【正文】 支持廉仁淳組建“無錫引速得信息科技有限公司”；針對2007年無錫市“530計劃”項目，為發(fā)展集成電路設計產(chǎn)業(yè)，和市風投各投資150萬元支持龍偉組建“無錫銘芯微電子有限公司”。目前，四個項目都已初見規(guī)模，為以后公司的投資打下了良好的基礎。住宅辦公的成本較低，一些小公司傾向于該類辦公場所；而酒店式公寓辦公樓在中高端辦公市場上占據(jù)一定份額，該類型辦公場所具有良好的物業(yè)管理水平，太湖廣場區(qū)域、河埒口區(qū)域、蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園、解放路中央商務中心、新區(qū)等酒店樓宇的氣派形象滿足了一些公司對外宣傳的需要。通過對位置、寫字樓的品質以及其他特殊因素的考慮，目前無錫的甲級和乙級寫字樓主要分布在如下四個區(qū)域：崇安區(qū)解放環(huán)路以內(nèi)的核心商圈，濱湖區(qū)蠡湖科技園區(qū)周邊，南長區(qū)太湖廣場以及新區(qū)長江路兩側。在經(jīng)營模式上，無錫寫字樓仍以分散業(yè)權為主。盡管大部分寫字樓出租率較高，但由于項目間的競爭較為激烈，小業(yè)主提高租金的意愿較低?？偟膩碚f，無錫市場上現(xiàn)存的寫字樓標準并不高，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：寫字樓硬件設施標準較低；市場上缺乏專業(yè)的物業(yè)公司提供寫字樓管理服務；傳統(tǒng)區(qū)域寫字樓周邊環(huán)境雜亂，缺少成熟的商務氛圍。甲級寫字樓的市場存量為 57,000 平方米。至 2013 年末，南長區(qū)總供應量將達到 萬平方米，隨后是崇安區(qū)，該區(qū)域將新增 ，2013 年總供應量將達到約 萬平方米。2009 至 2013 年，無錫甲級寫字樓市場將快速發(fā)展，每年平均約有 6 萬平米的項目入市。20052008 年，無錫乙級寫字樓供應大幅增長，主要集中在濱湖區(qū)和崇安區(qū)。寫字樓需求分析根據(jù)無錫市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，20002007 年，無錫市寫字樓銷售面積達 萬平方米。近年來，無錫民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，企業(yè)和個人投資寫字樓的意愿增強，寫字樓售價的漲幅遠高于租金的漲幅，而售價的上漲使得無錫寫字樓的毛收益率僅為 6%左右，甚至低于北京和上海等一線城市的收益水平。未來無錫寫字樓發(fā)展會有如下幾個趨勢：l 分散產(chǎn)權仍將是無錫寫字樓市場的主流；l 太湖廣場區(qū)域將成為甲級寫字樓集中的區(qū)域；l 未來主要商務區(qū)的甲級寫字樓市場發(fā)展較好，但由于競爭項目增多，入住率會有所降低；l 乙級寫字樓發(fā)展與目前狀況相似，價格競爭將成為未來乙級寫字樓競爭的重點。無錫高星級酒店多分布在濱湖區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)和南長區(qū)。截至 2008 年 10 月，共有 7 家高星級酒店坐落于此，其中 6 家在20002006 年重新進行裝修。崇安區(qū)：無錫的傳統(tǒng)商業(yè)中心，人口密度最大，擁有無錫最發(fā)達的酒店市場。南長區(qū)：未來城市發(fā)展的副中心，近幾年發(fā)展迅速。其他區(qū)：新區(qū)、錫山區(qū)和惠山區(qū)各有一家高星級酒店。作為全國著名的旅游城市，無錫近年來旅游人數(shù)的持續(xù)增加同樣促進了高星級酒店市場。2007 年無錫共接待旅游人數(shù) 3,427 萬人，國內(nèi)游客占 %。受到世界金融危機的影響，世界銀行預測 2009 年中國經(jīng)濟將保持 %的增長，達到近年來的較低水平。未來無錫酒店市場將呈現(xiàn)如下趨勢：l 濱湖區(qū)、崇安區(qū)和新區(qū)將成為高星級酒店的聚集區(qū)；l 國際著名酒店管理公司幾乎全部落戶無錫，酒店管理水平大幅提升，同時競爭也更激烈。無錫市商業(yè)物業(yè)市場分析目前，無錫的商業(yè)設施主要集中在 5 個城區(qū)內(nèi)。無錫的市級商業(yè)中心位于崇安區(qū)的解放環(huán)路內(nèi)及其周邊聚集了各種商業(yè)業(yè)態(tài)，在無錫享有盛譽。區(qū)級商業(yè)中心主要位于其他主要區(qū)域內(nèi)，如新區(qū)的長江路、南長區(qū)的太湖廣場、濱湖區(qū)的中橋和河埒口，以及北塘區(qū)的青石路等。商業(yè)物業(yè)供給分析截止到 2008 年 10 月，無錫主要商業(yè)設施的存量達到 102 萬平方米左右。濱湖區(qū)和南長區(qū)的區(qū)級商業(yè)中心分別位列第二和第三，其存量面積分別占到總存量的 22%和 16%。購物中心和百貨公司將成為未來供給的主要業(yè)態(tài)，同時，愈來愈多的高檔商業(yè)項目將會出現(xiàn)在無錫的商業(yè)市場。依據(jù)無錫的市場發(fā)展和人口數(shù)量，目前無錫的商業(yè)市場已經(jīng)存在供給過剩的風險。另外，由于經(jīng)營方式的不同和競爭的加劇，不同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金和出租率將進一步分化。該項目位于無錫城區(qū)北大門，項目的建設不僅能夠促進老城區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，同時對于改善城市形象，展示北塘區(qū)新城建設的品質具有重要的戰(zhàn)略意義。功能目標：基地西南側主題建筑功能為科技創(chuàng)業(yè)基地（主要為園區(qū)內(nèi)國內(nèi)外知名公司及研發(fā)機構提供舒適的頂級辦公環(huán)境及5星級商務配套服務）?？臻g目標：通過無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園的建設整合地塊周邊建筑，在提升城市建筑形象的同時，應實現(xiàn)城市形象的統(tǒng)一和諧，充分體現(xiàn)城市風貌，達到提升城市環(huán)境景觀品質的目標，形成無錫獨具特色的科技生態(tài)建筑群。本項目地理條件極為優(yōu)越，整個建筑群坐落在城市重要區(qū)域，通過方案優(yōu)化設計，使該建筑成為無錫市的一個新的標志性生態(tài)景觀建筑，同時在設計中充分考慮了基地的限制條件，對多幢大樓和諧有機的進行設計，使原本分離的兩個地塊得到了強有力的鏈接，在考慮到周邊城市設計的各種情況之下，設計著手城市空間節(jié)點營造，標志性建筑形象以及合理的日照條件等幾方面進行深入的思考研究，最終就是要達到“都市起點”，“城市門戶”的形象塑造目的。在進行了系統(tǒng)的綜合分析之后，將高層建筑平面形式確定為扇形。另外，科技創(chuàng)業(yè)基地采用高低雙大堂的設計，增設有一個空中大堂，增加了建筑的趣味性，突出了項目的檔次。圖4－1 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)效果圖 結構設計本工程主體由一幢200m和100m的高層建筑組成，科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部高51層，裙房8層，地下3層。科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部分為鋼筋混凝土筒中筒結構形式（基礎部分為樁加箱形基礎），裙房為鋼筋混凝土框架結構，底層層高為6m，三；。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。 電氣設計（1）設計范圍變配電系統(tǒng)；EPS應急電源系統(tǒng)；動力設備配電及控制系統(tǒng)；照明配電及控制系統(tǒng)；防雷及接地系統(tǒng)。（3）變配電系統(tǒng)：216。 主接線形式：高壓側采取單母線分段，中間不設聯(lián)絡，低壓側單母線分段，中間設聯(lián)絡開關；216。 計量方式：高供高量；216。 應急電源：EPS應急電源分散布置在消防設備電控箱柜處；（4）低壓配電系統(tǒng)照明、動力配電直線采用無鹵低煙銅芯線穿管敷設；至重要設備的低壓配電線路的配電方式采用放射式，至一般設備的配電方式采用放射與樹干混合方式配電或鏈式配電；每層設置電氣豎井，豎井內(nèi)設樓層配電箱及安裝垂直橋架和母線槽；消防設備及重要設備的供電均采用雙電源供電，且末端自動切換。（6）防雷系統(tǒng)接二類防雷設計，要求設防直擊雷、側擊雷、感應雷及防雷電波傾入措施。（2）給水設計從市政給水管道網(wǎng)上引給水管進入基地，并在基地內(nèi)與市政管網(wǎng)成環(huán)。（3）消防設計216。216。消火栓系統(tǒng)在室外設水泵結合器。 自動噴淋系統(tǒng)：地下車庫、商業(yè)、辦公等公共部位。排出管徑2De315。 暖通設計（1）設計范圍科技創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)商務中心部分空調(diào)、通風的設計；裙房層以上辦公及商務中心部分空調(diào)、通風的配合設計；地下車庫、地下設備用房、電梯機房的通風設計；地下車庫、商業(yè)部分的防排煙設計。（3）通風設計地下車庫設機械排風系統(tǒng)，以排出汽車尾氣。通風標準為6次/小時換氣次數(shù)；地下自行車庫、地下設備用房均設機械排風系統(tǒng)；電梯機房設機械排風，通風標準為15次/小時換氣次數(shù)；衛(wèi)生間設機械排風，通風標準為10次/小時換氣次數(shù)，同時由電氣專業(yè)預留衛(wèi)生間通風器電源插座。（5）消聲減振及環(huán)?？照{(diào)及通風系統(tǒng)均采用先進的低噪聲設備，并設置消聲器以控制噪聲對室內(nèi)環(huán)境的影響，使之符合國家的噪聲控制標準；各空調(diào)及通風設備的安裝均采用減振、隔振措施；商業(yè)部分的排風采用能量收回，以達到減少空調(diào)主機負荷，節(jié)約電量的節(jié)能目的。本項目為北創(chuàng)科技園的二期項目。根據(jù)公司的介紹，這些建筑物由該公司的關聯(lián)方所有，未來開發(fā)該地塊不需要為其支付額外的拆遷補償費，無移民安置。 《中華人民共和國環(huán)境保護法》，1989年中華人民共和國主席令發(fā)布；216。 《關于建設項目環(huán)境影響評價制度有關問題的通知》，1999年國家環(huán)境保護總局；216。（2）大氣及聲環(huán)境根據(jù)檢測站的監(jiān)測資料,SOTSP、 mg/Nm mg/Nm3，三項指標日均值均符合《環(huán)境空氣質量指標》GB30951996的二級標準。（3）水環(huán)境本項目的地表水環(huán)境中，京杭運河的水環(huán)境質量較差，主要是受上游來水的濃度較高的緣故（河兩岸農(nóng)村的面源污染）。（2）運營期環(huán)境問題由于本項目為科技創(chuàng)業(yè)基地和創(chuàng)意大樓等，項目在運營期產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小，主要為生活污水和生活垃圾的影響。 加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴格按照施工噪聲管理的有關規(guī)定執(zhí)行，嚴禁夜間進行高噪聲施工作業(yè)；216。 施工機械應盡可能放置于對周圍敏感點造成影響最小的地點；216。因此，應加強對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛。隨著風速的增大，施工揚塵產(chǎn)生的污染程度和超標范圍也將隨之增強和擴大。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程度，縮小其影響范圍。 對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，水泥應設專門庫房堆放，并盡量減少搬運環(huán)節(jié)，搬運時做到輕舉輕放，防止包裝破裂；216。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷；216。 應首先選擇使用商品混凝土，因需要必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土時，應盡量做到不灑、不漏、不剩不倒；混凝土攪拌應設置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施；216。 當風速過大時，