【正文】 the same time to achieve country Yun Village project marketing plan to promote role.Keywords: analysis of the project。 pricing strategy。4 引 言正文從引言開始排頁碼，頁碼9號居中2008年是中國歷史上空前不平凡的一年，是值得國人驕傲的，這一年奧運圣火在北京燎原，北京國奧村為奧運而生，也就注定了她的不平凡；建議刪除，容易引起誤解北京國奧村是奧林匹克精神與中國傳統(tǒng)文化和建筑水平的完美結(jié)合，她該項目注意專業(yè)文檔的性質(zhì)，不要出現(xiàn)廣告促銷類的語言表達方式秉承“綠色、科技、人文”三大理念，倡導一種全新的生活方式；2008年，刪除奧運會期間，北京國奧村借勢大范圍進行營銷推廣，將國奧村品牌推到了高端住宅最高峰；如今，奧運會已時隔6年，但奧運精神仍在延續(xù)。刪除為了傳承這種奧運精神，國奧集團在北京南四環(huán)的位置再造奧運經(jīng)典，開發(fā)國韻村項目。北京是中國的首都，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在全國也是首屈一指的。一個項目如果要實現(xiàn)熱銷，首先要對市場有一個準確的認識，對消費者的需求有準確的分析，其次要根據(jù)客戶的需求建造出符合消費者表述重疊消費需求的產(chǎn)品；接下來要有鮮明的形象，這要求我們要熟悉項目的每一個部分，能夠清晰的知道本體項目的優(yōu)劣勢，在宣傳的時候夸大優(yōu)點、避免缺點。注意：標點符號的使用要規(guī)范現(xiàn)在住宅地產(chǎn)不是講概念，注重地段、戶型和小區(qū)環(huán)境就能實現(xiàn)熱銷，具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個科學的整體策劃、正確的功能定位。刪除對商業(yè)、景觀、建筑品質(zhì)、宣傳等一系列細節(jié)變得格外的挑剔，所以做策劃要先從市場開始，了解消費者的需求，知己知彼方可百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位，并采用適當?shù)臓I銷推廣組合策略，以實現(xiàn)理想的投資目標。我們只有準確的把握市場，創(chuàng)造出符合市場定位，滿足市場需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競爭浪潮中站穩(wěn)腳跟。此營銷策劃是基于對北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，是基于表述混亂對大興區(qū)消費者需求的分析而撰寫的，具有可操作可執(zhí)行性，對領(lǐng)導的決策起到一定的指導性意義。同時對實現(xiàn)國韻村項目的銷售計劃起到促進性的作用。分析房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境的目的在于把握市場環(huán)境變化發(fā)展的趨勢，發(fā)掘新的市場機會，捕捉市場機遇；及時發(fā)現(xiàn)環(huán)境威脅，為企業(yè)采取積極措施避免或減輕風險贏得時間[1]參考文獻在文中的標注格式為上標TNR體5號本段文字與后面列示的第一篇參考文獻內(nèi)容不符，請確認?。?。它是1984年國務院批準建設(shè)的首都第一批重點發(fā)展的衛(wèi)星城之一。地理位置為東經(jīng)116176。43′，北緯 39176。51′，屬暖溫帶半濕潤大陸季風氣候。北京市缺乏水系景觀資源，而大興區(qū)內(nèi)卻擁有有六條主要水系景觀。六條河中后四條為大興區(qū)的境內(nèi)河，永定河、涼水河為過境河。堅決治理違法建設(shè)，初步實現(xiàn)了新生違法建設(shè)“零增長”。今年是指哪一年？大興地區(qū)生產(chǎn)總值能耗、水耗均下降4%左右跟什么時候?qū)Ρ龋?，大氣主要污染物排放量下?%以上，較好地完成了市十四屆人大一次會議確定的各項目標任務。 南城發(fā)展分析國韻村項目所處的區(qū)域是北京市大興區(qū)重點發(fā)展區(qū)舊宮鎮(zhèn)的中心位置。大興舊宮也是北京未來幾年重點打造的區(qū)域之一。2013年3月20日北京市發(fā)改委發(fā)布第二階段“城南行動”計劃，總投資約3960億元。 當年北京奧運會投入的重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)約2800億元，可想而知此區(qū)域未來的發(fā)展。首都第二機場的興建，無疑會是城南發(fā)展的一個強力引擎。項目門前的蒲黃榆快速路正是連通第二機場的必經(jīng)通道。北京東北部的望京區(qū)域正是因為與首都機場適中的特殊地理位置，打造成京城為數(shù)不多的知名國際化大社區(qū)，必將印證國韻村日后的發(fā)展腳步表述有誤。？？什么意思？同時政府有落實中小學建設(shè)三年行動計劃，新增城鄉(xiāng)一體化學校30所、實施減負八條措施，減輕了學生課業(yè)負擔。擴大基本藥物目錄和社區(qū)藥品醫(yī)保報銷范圍，總額預付試點醫(yī)院增加到196家，城鄉(xiāng)居民大病保險二次報銷上不封頂。就業(yè)、物價形勢穩(wěn)定，%，%。實施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的招用安置政策，將靈活就業(yè)的農(nóng)村勞動力納入城鎮(zhèn)職工社會保險制度，社會保障相關(guān)待遇標準提高10%左右。啟動中心城110項棚戶區(qū)改造工程，完成1390萬平方米老舊小區(qū)綜合改造，推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房。這都是什么？對設(shè)計思路有參考價值嗎？不要羅列無意義的統(tǒng)計數(shù)據(jù)通過政府對南城發(fā)展的規(guī)劃以及實施的力度可見，大興區(qū)域發(fā)展蘊含極大的升值潛力。 大興區(qū)人口環(huán)境分析。常住人口中，%。014歲（含不滿15周歲）人口22287萬人，%，；1559歲（含不滿60周歲）勞動年齡人口93727萬人，比上年末減少345萬人，%，；60周歲及以上人口19390萬人，%。全市常住人口密度為1261人/平方公里，每平方公里比上年末增加31人。人口增速連續(xù)三年放緩，與經(jīng)濟增速放緩相關(guān)。還有一個原因是就業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，勞動密集型行業(yè)就業(yè)人員在2013年出現(xiàn)下降，住宿、餐飲業(yè)、居民服務業(yè)、制造業(yè)的就業(yè)人數(shù)下降。 經(jīng)濟環(huán)境分析，按可比價格計算，%，增幅與上年持平。分產(chǎn)業(yè)看，增長3%。%。 這組數(shù)據(jù)的設(shè)計意義何在？（資料來源政府工作報告）按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到93213元，按年平均匯率折合為15052美元。結(jié)論過于簡潔，與數(shù)據(jù)結(jié)合不緊密 社會文化環(huán)境分析“舊宮”全稱為“舊衙門行宮”，是清帝避暑臨憩的行宮。說到“舊宮”，就不能不先談一下“南海子”。歷史上這里坑塘遍布，草木橫生，禽獸出沒，曾經(jīng)是元、明、清三個封建王朝的苑囿。 而舊宮鎮(zhèn)隸屬于大興區(qū)。大興西瓜節(jié)。每年5月28日舉行，1988年舉辦首屆西瓜節(jié)。自2001年成功舉辦了“首屆北京大興安定桑椹文化節(jié)”后，每年這里都會誠邀各方嘉賓到此旅游、觀光、采摘、參加節(jié)慶活動。每年從8月18日開始，至8月22日結(jié)束?！按喝A秋實”品牌活動。通過對大興區(qū)文化環(huán)境的分析，可以看出大興區(qū)區(qū)域內(nèi)人口比較在意綠色健康，正和國韻村項目的開發(fā)理念相適應，我們可結(jié)合大興地區(qū)的文化節(jié)做項目的營銷推廣。2013年3月30日：北京細則北京市政府發(fā)布“新國五條”北京房地產(chǎn)市場調(diào)控細則，并將調(diào)控目標定為“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房價格”。2013年11月1日：“不漲價”座談會及六條意見：北京住建委相關(guān)人士對于座談會做出如下三項重點表述：年底前，原則上不會批房價大幅漲價項目的預售證。年初因為限價導致的諸如捆綁裝修等變相漲價的情況，也將在四季度被重點圍堵。加快完善現(xiàn)代市場體系，深化財稅體制改革，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制；2013年12月10日至13日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。對于房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟增長點的作用依然明確。據(jù)北京市國土資源局有關(guān)負責人介紹，今年，北京將繼續(xù)加大住宅供地，同時在供應結(jié)構(gòu)上作出進一步優(yōu)化，擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。自今年1月1日起，中央國家機關(guān)、央企職工使用“國管公積金”，均受該三道“門檻”約束。但是尚未影響到商品房市場的根基，市場趨勢仍可預判為謹慎樂觀。更值得一提是，北京國奧村還榮膺了世界上第一個，也是當時唯一一個社區(qū)金獎——美國LEEDND“能源與環(huán)境設(shè)計先鋒金獎”。2010年，“國奧村”作為唯一的綠色宜居住宅項目，代表北京市入選2010年上海世博會城市最佳實踐區(qū)，向世界展示國奧村的“綠色、科技、人文”三大理念以及在實現(xiàn)住宅節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展方面取得的成果。2013年國奧集團目前正在積極籌備注意時間點的對應性全力打造就是我們現(xiàn)在的項目—國韻村。國奧集團是中國綠色建筑的倡導者，將“綠色、科技、人文”核心理念應用于國奧旗下的五大產(chǎn)品系列。經(jīng)過解讀，可以看出國奧集團控股有限公司具有一定的品牌影響力，尤其是以奧運村開發(fā)商的身份，同時產(chǎn)品還經(jīng)過奧運會和世博會的檢驗,消費者對開發(fā)商的認可度極高?！皼]有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”似乎成了每一位營銷人員當前的口頭禪。這段理論文字與下文內(nèi)容不匹配（1） 土地成交情況分析 圖11今年的表和圖的序號要求按照出現(xiàn)的章節(jié)排序，如第二章第二個圖標為“圖22”，下同 2012至2013年土地成交情況分析通過上表上圖可以看出：1） 土地成交規(guī)模大漲：2013年居住用地成交量翻倍2013年？？；2） 居住用地新增供應規(guī)劃建筑面積1458萬平方米，同比2012年的796萬平方米增加83%；非標題不用在序號和內(nèi)容之間加空格3） 成交規(guī)劃建筑面積1359萬平方米，同比2012年的608萬平方米增加123%。京投三四環(huán)2013年1月18日1409523262560002昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊五六環(huán)2013年1月21日910210530235003朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊泰禾三四環(huán)2013年1月24日2856029469350004北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X85R1地塊中化方興五六環(huán)2013年1月31日1173116753160005北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X88R1地塊五六環(huán)2013年1月31日11903169056朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村G地塊首開五六環(huán)2013年2月28日2635826358320007朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村F地塊五六環(huán)2013年2月28日25930259308房山區(qū)長陽鎮(zhèn)01080011104等地塊合景泰富五六環(huán)2013年2月28日763510092170009房山區(qū)閻村鎮(zhèn)040084地塊R2天恒樂活城六環(huán)以外2013年2月28日5657111751500010通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B03地塊泰禾五六環(huán)2013年5月30日8520190542300011豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目懋源二三環(huán)2013年7月3日23107458554000012朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊中糧五六環(huán)2013年7月23日28880484445000013朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304622地塊融創(chuàng)三四環(huán)2013年9月4日35501730994900014朝陽區(qū)東壩南區(qū)11056565658號地恒大五六環(huán)2013年11月21日24643404913900015海淀區(qū)東升鄉(xiāng)(清河盒子房廠土地一級開發(fā)項目)富泓五六環(huán)2013年11月4日1974229422410002013年超高溢價率之下，“面粉貴過面包”、“地王快速刷新”一再上演，地價漲幅過快，暗示未來房價大漲?。?） 樓面地價漲幅情況四級以下標題要縮進兩個漢字位，下同 圖2 樓面地價走勢通過上表可以看出：1） 土地成交價大漲：2013年居住用地樓面價漲幅近五成；2） 2013年居住用地樓面價9616元/平方米，同比2012年的6484元/平方米上漲48%；內(nèi)容重復3） 2013年1月成交居住用地中朝陽孫河地塊樓面價28559元/平方米，拉高了當月整體樓面價。 大興區(qū)住宅市場供給和需求情況分析（1） 住宅市場供給情況分析圖3 住宅銷售套數(shù)走勢2013年新增商品住宅62632套，同比2012年的74806套減少16%；新增商品住宅面積為740萬平米，同比2012年的930萬平米減少20%；成交商品住宅83678套，同比2012年的90874套減少8%，成交商品住宅面積為996萬平方米，同比2012年的1081萬平方米減少7%。（3） 商品房成交均價特征2013年供不應求進一步加深的市場下，商品住宅成交價為23635元/㎡，較2012年的20952元/㎡上漲13%。 市場預判（1） 供應預判供應充足，2014年商品住宅市場新增供應總量“或?qū)⒎丁?。依?jù)有二：一、全文任何地方都不用中文標序居住類用地成交規(guī)模翻番：2013年居住類用地成交建筑規(guī)模為1359萬㎡，約為2012年居住類用地成交建筑規(guī)模609萬㎡的兩倍；二、各大房企開發(fā)節(jié)奏明顯加快。（3） 結(jié)構(gòu)預判價格上漲對供應結(jié)構(gòu)性變化趨勢的影響如下。（4） 市場啟示中低端產(chǎn)品：受自住型商品房影響，客戶多會出現(xiàn)觀望，須抓住客戶心理波動周期加快出貨；中高端產(chǎn)品：利用上半年窗口期盡快出貨，不盲目加價，避免受高端商品住宅市場風險帶來的不利影響；高端產(chǎn)品：將迎來充分的市場競爭，市場表現(xiàn)出暢銷和滯銷的二元性，需要在產(chǎn)品、營銷等多角度全面發(fā)力，迎接市場挑戰(zhàn)。金茂悅方興30130160㎡三居占比53%、180㎡四居占比24%精裝，標準待定2015年底萬科海梓府城建16高層78㎡兩居占比18%、93㎡、110㎡三居占比19%、疊拼18209㎡ 占比9%精裝3000元/㎡2015年底保利融創(chuàng)德賢公館中冶19130210㎡三居、四居占比100%