居住權(quán)法律性質(zhì)淺析-在線瀏覽
2025-02-04 19:52本頁面
【正文】 性質(zhì)。 對于“物權(quán)”的理解，各家學(xué)說雖然給出的定義各有側(cè)重，不一而足，但對于其本質(zhì)含義的理解是大同小異的。物權(quán)所涵蓋的所有效力都可以由這兩個特性引申出來。（4）而債權(quán)則是指特定主體之間請求為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)通過規(guī)定人與物之間的關(guān)系體現(xiàn)人與人的關(guān)系，而債權(quán)直接展示人與人之間的關(guān)系，物權(quán)與債權(quán)是內(nèi)涵完全不同的兩種權(quán)利，“物權(quán)可以定義為對某物的獨立支配權(quán)，這意味著：對該物的權(quán)利行使以及對其不同程度的享用均獨立于同一定人的關(guān)系?！ 熬幼?quán)”（habitatio）是指因居住而使用他人房屋的權(quán)利?？梢?，居住權(quán)是一種以對他人的物的占有為前提、由特定人對他人所有的物進(jìn)行用益的權(quán)利，是一種用益物權(quán)。由于居住權(quán)可以通過簽訂合同設(shè)定，將其與房屋租賃合同設(shè)定的租賃權(quán)區(qū)別開來就成為必要。它同樣以他人所有的房屋為權(quán)利客體，權(quán)利人在合同約定范圍內(nèi)對其享有占有、居住、收益的權(quán)利；各國普遍設(shè)有“買賣不破除租賃”原則，使得承租人能都夠以其租賃契約對抗新的房屋所有權(quán)人，被稱為租賃權(quán)的物權(quán)化。（6）可見，居住權(quán)與租賃權(quán)的確存在某種程度的相似性，二者是否可以統(tǒng)一于用益物權(quán)成為需要分析的一個問題。在有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定房屋租賃應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，（7）其可行性暫且不論，但租賃權(quán)一旦登記即應(yīng)具有對抗效力。只是由于社會賦予實際占有以法律的規(guī)定，實際占有才具有合法占有的性質(zhì)，才具有私有財產(chǎn)的性質(zhì)。當(dāng)權(quán)利直接針對一個物發(fā)生作用時，這樣的權(quán)利被稱作物權(quán)；而當(dāng)權(quán)利的擁有所針對的是另一法律主體，后者有義務(wù)為權(quán)利擁有方履行一定的行為，這樣的權(quán)力即構(gòu)成債權(quán)。（9）這是因為租賃權(quán)并非直接對于物為支配的獨立的權(quán)利，而是對于出租人允許承租人為使用的債權(quán)所附從的權(quán)利，是允許使用房屋這一債權(quán)“所生之反射效果”。這是與居住權(quán)最明顯的區(qū)別。另外，法律制度的設(shè)立必須達(dá)到這樣的目標(biāo)：于該制度所帶來的社會效益相比，同時增加的社會成本是微不足道的。而公示公信原則作為物權(quán)制度下的基本原則要求不動產(chǎn)權(quán)屬的變動必須以登記作為公示手段，基于嚴(yán)格的登記要件主義制度，不登記則權(quán)利不發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以，在不改變租賃權(quán)本身所具有濃厚的債權(quán)性的前提下，由法律基于對合法占有這樣一種事實狀態(tài)的保護(hù)而賦予其物權(quán)上的效力，以保護(hù)承租人利益，穩(wěn)定社會秩序，這樣的立法手段顯然更能適應(yīng)社會的現(xiàn)實需要。由此可見，“他物權(quán)的設(shè)立主要是從實務(wù)而不是理論的角度出發(fā)的”，居住權(quán)應(yīng)與租賃權(quán)相區(qū)別開來以不同的立法賦予二者不同的效力。首先，租賃權(quán)的行使以支付租金為必要。”（11）當(dāng)事人一方取得標(biāo)的物的使用權(quán)是否須交付租金，為租賃合同與借用合同的根本區(qū)別。其次，在簽訂租賃合同的情況下，承租人受讓的是所有權(quán)人房屋的使用權(quán)，承租人負(fù)有不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)，即不經(jīng)所有權(quán)人同意，承租人不能將該房屋轉(zhuǎn)租他人。”（12）而居住權(quán)基于其作為一項人役權(quán)的性質(zhì)雖然不能讓與，但權(quán)利的行使則可以被轉(zhuǎn)讓，在居住權(quán)由他人行使時并不改變居住權(quán)應(yīng)有的權(quán)利狀態(tài)。再次，我國合同法第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。而對于居住權(quán)人來說，在其居住期間對房屋進(jìn)行必要的維修應(yīng)為其居住的題中之意，房屋所有權(quán)人除必要的大修外不負(fù)有維護(hù)房屋以供居住權(quán)人使用的義務(wù)，這是由居住權(quán)作為一項用益物權(quán)所必然具有的性質(zhì)。（14） 第二，居住權(quán)制度是一項獨立的物權(quán)制度，由所有權(quán)派生（根據(jù)日耳曼法，他物權(quán)也不是在所有權(quán)基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，而是獨立的利用權(quán)），但與作為所有權(quán)權(quán)能之一的“使用權(quán)”區(qū)別開來。（15）存在的基礎(chǔ)是“所有權(quán)”這一被稱為對物的全面地、絕對的支配權(quán)的權(quán)利。而作為他物權(quán)的居住權(quán)來說則完全不同，它本身已經(jīng)完全脫離了所有權(quán)的控制，甚至轉(zhuǎn)而成為所有權(quán)行使的外在束縛。（16）他物權(quán)不僅不再從屬于所有權(quán)，反而使得所有權(quán)的全面支配特性徒有形式。所以，
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