【正文】 000元現(xiàn)金優(yōu)惠、第1130位認(rèn)購客戶可獲1500元現(xiàn)金優(yōu)惠、30名以外認(rèn)購客戶可獲得1000元現(xiàn)金優(yōu)惠。銷售模式選擇本階段宣傳活動(dòng)及銷售規(guī)模還未正式開展，客戶會斷斷續(xù)續(xù)來到售樓部，所以，一般都應(yīng)該采取閑日銷售模式，銷售人員陪同客戶一邊品茶，一邊向其介紹樓盤情況，促使銷售工作成功進(jìn)行。銷售狀況回顧不只僅限于內(nèi)部催谷期，以后的各期的銷售工作均需定期進(jìn)行，以確保銷售策略與市場實(shí)際情況相適應(yīng)。主要以展場和流動(dòng)派發(fā)資料為主，以電話通知和媒體傳播為宣傳途徑。另外每周前5位登記客戶可以享受多于其他客戶 %的價(jià)格折扣。在推出單位中，小戶型60套，大兩房（88㎡、㎡、㎡、㎡）共計(jì)35套，高、中、低價(jià)單位結(jié)合，主推小戶型，以一套1276元/㎡的特價(jià)低價(jià)房入市，總體均價(jià)下調(diào)3%（㎡）執(zhí)行銷售，總銷售額為8825369元。 此階段為銀灣正式入市交易開始，價(jià)格低開，理論指導(dǎo)均價(jià)1375元/㎡，開盤當(dāng)日拿出5套超低特價(jià)單位（單價(jià)壓低至1200元/㎡以下），促成快速哄搶局面產(chǎn)生。促銷活動(dòng)建議 開盤儀式慶典大會活動(dòng)時(shí)間：2006年1月15日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部及樣板房現(xiàn)場活動(dòng)目的：營造開盤喜慶及火暴氣氛活動(dòng)形式：邀請懷化領(lǐng)導(dǎo)和東興領(lǐng)導(dǎo)到售樓部現(xiàn)場致辭講話開發(fā)商向客戶作出質(zhì)量保證為“形象大使”頒獎(jiǎng)舞獅表演（五）、強(qiáng)銷期時(shí)間范圍：取得預(yù)售證后第三周起延續(xù)五周（2006年1月第3周—2月下旬，共5周）營銷策略及促銷活動(dòng)建議推售計(jì)劃及價(jià)格控制首批單位推出兩周后進(jìn)入強(qiáng)銷期，馬上加推第二批單位，此時(shí)首批單位全部封盤，宣稱全部售罄。第三批推售單位于第二批單位推出兩個(gè)星期后推出，此時(shí)次批單位全部封盤，宣稱全部售罄，具體推售單位如下表：第三批推售單位一棟二棟三棟四棟五棟合計(jì)五單元六單元七單元一單元二單元三單元四單元一單元二單元一單元一單元二單元套數(shù)121212510101042010510120面積均價(jià)總價(jià)15968651596865159686583344413652621394157139415756962514931021227961774696154939215392391 由上表看，第三批推售單位共計(jì)120套，㎡，%，%，%，推出單位以居家兩房、三房為主，輔以少量小戶型，小戶型20套（%），大兩房46套（%），三房54套（占45%），價(jià)格按照實(shí)際均價(jià)上浮3%，㎡，㎡，銷售總價(jià)為12256842元。之后，封掉次批推售單位，繼續(xù)廣告攻勢，給錯(cuò)過了前期小戶型購買機(jī)會和沒有買到之前較好兩房、三房的客戶最后一次選擇機(jī)會，一次性推清剩余單位（共120套），快速炒熱市場，強(qiáng)力消化。另外，以上價(jià)格為銷售底價(jià)，具體價(jià)格表標(biāo)示價(jià)格需按以上價(jià)格上浮一定幅度以控制折扣空間。促銷方法：、銀灣小區(qū)幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)活動(dòng)時(shí)間：2006年2月15日（待定）抽獎(jiǎng)人員：2006年1月15日至2月15日落定客戶活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場活動(dòng)形式：從前期認(rèn)購權(quán)登記客戶中抽取1位客戶給予免首期（2成）特別優(yōu)惠，抽取10位獲兩年物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠。、方案（一）銀灣小區(qū)杯“懷化最佳歌手大獎(jiǎng)賽”（名稱待定）活動(dòng)時(shí)間：2月15日告知比賽報(bào)名開始——3月15日評選結(jié)束活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)目的：為強(qiáng)銷期增加宣傳力度，提高項(xiàng)目的市場熱度。評選內(nèi)容：各位選手現(xiàn)場展示自己的拿手歌曲，以通俗唱法為評選內(nèi)容，通過對選手的歌唱表情、唱腔唱法進(jìn)行打分。同時(shí)邀請電視臺、電臺、東興相關(guān)人員8人，總共9名參加評選工作。第一輪：通過到電視臺或電臺指定地點(diǎn)現(xiàn)場報(bào)名，遞送簡歷及相關(guān)藝術(shù)證件、推薦信等證明，通過簡歷和證明，由評委內(nèi)部進(jìn)行篩選，最后確定50名（入圍獎(jiǎng)200元）。第三輪：由所邀請的歌唱家1人進(jìn)行現(xiàn)場打分并致送評語。入選選手共名，其中特待獎(jiǎng)1名（獎(jiǎng)金3000元），一等獎(jiǎng)1名（獎(jiǎng)金2000元），二等獎(jiǎng)2名（獎(jiǎng)金1500元），三等獎(jiǎng)2名（獎(jiǎng)金1000元）。隨著時(shí)間的推移到了下班時(shí)間，主角回家走進(jìn)了小區(qū)的大門，鏡頭一下從壓抑的氣氛馬上轉(zhuǎn)換到清新明亮的氛圍，主角也一改狼狽的形象，輕松的和保安鄰居打著招呼走向自己的家。然后兩人向視偷偷一笑，象是有什么秘密。場景轉(zhuǎn)到銀灣小區(qū)，他們看見了主角和愛人正在享受小區(qū)完美的小區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施?！敝鹘遣缓靡馑嫉恼f：“呵呵，本來想偷著樂，一起來吧。臺詞：銀灣小區(qū) 締造輝煌這一集全方位綜合的去刻畫銀灣小區(qū)的方方面面方案（三）在電視和報(bào)紙發(fā)布：銀灣小區(qū)向社會各界人士征集銀灣小區(qū)電視廣告創(chuàng)意。目的：開展這樣的活動(dòng)，要想出好的創(chuàng)意就要去了解銀灣小區(qū)，這樣變宣傳為主動(dòng)，達(dá)到比其他廣告更好的效果。通過其他宣傳來烘托這個(gè)電視廣告的大眾化（比如通過懷化電視臺的《新聞60分》）。讓社會去期待這個(gè)由老百姓自己創(chuàng)作自己演的廣告。過程：以懷化學(xué)院為試點(diǎn)，聯(lián)系校方，東興集團(tuán)在懷化學(xué)院招聘10人左右主攻10月“黃金周”。（以上方案為簡單構(gòu)思，定奪后做詳細(xì)策劃）、老客戶介紹新客戶：活動(dòng)時(shí)間：2006年1月15日至2006年5月下旬活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部活動(dòng)人員：所有購房新老客戶促銷內(nèi)容：凡老客戶成功介紹新客戶購房者，老客戶可獲半年物業(yè)管理費(fèi)，如果成功介紹兩套，則物業(yè)管理費(fèi)可以在原來基礎(chǔ)上累加。該物業(yè)管理費(fèi)用不可兌換現(xiàn)金。三、定價(jià)及價(jià)格趨勢及銷售進(jìn)度計(jì)劃 以上銷售策略以價(jià)格 元/m2采用低價(jià)促銷手段，通過“金子賣銀子價(jià)”，使“物超所值”的樓盤觀念通過價(jià)格直接反映給購房者。另外，還可以通過“銀子賣銀子價(jià)”、“銀子賣金子價(jià)”的原則制定價(jià)格策略?！般y子賣金子價(jià)”：據(jù)懷化地塊價(jià)格分析，較高均價(jià)可定為1900元/m2，本項(xiàng)目則以市場高價(jià)位推售樓盤，通過加大力度投放廣告宣傳，對本項(xiàng)目的某些賣點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)包裝，使其具有“金子”的特征，吸引購房者到場，同時(shí)也利用“一分價(jià)錢一分貨”的購物心理，如果項(xiàng)目本身素質(zhì)不是很差，則也可以采用此種方式。 對于“銀子賣銀子價(jià)”的價(jià)格策略，以以往推盤經(jīng)驗(yàn)，不會將本項(xiàng)目很快進(jìn)行銷售消化。因此，我們建議采用樓盤整體均價(jià)1420元/ m2的銷售策略，以“金子賣銀子價(jià)”的價(jià)格策略力爭在短時(shí)間內(nèi)盡快消化本項(xiàng)目。00時(shí)間主體完成4層層高時(shí)間封頂外墻竣工時(shí)間竣工時(shí)間入伙時(shí)間一棟二棟三棟四棟五棟小區(qū)部分園林小區(qū)整體園林五、各階段工作計(jì)劃表（2005年9月——2006年4月末）時(shí)間/階段9月初10月上旬10月中旬12月初12月第二周12月底1月初1月中旬1月第三周2月下旬3月初4月下旬項(xiàng)目籌備期　　　　　　　　　　　　售樓部設(shè)計(jì)、制作　　　　　　　　　　　　樣板房、模型、展板設(shè)計(jì)制作　　　　　　　　　　　　樓盤規(guī)劃資料、戶型資料整合　　　　　　　　　　　　律師樓、付款辦法、按揭銀行確定　　　　　　　　　　　　價(jià)格表初步制定　　　　　　　　　　　　圍墻廣告、戶外廣告牌設(shè)計(jì)制作　　　　　　　　　　　　宣傳資料、售樓書前期設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　銷售人員初步培訓(xùn)　　　　　　　　　　　　交通汽車站交通路線確定　　　　　　　　　　　　購房配套洽談（會所合作、超市優(yōu)惠）　　　　　　　　　　　　廣告公司提供廣告投放方案　　　　　　　　　　　　與各媒體前期接觸