[法律資料]論轉(zhuǎn)租中對(duì)第三人的保護(hù)-在線瀏覽
2024-10-01 15:34本頁(yè)面
【正文】 情況下，出賣人應(yīng)負(fù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，顯然在無(wú)權(quán)處分的情況下，合同仍然是有效的，據(jù)此，筆者以為，自行轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬有效?！ ∫獯罄拔覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”采取區(qū)別主義立法模式，即區(qū)別不同情況或放任或限制轉(zhuǎn)租?！蔽覈?guó)臺(tái)灣“民法”第443條第1項(xiàng)規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人之承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房屋者，除另有相反約定外，承租人得將其一部轉(zhuǎn)租于他人。而未經(jīng)出租人同意的自行轉(zhuǎn)租其轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題，就我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)而言，其和德國(guó)一樣，也把法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為和處分行為，轉(zhuǎn)租合同屬于負(fù)擔(dān)行為，應(yīng)屬有效。而意大利也采同一原則，但其對(duì)租賃合同的本質(zhì)把握與日本等國(guó)也是一致的，同時(shí)根據(jù)《意大利民法典》第1478條規(guī)定，關(guān)于無(wú)權(quán)處分他人之物的合同效力，其規(guī)定為有效的，類推適用，非經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租全同也應(yīng)屬有效，自不待言?！ ∥覈?guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。未經(jīng)出租人同意的自行轉(zhuǎn)租，其轉(zhuǎn)租合同效力何如呢?按我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人則產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。中國(guó)民法不承認(rèn)物權(quán)行為與物權(quán)合意，合同的立法者有意把負(fù)擔(dān)行為和處分行為合成一個(gè)法律行為，故合同法上的合同概念僅指?jìng)鶛?quán)合同，因此，無(wú)權(quán)處分合同中無(wú)權(quán)處分人事后沒(méi)有取得處分權(quán)或沒(méi)有得到權(quán)利人追認(rèn)的，該債權(quán)合同無(wú)效。但《合同法》第228條又規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用，收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。因此，筆者也主張我國(guó)民法應(yīng)采納負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分，即區(qū)分原則，并承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，這次由梁慧星先生負(fù)責(zé)起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》的第6條、第7條得到了反映。然我國(guó)雖采限制主義模式，但就合同法相關(guān)規(guī)定來(lái)看，當(dāng)承租人非經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同在承租人事后沒(méi)取得處分權(quán)或沒(méi)有得到出租人追認(rèn)的應(yīng)屬無(wú)效，此時(shí)，次承租人將遭受更大的損害，因其還不能向承租人主張違約損害賠償，嚴(yán)重?fù)p害了交易安全。設(shè)出租人把租賃物出租給承租人，承租人經(jīng)出租人同意再行轉(zhuǎn)租給次承租人，這樣在轉(zhuǎn)租關(guān)系中存在兩個(gè)合同，即出租人和承租人之間的出租合同，承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。然事實(shí)上，當(dāng)租賃合同失效時(shí)，轉(zhuǎn)租合同也會(huì)因承租人債務(wù)履行不能而為次承租人解除，從而轉(zhuǎn)租合同也將失去效力(向?qū)?lái)失效，不溯及既往)。雖然，近世民法為保護(hù)承租人動(dòng)輒因租賃物上物權(quán)之變更而影響承租人之地位特設(shè)有買賣不破租賃，以及出租人就租賃物設(shè)定限制物權(quán)時(shí)不得影響承租人租賃權(quán)之行使，但在轉(zhuǎn)租中，是不適用這種情形的，基于這樣的認(rèn)識(shí)，當(dāng)承租人違約時(shí)，出租人解除與承租人之間的租賃合同后，出租人得逕向次承租人請(qǐng)求返還其租賃物，而次承租人只能基于違約責(zé)任向承租人主張賠償。因?yàn)槌凶馊耸欠襁`約，次承租人是無(wú)法預(yù)見(jiàn)和控制的，如此，次承租人的法律地位將與承租人是否違約而緊密相連，其法律地位將極不穩(wěn)定。從事實(shí)層面來(lái)看，轉(zhuǎn)租在現(xiàn)實(shí)生活中廣泛存在，目前許多寫字樓、店鋪、商場(chǎng)都是以轉(zhuǎn)租的形式進(jìn)行使用的，而諸如商場(chǎng)、店鋪等往往涉及價(jià)格高昂的裝修費(fèi)用，廣告費(fèi)用等，尤其當(dāng)承租人拖欠很小一部分租金額，而次承租人生意又正是興隆之時(shí)，出租人解除合同，在這種情況下，片面保護(hù)出租人的利益有失公允，雖然次承租人也可基于違約責(zé)任向承租人追討，但次承租人對(duì)租賃物已不能保有占有、使用、收益之權(quán)能，同時(shí)，既然承租人既拖欠租金，足見(jiàn)其支付能力有問(wèn)題，這樣次承租人的索賠風(fēng)險(xiǎn)也是極大的?！ 〗烂穹ㄋＷo(hù)的安全分為靜的安全和動(dòng)的安全，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，出租人對(duì)租賃物享有所有利益，屬于靜態(tài)的安全，次承租人作為現(xiàn)實(shí)占有租賃物而為使用收益之人，其為交易中的受讓人，享有交易上的利益，屬于動(dòng)態(tài)的安全利益，現(xiàn)代民法的價(jià)值取向是從側(cè)重保護(hù)靜態(tài)安全走向側(cè)重保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，因此基于利益衡量，筆者認(rèn)為，當(dāng)租賃合同失效后，而次承租人又為善意的情形下，法律應(yīng)更注重保護(hù)次承租人的利益?！ 《?、對(duì)租賃
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