【正文】 積達379萬平方米，加上跨年度施工的項目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，達1067萬平方米，％，其中商品住宅施工面積達791萬平方米，％。市場購買客戶群分析表4—1年數(shù)內(nèi)容2003年2004年南昌人購買商品房比例78%73%外地人購買商品房比例22%27%外地人購買住宅比例24%26%說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計購買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢雙重作用的結(jié)果，同時也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動開發(fā)效應(yīng)所帶來的部分外地追隨客戶影響。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2004年的房地產(chǎn)項目中70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價格自然就只能針對市場高端客戶群。同時相對有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場消化，高檔產(chǎn)品競爭已經(jīng)白熱化，未來市場再做高端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹慎行事。南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌2003～2004年每個月成交量的狀況，來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。四、南昌二手房市場分析南昌二手房市場成交量對比表 年數(shù)內(nèi)容2002年2003年2004年二手房成交量54萬新房成交量122萬203萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互發(fā)展，相互促進的，南昌房地產(chǎn)二級市場的告訴發(fā)展正給一級市場的帶來了良好的發(fā)展機遇。二是在當(dāng)前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)一級市場也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進二級市場的快速發(fā)展。土地市場的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。增量土地分析（國有建設(shè)用地）增量土地主要是政府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。n 2004年南昌土地成交量2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，從出讓的土地用途來分析；%，商住綜合用地占了近83%，未來兩年的商業(yè)將有增加。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，其次為城南片區(qū)，共成交5宗，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū)今年尚無一宗地出讓。2004年土地成交的樓面地價，延續(xù)了2003年土地供應(yīng)成交的樓面地價走高的趨勢，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。主要集中在紅谷灘地區(qū)，如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢，整個投資規(guī)模也將再次增大，對整個房價快速上漲有很大的促進作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“城市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。各區(qū)域預(yù)、銷售價格分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2004年南昌住宅交易價格表明，市中心房價已經(jīng)超過3000元/平方米，其中屬清山湖的房價最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。但是受到新近開發(fā)項目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房價上升的可能性已經(jīng)不是很大。南昌居住主題公園樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話5999999　5989898項目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司占地面積1400畝建筑面積130萬平方米建筑類別多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)約10000戶建筑結(jié)構(gòu)框架容積率建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費 元/月/㎡綠化率 %交通狀況乘25路長班到終點站下停車位3600個配套設(shè)施中央景觀花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、高爾夫練習(xí)場等主力戶型二房（㎡）三房（㎡）價 格多層均價2350元/㎡別墅均價3300元/㎡推出時間2004年開工開盤時間2005年5月1日交付時間2006年2月工程現(xiàn)狀全面開工建設(shè)銷售情況一期約3000套銷售已過95%客戶個人購買、東航等單位團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司正榮大湖之都售樓電話07915988888 6612666項目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號（海關(guān)對面）投資商正榮集團開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司代理商天睿不動產(chǎn)策略機構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)管理有限公司占地面積6800建筑密度21%綠化率43 %建筑結(jié)構(gòu)全框架/磚混容積率配套設(shè)施墨爾本公園、水上高爾夫、1500米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、水上風(fēng)車、噴泉、哥倫布航模基地，2所世紀小學(xué)、4所幼兒園，4所文化中心、5個多功能會所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（8095㎡）三房二廳（120135㎡）價 格開盤時均價1800元/㎡均價2030 元/㎡推出時間2004年6月16日正式開工開盤時間2004年12月12日交付時間計劃于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%客戶個人、清華泰豪等企業(yè)團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司團購房源特征n 地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。n 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。n 房型以緊湊的兩房、三房為主。這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是他們購買的主要對象，這就給城郊項目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項目，一次新的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項目的銷售成功。南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌GDP的貢獻已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會謹慎、合理的維護房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定。南昌商品住宅價格連年上漲，但漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于8%。在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會逐步上市，緩解市場矛盾。南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，這類購房群仍將增多。南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進入高增量時期，市場競爭將更加激烈，但可以看到，未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上向中檔靠近。 本項目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項目營銷中若能爭取這些企業(yè)團購客戶，將極大促進項目的銷售。第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。n 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。n 萬科地產(chǎn)多年的大盤運作經(jīng)驗，特別是城郊大盤的運作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。n 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項目的給人的第一感覺就是這里是一個充滿青春、充滿活力、充滿時尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。n 利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進高新國際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。n 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計上合理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。n 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。三房的面積范圍在105～130平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認為隨著，住宅價格的上揚，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。而且只要是超過7萬平方米的項目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。新城國際商都開盤不到2個月，既銷售100多套，說明了此類產(chǎn)品在市場上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。另一方面可以作為公司重要高級技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣，酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。 因為區(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。 低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。周邊在售的樓盤似乎都是針對區(qū)域高端人群，檔次較高，競爭相對激烈，建議本項目在檔次定位上錯開。產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在90㎡以內(nèi)，三房的房型控制在125㎡以內(nèi)。產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報方式返還客戶。建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺。 聘請經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的良好運行，成為區(qū)域，特別是類似本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，而影響經(jīng)濟的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便可以為項目的開發(fā)周期、客戶群定位、項目評判提供依據(jù)。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心3千米，交通便捷，11路公交車直達區(qū)內(nèi)。南昌飛機制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。供水系統(tǒng)日供水能力10萬噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接連通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計算機通訊網(wǎng)絡(luò)，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時擴大系統(tǒng)容量。污水處理完成青山湖污水處理廠建設(shè)，日處理污水100萬噸，首期33萬噸污水處理工程已投入使用。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū)5路、7路、11路、13路、28路、231路、209路、220路、208路、816路公共汽車直達區(qū)內(nèi)，沿途經(jīng)過道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒有公交路線到達。區(qū)域人文氛圍濃厚，大學(xué)、中心、小學(xué)、國際學(xué)校等教育機構(gòu)眾多，形成了一站式的教育體系，超市、銀行、賓館等日常生活配套能滿足周邊居民的日常生活需求，但相比之下，醫(yī)療機構(gòu)還很少，對預(yù)防突發(fā)醫(yī)療事故還存在一定的滯后性。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進、銀行貸款、土地供應(yīng)、財務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交流平臺等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。進區(qū)企業(yè)已達580家，其中高新技術(shù)企業(yè)占全省75%以上，國家重點高新技術(shù)企業(yè)4家，國外和外地的投資企業(yè)103家，形成了電子信息、應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保以及礦產(chǎn)資源深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全區(qū)榮獲國家級科技進步獎3項，省市科技進步獎49項。各項經(jīng)濟指標(biāo)保持了兩位數(shù)的高速增長，在南昌整個經(jīng)濟增長中已占有舉足輕重的地位。入住企業(yè)已達580多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有53家,其中超億元的企業(yè)20家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等高科技產(chǎn)業(yè)為主。高新區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu)圖21 園區(qū)人口職業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為38161人，其中工人總數(shù)為25156人，占65%；技術(shù)人