文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟測算講義-在線瀏覽
2025-02-08 04:25本頁面
【正文】 域繁華程度 100/103 100/95 區(qū)域道路通達度 100/105 100/92 交通便利度 100/102 100/97 環(huán)境質(zhì)量條件 100/100 100/95 區(qū)域規(guī)劃 100/103 100/90 個別因素 宗地面積 (平方米 ) 100/85 100/88 容積率 宗 地 形 狀 100/100 100/105 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100/102 100/102 臨路狀況 100/108 100/95 修正系數(shù)合計 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 對兩個案例的修正后評估單價進行加權(quán)平均，兩個案例權(quán)重分別取。 項目 案例一 案例二 交易單價 （元 /平方米） 5999 修正結(jié)果系數(shù) 修正后評估單價 （元 /平方米） 7384 9527 本項目評估單價 （元 /平方米） 8456 本項目評估總價 （萬元） 507604 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?本項目產(chǎn)業(yè)園部分的土地單價為 8456元 /平方米，合 560萬元 /畝； 900畝商業(yè)用地總價為 。 經(jīng)濟效益測算 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?考慮土地增值稅，由于持有性物業(yè)不征收土地增值稅，所以這部分僅針對銷售的辦公物業(yè)和住宅。 測算前提 —— 項目開發(fā)節(jié)奏 項目分五期開發(fā)，寫字樓從一期至五期每期開發(fā) 15萬平米，住宅從一期到五期每期開發(fā) 10萬平米；除此之外，一期開發(fā) 2萬平米的展示區(qū)及 3萬平米的特色商業(yè)， 2萬平米的孵化器；二期開發(fā) 2萬平米的管委會大樓， 2萬平米酒店及 1萬平米配套；三期開發(fā) 3萬平米的孵化器 一期 二期 三期 四期 五期 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會展及商業(yè) (萬㎡ ) 5 5 孵化器 2 3 5 寫字樓 (萬㎡ ) 15 15 15 15 15 75 管委會大樓 2 2 酒店 (萬㎡ ) 2 2 配套 1 1 住宅 10 10 10 10 10 50 合計 (萬㎡ ) 32 30 28 25 25 140 本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟測算 —— 酒店收入 測算依據(jù)：酒店客房數(shù) 200間 ， 平均房價根據(jù)北京市五星級酒店的平均水平 ， 為 1500元 /日 ，入住率為 70%；餐飲收入及其他收入分別為客房收入的100%及 50%；運營成本為總收入的 7%，稅費為總收入的% ?酒店的運營收入為 18900萬元 /年，運營成本為 14270萬元 /年，運營收益為 4631萬元 /年 ?由于酒店開發(fā)前期投入較大，動態(tài)回收期為 17年，內(nèi)部收益率 % 2023 2023 2023 2023 2023 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 18900 18900 18900 現(xiàn)金流出 36800 14270 14270 14270 凈現(xiàn)金流 0 36800 4631 4631 4631 累計凈現(xiàn)金流 0 36800 34978 30347 25717 貼現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 0 36800 4631 4288 3970 累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 0 36800 34978 30690 26720 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目共實現(xiàn)銷售收入 ，銷售凈收入 測算依據(jù)：商業(yè)及寫字樓測算依據(jù)同前，住宅售價參照周邊的遠洋山水，萬科紫臺等項目平均售價，估計為 15000元 /平米，漲幅參照北京市今年平均漲幅保守估計為 5％ 序號 項目 合計 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 銷售收入 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,109 455,815 寫字樓銷售收入 (萬元 ) 1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 寫字樓銷售面積 (㎡ ) 750,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 寫字樓平均售價 (元 /㎡ ) 25,000 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 寫字樓銷售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100% 住宅銷售收入（萬元） 828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 住宅銷售面積 (㎡ ) 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 住宅平均售價 (元 /㎡ ) 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 住宅銷售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100% 2 當(dāng)期銷售回款 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,109 455,815 3 銷售稅金及附加 115,002 20,813 21,853 22,946 24,093 25,298 營業(yè)稅（銷售額的 5%） 103,606 18,750 19,688 20,672 21,705 22,791 城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的 7%） 7,252 1,313 1,378 1,447 1,519 1,595 教育費附加（營業(yè)稅的 3%） 3,108 563 591 620 651 684 印花稅 1,036 188 197 207 217 228 4 銷售凈收入 1,957,110 354,188 371,897 390,492 410,016 430,517 本報告是嚴(yán)格保密的。 序號 項目 合計 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 現(xiàn)金流入 2,175,006 375,000 401,926 442,291 466,972 488,817 寫字樓銷售收入 1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 商業(yè)會展孵化器出租收入 46,194 0 8,176 9,954 13,963 14,102 住宅銷售收入 828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 酒店收入 56,700 18,900 18,900 18,900 2 現(xiàn)金流出 1,720,219 317,089 318,410 318,291 309,437 456,992 開發(fā)成本投資 1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 經(jīng)營成本 42,809 14,270 14,270 14,270 銷售費用 62,163 11,250 11,813 12,403 13,023 13,674 銷售、經(jīng)營稅金及附加 115,002 20,813 21,853 22,946 24,093 25,298 預(yù)征土地增值稅 結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅 187,603 187,603 所得稅 133,996 11,837 21,705 37,333 52,512 10,608 3 凈現(xiàn)金流量 454,787 57,911 83,516 124,000 157,535 31,825 4 累計凈現(xiàn)金流量 57,911 141,427
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