聯(lián)排名義報批，以獨棟產(chǎn)品營銷的手法或者是低容積率別墅搭配高容積率的公寓，來達到容積率符合地塊出讓的要求。政策 對策2023年以前總體政策方向2023年重大政策改變 2023年，國土資源部新別墅定義有望除此前的高度、容積率兩方面的限制外，包括套型、面積等多方面，不排除將聯(lián)排、疊拼等項目也包括進來，對別墅用地進行嚴控。過熱 ——調(diào)控 ——放開 ——再過熱—— 再調(diào)控Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽城市解讀沈陽是遼寧省省會，市區(qū)面積 3945平方公里，中心建成區(qū)面積 729平方公里，沈陽市轄 10區(qū) 3縣 1縣級市，包括和平區(qū)，沈河區(qū)，皇姑區(qū)，鐵西區(qū)，大東區(qū)，東陵區(qū)，于洪區(qū)，蘇家屯區(qū)，沈北新區(qū) ，渾南新區(qū)以及新民、法庫等縣市。到 2023年將沈陽地區(qū)生產(chǎn)總值達到或接近中等發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展水平，將沈陽建設(shè)成為東北亞地區(qū)國際性金融中心城市。 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成，增長 %； 商品房銷售面積達到 ，增長 %，充分發(fā)揮了拉動投資、帶動消費的雙重作用。 2023年預(yù)計城市居民人均可支配收入達到 18560元，增長 %。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽城市規(guī)劃方向： 根據(jù) Walter Christaller和 August Losch的城市中心地理論 ，沿二環(huán)高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈撫、沈丹、沈盤等交通干線放射方向發(fā)展， 按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城、建制鎮(zhèn)三個層次設(shè)置。沈陽的城市建設(shè)要由內(nèi)向外擴展，向調(diào)整布局結(jié)構(gòu)過渡，積極發(fā)展遠郊城鎮(zhèn)，向區(qū)域城市（鎮(zhèn)）群體化結(jié)構(gòu)過渡。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽別墅發(fā)展史開端 第一代別墅城市別墅 河畔花園、新世界翠堤豪園第二居所投資品發(fā)展 成熟 近郊別墅1992年 —1999 年第二居所度假別墅第一居所第二代別墅第三代后別墅＜ 南部（渾南及蘇家屯）板塊：信盟花園、鳳凰花園北部（于洪白山路）板塊：巴黎世家、靚馬新村、加州陽光花園、荷蘭村 。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽歷年別墅銷售量情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局信息中心㎡沈陽別墅市場一直保持高速上漲狀態(tài)，未受經(jīng)濟危機及幾次政策調(diào)整影響，抗跌性強，是一個穩(wěn)定發(fā)展的市場。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽別墅 2023年入市情況分析沈陽市 2023年別墅市場的銷售面積在 ，占商品住宅面積的 %，比上年增長了 %； 別墅的銷售額在 ，占商品住宅的 %，同比增長 %；二手的別墅市場銷售面積也比去年上漲了 %，即 134套。2023年沈陽預(yù)計在售的和即將進入市場的別墅項目有近 70家，且多半會在下半年入市。2023年沈陽的北、東、南側(cè)的別墅項目即將面市，競爭壓力會比較大，新的產(chǎn)品的問市，國內(nèi)一線開發(fā)商如龍湖、恒基兆業(yè)的進入，在整體上使市場上升一個臺階。 Copyright Centaline Group, 2023 從 1992年的河畔花園開始，沈陽別墅市場已經(jīng)走過 18年，經(jīng)歷了從第一居所向第二居所和度假別墅、保值投資品的轉(zhuǎn)變，并逐漸形成了幾大別墅板塊。Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽別墅項目區(qū)域分布棋盤山板塊蒲河新城板塊北二環(huán)白山路板塊大渾南板塊桃仙機場西部新城板塊三環(huán)二環(huán)沈陽市區(qū)域分布特點：大渾南、棋盤山和蒲河新城三大板塊鼎立，引領(lǐng)北二環(huán)白山路、西部新城兩小板塊。 Copyright Centaline Group, 2023所屬板塊 典型項目名稱 別墅類型 主力戶型 現(xiàn)在單價棋盤山板塊 萬科蘭喬圣菲 獨棟聯(lián)排 獨棟 3801000㎡ ，聯(lián)排 240270 ㎡ 聯(lián)排 — 萬 /㎡ 獨棟 — 萬 /㎡保利十二橡樹 獨棟聯(lián)排 獨棟 250380㎡ ，聯(lián)排 222269㎡ 聯(lián)排 1萬 /㎡ ，獨體 /㎡首創(chuàng)棋盤山 1號 獨棟聯(lián)排 獨棟 390—410 ㎡ 480—590 ㎡聯(lián)排 200—230 ㎡ 未定　首創(chuàng)琥珀灣 雙拼聯(lián)排 雙拼 388397㎡ 、聯(lián)排 240260㎡ 聯(lián)排 70008000元 /㎡ 雙拼 /㎡蒲河新城板塊道義板塊 碧桂園太陽城 雙拼聯(lián)排 聯(lián)排 265— 369㎡ 雙拼 315— 611㎡ 聯(lián)排均價 7500元 /㎡ ，雙拼 7000— 8000元 /㎡ 。雙拼 300— 420㎡ 　 聯(lián)排 6500元 /㎡ ，雙拼別墅未定　沈陽典型項目信息提列Code of this report | 20169。 Copyright Centaline Group, 20230150200250300350400450500㎡100600 550650150200250 300350400450500100600550650萬元聯(lián)排別墅疊拼別墅沈陽別墅部分項目聯(lián)排疊拼單套面積與總價對比蘭喬圣菲十二橡樹首創(chuàng)棋盤山 琥珀灣 太陽城榮盛香緹瀾山 原香墅 中海城 橡樹灣 銀河城 長青灣深航翡翠城 富力仙湖國際中旅國際聯(lián)排別墅總價疊拼別墅總價Code of this report | 22169。 2023年以后萬科、保利、奧園等品牌開發(fā)商的進駐大大提升區(qū)域的居住價值，各項目紛紛自建商業(yè)配套在很大程度上解決了區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足的弱勢。區(qū)域代表項目： 萬科蘭喬圣菲、保利十二橡樹莊園、唯美十方、桑提亞納、沈陽碧桂園區(qū)域發(fā)展趨勢： 2023年，以首創(chuàng)棋盤山 1號為代表的第五代別墅的入市，棋盤山的休閑居住價值獲得再次提升，但隨著區(qū)域自然和人文資源的開發(fā)殆盡，未來低密度產(chǎn)品供應(yīng)將逐年減少。 Copyright Centaline Group, 2023萬科蘭喬圣菲 —— 棋盤山萬科領(lǐng)位沈陽別墅開篇之作規(guī)模 前四期占地 ，總建 。發(fā)展商 沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司Code of this report | 24169。Code of this report | 25169。推廣情況 現(xiàn)在無大規(guī)模推廣銷售情況 前期認籌超過 180組，開盤成交 108套房源，銷售 。戶型面積 聯(lián)排 222280㎡ 、獨棟 280400㎡產(chǎn)品風(fēng)格 北美風(fēng)格項目配套 沈陽二中、沈陽育才 、東陵區(qū)中心醫(yī)院、 204醫(yī)院、 245醫(yī)院、 201醫(yī)院項目主要賣點重現(xiàn) 《 飄 》 北美貴族生活場景，北美莊園風(fēng)格， 地上部分首層舉架 3米除車庫外面積贈送發(fā)展商 沈陽廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司Code of this report | 26169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)模 總占 9萬 m2， 總建 m2容積率 一期容積率 項目地址 東陵東陵南街 16和 18號 物業(yè)類型 獨棟別墅，聯(lián)排別墅開盤時間 2023年 6月均價 未定戶型面積 聯(lián)排 200—230 ㎡，沿河獨棟 480—580 ㎡，園區(qū)中間小獨棟 390—410 ㎡產(chǎn)品風(fēng)格 托斯卡納風(fēng)格總戶數(shù) 4000戶（一期規(guī)劃 191戶）項目配套 英達街道中心小學(xué)，農(nóng)大附小，新星實驗中學(xué)，英達中學(xué)，沈陽農(nóng)大，陸軍總院，東陵區(qū)醫(yī)院，東陵區(qū)第二醫(yī)院，農(nóng)大醫(yī)院項目推廣語 一山一水一墅一藏項目賣點 棋盤山 1號一期產(chǎn)品是在沈陽前四代別墅基礎(chǔ)上發(fā)展而來的 “ 第五代別墅 ” 。發(fā)展商 沈陽吉天置業(yè)有限公司首創(chuàng)棋盤山 1號 —— 沈陽第五代別墅Code of this report | 28169。 Copyright Centaline Group, 2023蒲河新城板塊： 由道義板塊和輝山板塊構(gòu)成。區(qū)域特點： 2023年沈北新區(qū)和蒲河新城的成立，政府政策的大力扶持，涌現(xiàn)部分低密產(chǎn)品提升區(qū)域居住價值。隨著蒲河招商的進行和城市基礎(chǔ)建設(shè)配套完善。該區(qū)域是沈陽各大別墅區(qū)最有潛力的地區(qū)。發(fā)展趨勢：輝山道義人文教育資源和景觀資源將充分被挖掘，出現(xiàn)龍湖別墅為代表的中高端別墅產(chǎn)品。 Copyright Centaline Group, 2023道義板塊碧桂園太陽城 —— 蒲河新城第一大盤規(guī)模 占地 62萬㎡，建面近 100萬㎡ 容積率 地理位置 沈北道義開發(fā)區(qū)蒲河路 411號物業(yè)類型 雙拼別墅，聯(lián)排別墅，小高層，高層開盤時間 2023年 8月 3日一期開盤目前均價 聯(lián)排別墅均價 7500元 /㎡，雙拼別墅7000—8000 元 /㎡。產(chǎn)品風(fēng)格 西班牙建筑風(fēng)格項目配套 大型私人會所、商業(yè)街、幼兒園，遼大、沈陽師大、沈陽航空學(xué)院等發(fā)展商 碧桂園集團Code of this report | 31169。發(fā)展商 沈陽龍湖新北置業(yè)有限公司道義板塊龍湖香醍漫步 —— 龍湖地產(chǎn)托斯卡納田園別墅Code of this report | 32169