【正文】 功能：在常規(guī)設(shè)計的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。d．購買支付條件（按選用付款方式比例排序）l 按揭（6080%）l 一次性付款（2030%）l 分期付款（1020%）e．主力消費群特征l 已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；l 專業(yè)不動產(chǎn)投資者；l 追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；l 初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。f．市場特點l 高檔=豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無法更好結(jié)合；l 硬、軟件配套的不適用性。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居住； 213 項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽(yù)良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一； 214 項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認(rèn)知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標(biāo)市場需求基本吻合。3．機(jī)會點分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費者的需求； 233 項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。4．威脅點分析 241 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當(dāng)激烈； 242 從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少； 243 來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。PRAT 3 市場定位在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。家庭結(jié)構(gòu)：23人。家庭收入數(shù)額：500015000元/月。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準(zhǔn)點上下班，晚間工作應(yīng)酬多。購物：品牌商場和專賣店。運(yùn)動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動，運(yùn)動量無保證。金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營利潤。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。b．行為描述工作：準(zhǔn)點上下班，晚間工作應(yīng)酬少。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。嗜好：旅游、泡酒吧。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。消費忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點發(fā)展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。資產(chǎn)量：100萬元以上。b．行為描述工作：無準(zhǔn)確上下班時間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無明確工作目的。購物：品牌百貨公司和專賣店。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。交通：以私有汽車為主。 自信：充滿自信，敢于進(jìn)行風(fēng)險投資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：3045歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。運(yùn)動：所有流行的運(yùn)動內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c．心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。模仿：有一定的攀比心理。他們?nèi)鄙僮约褐饕?，很多流行的都是他們需要的，只需稍加引?dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。2．市場定位建議 321 形象定位純粹 品位說明：巴渝文化與海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它城市時代廣場，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。l 在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；l 在定位中引入智能的概念。3．具體規(guī)劃設(shè)計建議 整體規(guī)劃設(shè)計以智能化為主題，突出不同于其它項目的品質(zhì)，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。三個獨立回路（照明、空調(diào)、插座）； 按每30 M2使用面積配備一個空調(diào)插座，每15 M2使用面積配備一個普通電源插座。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。說明：“E計劃”—高尚而完美（Elegance Par Excellence）主要從以下幾個方面考慮：341 高檔公寓告別清水房隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間和精力，費用又高。清水房實際上是一個不完整的半成品。 342 “精裝修”的誤區(qū)由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大的方便。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的裝修很難滿足客戶個性化的需求?？蛻糁荒茉诎l(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進(jìn)但仍不能滿足客戶個性化的需要。業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內(nèi)（建筑）設(shè)計師、家居美化專家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計方案，設(shè)計師根據(jù)客戶的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。將一次性的鉅額支出，分?jǐn)偟轿磥淼亩曛?。具體價格定位為：無風(fēng)險下限：3998元/平方米（清水房）市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）平均價：5000元/平方米（精裝修）PRAT 4 營銷推廣策略建議全面開展促銷活動找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃1．營銷推廣流程圖分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整軟性硬性注釋：l 作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；l 在項目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。421 營銷方式 可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識，促成銷售。注釋：l 適合群體： 外資公司駐渝OFFIC高級管理人員、私人企業(yè)主等目標(biāo)客戶群，以及外延群體。首次活動可將九龍倉房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作形象展示介紹，以擴(kuò)大公司知名度。c．公開期（略）d．強(qiáng)銷期（略）e．延緩期（略）424 媒體選擇l 工地包裝和看板l 報刊（本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）l 直投和商業(yè)信函l 道路看板l 電視l 電臺l 網(wǎng)絡(luò)3．銷售渠道及方式 目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。因此做