林采宜：20xx年,中國(guó)房地產(chǎn)還漲的動(dòng)嗎-在線瀏覽
2025-02-05 19:09本頁(yè)面
【正文】 每次周期持續(xù) 3年左右，其中同比增速超過(guò) 8%或者低于0%即接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)，而環(huán)比增速則以超過(guò) 1 %或者低于 0%作為接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)的臨界區(qū)間。資料圖這四輪周期形成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，都受到限購(gòu)政策及貨幣政策松緊程度演變的刺激。資料圖 市化進(jìn)程將是一二線住房需求的重要支撐在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，出于對(duì)收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求，人口向大城 市集中是全球普遍現(xiàn)象，中國(guó)也一樣。巴西中南部州區(qū)米納斯吉拉斯，里約熱內(nèi)盧和圣保羅的生產(chǎn)總值占全 國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 52%以上，但其土地面積卻不及全國(guó)土地面積的 15%。人口的不斷流入帶來(lái)住房需求的持續(xù)擴(kuò)張。與我國(guó) 2023年人均 GDP水平相似的韓國(guó) 2023年、日本 1985年的城市化率則分別為 %和 %。今年 10月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 《 推動(dòng) 1億非戶籍人口在城市落戶方案 》 ，力圖推動(dòng)推動(dòng)常住無(wú)戶籍人口落戶城市，目標(biāo)是到 2023年戶籍人口城鎮(zhèn)化率提升到 45%。從總量的角度看，這或?qū)⑨尫懦隹捎^的住房需求。具體而言，一、二、三線城市的同比增速高點(diǎn)分別為 %、 %和 %，而上一輪分別為 %、 11 .2%和 %。也就是說(shuō)，本輪房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了較大程度的分化，漲幅最高的深圳，同比增速曾高達(dá) %，而錦州的最高同比增速為負(fù)值（ %）。以環(huán)比增速為例，在 20232023年的周期中，一二三線城市幾乎同時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)，僅相差 1月。整體來(lái)看，一線城市的環(huán)比增速高點(diǎn)大幅領(lǐng)先于二三線城市，這或許與一線城市的限購(gòu)政策將部 分需求擠出至二三線城市有關(guān)。 從圖 9中也可以直觀看到，人口流入在 050萬(wàn)區(qū)間的城市，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了巨大分化，這種分化顯然難以用人口流入因素來(lái)解釋。因此 很難用人口、土地供給這類(lèi)慢變量來(lái)解釋本輪房?jī)r(jià)的上漲。一線四個(gè)城市中，北京、上海和深圳的租金回報(bào)率已跌至 2%以下，甚至低于余額寶的年化收益率（見(jiàn)圖 11）。這其實(shí)也從側(cè)面反映出居民對(duì)一線城市的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，主要是為了博取房?jī)r(jià)上漲的資本利得。因此，盡管房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差，但也成為投資者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。如果疊加流動(dòng)性寬松的金融環(huán)境，資金規(guī)?？赡芨育嫶?。這種配置行為在這一輪房?jī)r(jià)上漲中表現(xiàn)的尤為明顯。 2023年央行 為穩(wěn)增長(zhǎng)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，共降息降準(zhǔn)五次，同時(shí)采用新工具 SLF、 MLF、 PSL定向提供流動(dòng)性。同時(shí)，央行 10月份取消商業(yè)銀行存款利率浮動(dòng)上限，利率市場(chǎng)化靴子落地。其次，對(duì)外：匯改貶值 +資本管制。直至 12月央行針對(duì)離岸市場(chǎng)做出部分限制，同時(shí)加強(qiáng)資本管制以限制資金流出，外匯儲(chǔ)備流出規(guī)模才開(kāi)始出現(xiàn)較大回落。此時(shí)如果不采取資本管制，大量資金會(huì)選擇流出以配置美元資產(chǎn)。在這種背景下，一線和部分二線城市的地產(chǎn)成為這類(lèi)資金追逐的對(duì)象。最后，從國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置的視角，股災(zāi)使得股票投資的吸引力大幅下降。盡管政府及時(shí)采取了相應(yīng)救市措施，但恐慌性下跌導(dǎo)致大量資金流出股市。從最近一輪周期來(lái)看，房地產(chǎn)和股市的走勢(shì)甚至是相反的，這一數(shù)據(jù) 也在一定程度上支持了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的邏輯。同時(shí)匯
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