【正文】 點式樓 ?就是沒有正南正北的房子，朝向是東南、東北、西南、西北。大的來講，點式是指以核心筒為中心對稱布置的短板樓 ?缺點 ? ，每層的住戶多為 4戶以上，甚至高達 12戶。每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式 酒店式服務(wù)公寓： 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層 (如閣樓 )也應(yīng)計算建筑面積。 ? (3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻 (不包括采光井、防潮層及其保護墻 )外圍的水平面積計算。 ? (5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。 Page 32 計算建筑面積的范圍下 ? (8)雨棚結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過 ，應(yīng)按雨棚結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的一半計算面積（有柱雨棚和無柱雨棚計算應(yīng)一致）。 ? (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。 ? (11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。 Page 33 不計算建筑面積的范圍 ? (1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛 (壁 )板，如：柱、垛、勒腳等。 ? (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。 ? (5)層高在 (設(shè)備層 )。 ? (7)層高小于 ，坡地建筑物吊腳架空間 Page 34 綠地面積、綠地率、綠化率 綠地面積 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于 2米的土地 綠地率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） 綠化面積 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） Page 35 房屋的產(chǎn)權(quán)面積、預(yù)測面積、實測面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù) Page 36 得房率 、 容積率 得房率 是指套（單元）套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比 即 得房率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 容積率 是 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） 即： 總建筑面積 / 總用地面積 = 容積率 Page 37 地下室、半地下室、假層、閣樓（暗樓 ） 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 ），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 / 2者 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過 1/2者 假層 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層 閣樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層 Page 38 戶型比、面積誤差比 戶型比： 指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重 面積誤差比： 面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積） 100% / 合同約定面積 面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%），按照合同約定的價格據(jù)實計算，買受人請求解除合同的，不予支持 Page 39 日照間距 日照間距： 指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù) 建筑的長高比： 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)，當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑系數(shù)不得小于 ，多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行 ，塔式居住建筑長高比的長度，應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表１規(guī)定的建筑間距系數(shù) ，建筑間距的系數(shù)不得下于 Page 40 層高、凈高 層高： 住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。根據(jù) 《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GBJ100－ 87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 、 Page 42 五證兩書 五證： 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售許可證》（期房《商品房預(yù)售許可證》） 其中：《國有土地使用證》《商品房銷售許可證》由房管部門核發(fā)； 《用地規(guī)劃證》《工程規(guī)劃證》由規(guī)劃部門核發(fā)； 《開工證》 由建設(shè)部門核發(fā) 兩書： 《住宅使用說明書》 和《住宅質(zhì)量保證書》 Page 43 內(nèi)部認購 近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得 《商品房預(yù)售許可證》 等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認購”的方式銷售商品房。同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內(nèi)部認購的銷售量和時間。 當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害 Page 44 基價、起價、預(yù)售價、均價 基價也叫基礎(chǔ)價 ，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。均價一般不是銷售價 Page 45 定金、訂金 定金： 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的； (2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的； (3)雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的； (4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的 Page 46 誠意金、違約金 誠意金： 目前在買方市場中，已有了一種新的發(fā)展趨勢，即交“誠意金”。代理方收取“誠意金”后，會非常努力地發(fā)揮其“團體力量”，有針對性的盡快為買家尋找理想的房子 違約金： 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金 Page 47 商品房買賣合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度； 具體內(nèi)容主要有三個方面：（ 1） 個人存儲，單位資助 住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（ 3）按 專項使用 的原則運用住房公積金 Page 49 個人住房抵押貸款、個人住房擔(dān)保貸款 個人住房抵押貸款： 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要