【正文】 二、地質(zhì)地貌及氣候條件項目區(qū)域地形東北高西低，屬中山山地為主的地貌，其中最低海拔1245米，最高海拔1279米，高差大，屬山地地形地貌。具有晝夜溫差大、氣候干燥、降雨量集中、日照長（全年2300—2700小時），太陽輻射強（578—628千焦/平方厘米），蒸發(fā)量大，小氣候復(fù)雜多樣等氣候特點。無霜期大于300天,具體雨量為800—1100毫米。與它緯度相當(dāng)?shù)馁F陽、衡陽、贛州等城市相比，冬季平均氣溫高出9176。C 以上，具備消夏、避暑、療養(yǎng)、森林旅游開展的氣候條件。目前到村旅游者主要為在職工作者；出游方式為與家人或朋友組成小型團隊為主；游客重復(fù)性游覽的欲望很強；總體消費力度比較低；逗留時間較短，半數(shù)以上集中在1天內(nèi)。二、市旅游市場分析（一）市旅游需求市場分析游客現(xiàn)狀分析外地游客：旅游資源較少，很少有游客直接將市作為旅游的目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客會路過市，一般住宿一晚就走，少數(shù)會到二灘參觀。距市較近的西昌，有邛海、瀘山等景點，其游客有50 %來自市。一般以家庭出行為主。對城市商務(wù)休閑項目調(diào)查顯示，度假酒店、高爾夫練習(xí)場、保齡球、網(wǎng)球等較受歡迎。我們還對西昌、成都等外地市場進行了調(diào)查，調(diào)查顯示，%的人對亞熱帶風(fēng)情感興趣，%的人對民族風(fēng)情感興趣，18%的人對城市觀光感興趣。說明外地人對自己地域內(nèi)所不能體驗的旅游資源感興趣。結(jié)果顯示，29%的成都人受距離影響較大，33%得人認為吸引力不夠，27%的人認為環(huán)境較差，11%的人認為受價格因素影響較大。居民綜合消費能力2010年，%和15%。冬季御寒度假較受老年市場歡迎，其亞熱帶風(fēng)情、民族風(fēng)情最受外地游客歡迎。他們是旅游市場的中堅力量，對本項目的檔次定位提供了有力的市場支撐。本地人多對兼顧家庭不同年齡成員的項目感興趣，出游方式以自駕車或包車為主，從結(jié)伴出游的關(guān)系結(jié)構(gòu)來分析，同事、朋友、家庭是主要形式。消費者對于鄉(xiāng)村優(yōu)美的環(huán)境，輕松的氛圍，有特色的彝家風(fēng)情十分看重，大多數(shù)鄉(xiāng)村旅游消費者是因為鄉(xiāng)村本身的風(fēng)格產(chǎn)生旅游動機?，F(xiàn)狀分析城市空間局促而狹長，缺少休閑空間和休閑項目，具有一定開敞空間的低級旅游產(chǎn)品就能夠吸引大量本地游客。本市的觀光產(chǎn)品組合業(yè)存在問題，目前不僅對本地市場沒有吸引力，也正在失去外地客源市場。農(nóng)家樂目前處于初級開發(fā)階段，未形成規(guī)模效應(yīng)，主要集中于仁和區(qū)。由于大多數(shù)“農(nóng)家樂的服務(wù)相似，旅游的代替程度高，旅游者的選擇余地大，且旅游產(chǎn)品雷同、長期不變，導(dǎo)致游客隨游覽次數(shù)的增多而滿意程度降低，客源就會大量流失。許多游客都認為，增加特色，不要千篇一律是現(xiàn)在最急需解決的問題。由于鄉(xiāng)村旅游整體依然處于初始階段，無論是產(chǎn)品檔次、成熟度還是規(guī)范化程度都還不高，也沒有形成規(guī)模效應(yīng)，很難適應(yīng)商務(wù)型游客市場的需求。國內(nèi)旅游已出現(xiàn)跨區(qū)域的遠程觀光游覽向近距離的休閑度假轉(zhuǎn)化的趨勢，這是區(qū)域旅游發(fā)展階段從初級單一的觀光旅游活動向較高級的集觀光游覽、休閑和度假相結(jié)合進行整體提升的表現(xiàn)。從最近幾年雙休日及黃金周旅游客源流向來看，國內(nèi)旅游者舍遠求近、以城市郊區(qū)和周邊鄰近地區(qū)為旅游目的地的短途旅游(一般一日游或二日游)開始向規(guī)?；l(fā)展。根據(jù)全國假日辦近日發(fā)布的“十一”黃金周假日旅游信息通報和主要旅游城市的旅游預(yù)報來看，各地開展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆，城市周邊多種形式的散客旅游和小規(guī)模的團體旅游快速發(fā)展，城市郊區(qū)開發(fā)的主題公園、觀光農(nóng)業(yè)園、垂釣園、自然游覽地、農(nóng)家樂等項目成為旅游者最受喜愛的旅游產(chǎn)品之一。四、旅游市場預(yù)測分期人口和距離因素是影響旅游客流量的重要因素。美國有關(guān)研究表明，40英里半徑為郊游區(qū)，占出游率的60%；125英里半徑為周末景區(qū)，占出游率的30%，超過125英里的旅游占10%。尤其占城市居民絕對多數(shù)的工薪階層，一方面使其產(chǎn)生外出旅游愿望的原因逐漸增多，另一方面可供自由支配的收入和時間有限，這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。同時，從其旅游資源的價值和開發(fā)利用程度看，村特色街區(qū)項目的資源吸引力主要對本地區(qū)游客吸引力強，對區(qū)（?。┩庥慰臀^弱，應(yīng)把本地及省內(nèi)市場作為主要市場。項目建成后產(chǎn)生的污染主要為生活污水、生活垃圾等。加強施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。合理安排作業(yè)時間，高噪聲施工盡可能安排在晝夜時段，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護部門提出申請，或批準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進行。工地周圍設(shè)立圍護；固定運輸車輛出入線路，盡量避開居民區(qū)。施工現(xiàn)場要嚴(yán)格規(guī)定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴(yán)禁將污水遍地橫流；嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。在施工時，積極采用這5種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍。第5章 項目概況一、設(shè)計原則與依據(jù)特色街區(qū)項目業(yè)態(tài)主要為特色餐飲、酒吧、茶吧、民族特色文化產(chǎn)品經(jīng)營、商務(wù)會議接待、鄉(xiāng)村酒店等。（一）設(shè)計原則執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)，執(zhí)行國家級地方現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。功能合理原則：在滿足生產(chǎn)生活和合理交通路線的前提下，結(jié)合場地特點做到功能分區(qū)明晰，布局合理，管理方便，并符合國家和地方政府有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能、綠化等方面的規(guī)范和要求。防震減災(zāi)原則：建筑和環(huán)境應(yīng)綜合采取抗震、防火、防洪、抗風(fēng)雪和防雷擊等防災(zāi)安全措施，確保人民安全，并能結(jié)合城市防災(zāi)總體規(guī)劃需要。因地制宜原則：充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源?？沙掷m(xù)發(fā)展原則：統(tǒng)一考慮，為未來生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。2鄉(xiāng)村酒店8206003公共服務(wù)設(shè)施45000含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站、等。6總計12064000特色街區(qū)項目占地面積約120畝，建筑面積約64000平方米，樓層平均3層，局部4層，其中：商鋪為12層建筑，商務(wù)會所和鄉(xiāng)村酒店為4層建筑。第六章 項目投資估算及資金籌措一、 投資估算表61 主要建設(shè)項目投資額估算表序號分項名稱建筑面積（㎡）造 價（萬元）項目內(nèi)容1商鋪384009600含特色餐飲、商務(wù)會所、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷2鄉(xiāng)村旅游酒店206005150鄉(xiāng)村旅游酒店3公共服務(wù)設(shè)施50001250含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站等。村上經(jīng)合組織回購部分可按市場原則直接返租給投資商，由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司進行管理。三、資金籌措項目籌資渠道和籌資方式主要為：采用對外招商方式，資金由投資商自籌。具體如下：自主經(jīng)營方式。（1）自主經(jīng)營管理。（2）租賃物業(yè)。房產(chǎn)銷售：銷售給外地和本地投資者，直接收回項目部分投資，購買方可自己度假時使用，其他時間可將產(chǎn)權(quán)委托管理方來經(jīng)營，逐步收回投資成本。（二）經(jīng)營效益分析自主經(jīng)營（1）自主經(jīng)營管理①生產(chǎn)成本估算預(yù)計固定職工400人，人年均工資及福利27000元，年工資福利共計1080萬元。1%= ②.收入估算項目收入主要指旅游接待收入：項目主要收入來源是住宿、餐飲、娛樂、購物及其他收入，特色街區(qū)項目的近期、中期各年的旅游業(yè)總收入估算如表7—1所示。（2）物業(yè)租賃按租賃方式，投資商和村經(jīng)合組織共同將項目租賃給專業(yè)的、有管理經(jīng)驗的公司進行經(jīng)營，只收取租金，租金暫按平均30元/㎡/月，面積約64000㎡，年收入約2304萬元。 （三）資金回收情況估算由于建議項目以自主經(jīng)營為主要運作方式，因此只測算自主經(jīng)營方式的資金回收情況。表72 項目建成后每年營業(yè)收入預(yù)測表年 份建成第1年建成第2年建成第3年