土地成本的確定-在線瀏覽
2025-02-21 12:59本頁面
【正文】 9 ? 例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》對土地使用權(quán)價款的扣除問題作出規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。 又如，青島市地稅局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財政補(bǔ)貼款項， 抵減 房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 ? 例如：甲公司以 8000萬從乙公司取得了一塊坐落于 A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。這 8400萬能進(jìn)土地成本嗎？ 11 ? 甲公司違反了兩個行為 。 ? 按《發(fā)票管理辦法》第四十一條 違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款 1倍以下的罰款處理； 虛開發(fā)票 .虛開發(fā)票 8000萬不可以稅前扣除 . ? 《發(fā)票管理辦法》 第二十二條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為： ? （一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票； ? （二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票； ? （三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費(fèi)）為 150多萬元，契稅為 570萬元。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán) 90%，另一人占股權(quán) 10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會計師審計證實如此。 13 ? 這里需要注意的是股權(quán)溢價不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補(bǔ)償形式。 對于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除： ? A．政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件 ? B．被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條 ? C．被拆遷戶的門牌號碼 ? D．被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議 ? 另外，取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票 。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一” 實物補(bǔ)償形式 。 ? 另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。 16 ? 也就是說： ? 回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個方面 ? 建筑成本等 ? 以房換地按房屋公允價值計算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價值計算。 17 ? 第 1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本 1億元 ? 第 2：拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出： 5000*8000=4000萬元 ? （注意：這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不是拆遷戶 5000平米的，而是整個樓盤的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出要按總可售面積計算分?jǐn)?。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。計算該項土地的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 22 ? 【案例 2】 A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下 50畝土地（按評估價每畝 100萬元，總價 5000萬元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。在土地轉(zhuǎn)讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關(guān)稅費(fèi) 200萬元，計算該項土地的成本。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 ? 該土地的成本＝ 6000＋ 200＝ 6200萬元。操作模式： ? （ 1）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運(yùn)作。 ? （ 3）乙方代替甲方的名義賣房子。 26 ? 財稅 [2023]59號 同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理： ? (一 )具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 ? (三 )企業(yè)重組后的連續(xù) 12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。 ? (五 )企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù) 12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》 (國稅函 [2023]828號 )文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定 視同銷售確認(rèn)收入 。因此對于無償接受劃撥土地的法人企業(yè)，應(yīng)作為接受捐贈處理，按照公允價值計入應(yīng)納稅所得額，同時以公允價值入賬。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。 ? 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。 ? 為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并
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