【正文】 劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限組團(tuán)由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。承重墻、非承重墻墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻?？偨娣e由城市規(guī)劃管理部門(mén)正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑面積。建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。例：二幢二十八層帶二層地下室的公寓樓，我們通常表示為‘228F/2B公寓’。由此，我們可以知曉建筑的大致層高。對(duì)別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率是0．45，綠化高，獨(dú)棟別墅多的社區(qū)，容積率是0．30左右。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動(dòng)面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣；覆蓋率大，地塊面積所剩無(wú)幾，綠化也往往為道路所侵占。1建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離（兩棟建筑物外墻之間的水平距離）。交通主要出入口方位：1市政工程：市政工程主要包括以下幾個(gè)部分：13—1道路交通工程：如道路、立交、廣場(chǎng)、交通設(shè)施、鐵路及地鐵等軌道交通設(shè)施；13—2河湖水系工程：如河道、橋梁、引（排）水渠、排灌泵站、閘橋等水工構(gòu)筑物；13—3地下管線工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供電、通信、供煤氣、供熱的管線部分以及特殊用途的地下管線和人防通道等；13—4架空桿線工程；13—5街道綠化工程，如行道樹(shù)、灌木、草坪、綠化小品（如街道綠化中的假山石、游廊、花架、水池、噴泉等）；13—6建筑物、構(gòu)筑物占主要部分的各市政專(zhuān)業(yè)工程廠、站、點(diǎn)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1—1經(jīng)濟(jì)因素1—2物理因素1—3環(huán)境因素1—4行政和政策因素1—5社會(huì)因素1—6心理因素1—7國(guó)際因素價(jià)格構(gòu)成目前中國(guó)城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜合開(kāi)發(fā)造價(jià)的形式出現(xiàn)的。中國(guó)各地綜合開(kāi)發(fā)造價(jià)，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前中國(guó)房地產(chǎn)的綜合造價(jià)，大體上就是由這種13類(lèi)71個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類(lèi)，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類(lèi)，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程費(fèi)。第五部分，即利潤(rùn)，也就是第13類(lèi)，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這就是出售價(jià)格，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。31起售單價(jià) 因?yàn)橛袑哟?，朝向等因素的差異，同一大樓的每套單元的單價(jià)并不衡一。32最低單價(jià) 最低單價(jià)便為起售單價(jià)。33平均單價(jià) 總銷(xiāo)金額除以總銷(xiāo)面積得出的銷(xiāo)售單價(jià)，其中總銷(xiāo)金額為可銷(xiāo)售面積的總的銷(xiāo)售金額。34主力單價(jià) 指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷(xiāo)售單價(jià)，是我們判斷樓盤(pán)客戶(hù)定位的關(guān)鍵。通常，我們可以通過(guò)對(duì)起售單價(jià)（往往也是最底單價(jià)）和最高單價(jià)的知曉而對(duì)整個(gè)大樓單價(jià)體系略知一二。但歸根結(jié)底，對(duì)單價(jià)的最終把握，依舊是房屋的實(shí)際成交單價(jià)。銷(xiāo)售總價(jià)=銷(xiāo)售單價(jià)單元建筑面積41主力總價(jià) 所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷(xiāo)售總價(jià)。六、其他61進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。62開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間的實(shí)際距離?！?。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活割斷、裝修改造。64層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。65隔斷隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?7標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。69定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。612訂金訂金是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)辯證簽署正式合同。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開(kāi)發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。614準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。617房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，既房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益的處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要的附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。開(kāi)發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。難燃燒體——木吊頂格柵下吊鋼絲網(wǎng)抹灰、板條抹灰、木吊頂格柵下吊石棉水泥板、石膏板、石棉板、鋼絲鋼抹灰、板條抹灰、葦箔抹灰、水泥石棉板。 按耐久等級(jí)分類(lèi)(1) 一級(jí)（大于100年）(2) 二級(jí)（50~100年）(3) 三級(jí)（25~50年）(4) 四級(jí)（小于15年）二、房屋建筑構(gòu)造(一) 建筑結(jié)構(gòu) 基本構(gòu)件類(lèi)型(1) 鋼結(jié)構(gòu)建筑鋼材，詳見(jiàn)建材部分(2) 鋼筋混凝土A、 現(xiàn)澆鋼筋混凝土（越來(lái)越多采用）B、 預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件（逐漸少用）(3) 鋼和鋼筋混凝土(4) 混合結(jié)構(gòu)屋頂、樓面用鋼筋混凝土，墻、柱用磚或別的建筑材料A、 混合一等：屋頂、樓面、部分梁柱采用鋼筋混凝土B、 混合二等：采用鋼筋混凝土小梁薄板作為樓面材料(5) 磚木結(jié)構(gòu)墻、柱用磚，樓層、屋架用木材A、 一等：指房屋兩側(cè)的山墻和前沿墻厚度均為一磚以上B、 二等：指房屋兩側(cè)山墻厚度為一磚以上，前沿橫墻厚度為半磚或板壁、假墻或其它單墻C、 三等：指房屋兩側(cè)山墻為木屋架承重，用半磚墻或其它假墻填充，或以磚墻、木層架、竹杵條、瓦屋面組成的結(jié)構(gòu)(6) 其它結(jié)構(gòu)竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu) 建筑結(jié)構(gòu)的承重形式(1) 疊砌式墻承重，主要用于六層以下居住建筑及中小型工業(yè)建筑(2) 框架式梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅館等平面空間較大建筑(3) 框—剪式（框架—剪力墻式）某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅注：剪力—作用于同一點(diǎn)，大小相等，方向相反的一對(duì)力（不同于平衡力）(4) 剪力墻剪力墻承重，主要用于高層建筑(5) 筒體式主要用于大跨度、大空間、超高層A、 筒體結(jié)構(gòu)（單個(gè)筒體）B、 筒中結(jié)構(gòu)（兩個(gè)筒體）C、 束筒結(jié)構(gòu)（多個(gè)筒體）(二) 房屋建筑構(gòu)件基礎(chǔ)、墻（柱）、樓地面、樓梯、屋頂、門(mén)窗 地基與基礎(chǔ)(1) 地基A、 天然地基B、 人工地基a、 壓實(shí)法b、 換土法c、 樁基樁：預(yù)制樁、灌注樁灌注樁是在施工現(xiàn)場(chǎng)的樁位上先成孔，然后在孔內(nèi)灌注混凝土（也可加鋼筋）而成，包括鉆孔灌注樁、沉管灌注樁、爆擴(kuò)樁等d、 化學(xué)加固法(2) 基礎(chǔ)A、 條形基礎(chǔ)（承重墻下基礎(chǔ)）B、 獨(dú)立基礎(chǔ)（柱下基礎(chǔ)）C、 井格式基礎(chǔ)（將柱下基礎(chǔ)連接起來(lái)）D、 梁板式筏形基礎(chǔ)（滿(mǎn)堂式的板式基礎(chǔ)）平板式梁板式E、 箱形基礎(chǔ)（由底板、頂板及若干縱橫墻組成，中空部分可用作地下室） 基礎(chǔ)作為建筑的重要組成部分，造價(jià)、工期都約占整個(gè)工程的三分之一 墻體(1) 按所處位置分內(nèi)墻、外墻(2) 按方向位置分縱墻、橫墻(3) 按受力情況分承重墻、非承重墻非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻(4) 按施工方式分疊砌式墻、版筑式墻、裝配式墻(5) 墻體細(xì)部構(gòu)造門(mén)窗過(guò)梁——當(dāng)墻體上開(kāi)設(shè)門(mén)、窗孔洞時(shí)，為了支承洞孔上部砌體所傳來(lái)的各種荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門(mén)、窗孔洞上設(shè)置橫梁，該梁稱(chēng)過(guò)梁，常見(jiàn)的磚拱、鋼筋磚過(guò)梁和混凝土過(guò)梁等。勤腳——勤腳是墻身接近室外地面的部分，一般情況下，其高度為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分。明溝——明溝又稱(chēng)陽(yáng)溝，位于外墻四周，將通過(guò)雨水管流下的屋面雨水等有組織地導(dǎo)向地下排水集井，而流入下水道，起到保護(hù)墻基的作用。壁柱——當(dāng)墻體的窗間墻上出現(xiàn)集中荷載，而墻厚又不足以承受其荷載時(shí)；或當(dāng)墻體的長(zhǎng)度和高度超過(guò)一定限度并影響穩(wěn)定性，常在墻身局部適當(dāng)位置增設(shè)凸出墻面的壁柱以提高墻體剛度。圈梁——圈梁又稱(chēng)腰箍，是沿外墻四周及部分內(nèi)隔墻設(shè)置的，連續(xù)閉合的梁。 樓梯(1) 樓梯組成A、 樓梯梯段B、 樓梯平臺(tái)(2) 樓梯形式A、 直跑式B、 折角式C、 并列式D、 剪刀式E、 圓弧式F、 螺旋式(3) 按施式方式分類(lèi)A、 現(xiàn)澆式B、 裝配式 屋頂(1) 平屋頂(2) 坡屋頂A、 雙坡屋頂B、 四坡屋頂 門(mén)窗(1) 門(mén)（按開(kāi)啟方式分）A、 平開(kāi)門(mén)：水平開(kāi)啟的門(mén)B、 彈簧門(mén)：同平開(kāi)門(mén)，但用彈簧鉸鏈或彈簧傳動(dòng)C、 推拉門(mén)：在上下輪道上左右滑行D、 折疊門(mén)：多扇折疊，可拼合折疊推移到側(cè)邊E、 轉(zhuǎn)門(mén)：二或四扇連成風(fēng)車(chē)形，在兩個(gè)固定門(mén)套內(nèi)旋轉(zhuǎn)的門(mén)(2) 窗（按開(kāi)啟方式分）A、 固定窗：不能開(kāi)啟的窗B、 平開(kāi)窗：可水平開(kāi)啟的窗C、 橫式旋窗：垂直開(kāi)啟的窗D、 立式轉(zhuǎn)窗：立向轉(zhuǎn)動(dòng)的窗E、 推拉窗：在上下軌道上滑行三、房屋設(shè)備房屋設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備，是房屋建筑實(shí)體的一部分。室內(nèi)排水系統(tǒng)大致由七部分組成：(1) 衛(wèi)生器具、排放生產(chǎn)廢水的設(shè)備、雨水斗及地漏；(2) 器具排水管如存水彎、P字彎等；(3) 橫管；(4) 立管；(5) 排出管；(6) 通氣管；(7) 清掃設(shè)備。向室內(nèi)供給熱量的設(shè)施叫做采暖系統(tǒng)。采暖系統(tǒng)主要由熱源、輸熱管道及散熱設(shè)備組成。由變電、配電的設(shè)備和裝置組成。如水泵、鍋爐、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備、送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)、電梯、試驗(yàn)裝置等。 照明系統(tǒng)。 防雷和接地裝置。 弱電系統(tǒng)。如電話系統(tǒng)、有線廣播系統(tǒng)、消防監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)，對(duì)建筑物中各種設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一管理和控制的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等。完整的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)要有熱源和冷源。(五) 室內(nèi)消防系統(tǒng)安裝在室內(nèi)、用以撲滅發(fā)生在建筑內(nèi)初起的火災(zāi)的設(shè)施。四、建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)(一) 建筑材料基本分類(lèi)按建筑材料化學(xué)成分可為三大類(lèi)： 無(wú)機(jī)質(zhì)材料(1) 金屬材料：黑色金屬（鋼鐵等）和有色金屬（銅、鋁、鋅等）(2) 非金屬材料：如天然石料、膠凝材料（水泥、石灰、石膏等）、混凝土等。(3) 材料的密實(shí)度密實(shí)度是指材料體積內(nèi)固體物質(zhì)所充實(shí)的程度(4) 材料的孔隙率孔隙率是指材料體積內(nèi)孔隙體積所占的百分比材料的孔隙率大小以及孔隙構(gòu)造與材料的容重、強(qiáng)度、吸水性、抗?jié)B性、抗凍性、導(dǎo)熱性等有密切關(guān)系。材料強(qiáng)度有抗壓強(qiáng)度、抗拉強(qiáng)度、抗剪強(qiáng)度、抗彎強(qiáng)度等幾種。(2) 材料的彈性和塑性材料彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，當(dāng)除去外力后仍能恢復(fù)原來(lái)形狀的性能。(3) 材料的脆性與韌性材料的脆性是指材料在外力作用下無(wú)明顯的塑性變形即遭破壞的性能。材料的韌性是指材料在外力作用下能承受較大的變形也不致于破壞的性能。(4) 材料硬度與耐磨性硬度是指材料表面抵抗其他較硬物體壓入的能力。在房屋建筑過(guò)程中，用于地面、樓梯踏步人行通道等處的材料，必須考慮硬度和耐磨性。憎水性是指材料不易被水潤(rùn)濕的性能。如瀝青、油漆等。吸濕性是指材料在潮濕的空氣中吸取水分的性能?？?jié)B性是指材料在壓力作用下，抵抗水的滲透性能。(4) 抗凍性抗凍性是指材料在水飽和狀態(tài)下，經(jīng)過(guò)多次凍融循環(huán)，強(qiáng)度不顯著降低的性能。導(dǎo)熱性差的材料，其保溫隔熱性就好。(2) 熱容量熱容量是指材料在受熱時(shí)吸收熱量，冷卻時(shí)放出熱量的性能。 建筑材料的耐久性建筑材料耐久性是指建筑材料在物理的、化學(xué)的、生物的等各種因不比作用下，經(jīng)久耐用不易變質(zhì)和破壞，也不失去原有性能的性質(zhì)。磚在房屋建筑中主要起承重、圍護(hù)和分隔等作用。標(biāo)準(zhǔn)磚規(guī)格為53115240mm，平時(shí)所謂“磚墻”即指寬度為240mm的磚墻。根據(jù)不同的使用要求，建筑砂漿又可分為砌筑砂漿和粉飾砂漿。 混凝土混凝土是由膠凝材料、骨料、砂和水經(jīng)合理混合后硬化而成的人造石材，具有抗壓強(qiáng)度高、抗?jié)B性強(qiáng)、耐久性好等特點(diǎn)。混凝土的強(qiáng)度大小通常是以混凝土標(biāo)號(hào)（50~600號(hào)不等）來(lái)表示的。 木材木材具有質(zhì)輕高強(qiáng)（相對(duì)自重而言）、導(dǎo)熱性低、絕緣性好、紋理美麗等優(yōu)點(diǎn)。在木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)建筑中，木材主要用作于承重材料；在磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中，木材主要用作于裝飾材料。鋼材的不足之處是容易銹蝕和耐火性差。鋼板，厚度為4~60毫米的稱(chēng)為厚鋼板，厚度小于4毫米的稱(chēng)為薄鋼板，厚鋼板可用于鋼結(jié)構(gòu)。鋼筋，種類(lèi)很多，依斷面形式有圓鋼筋、方鋼筋、變型鋼筋；依加工方法有熱軋鋼筋、冷軋鋼筋、冷拔鋼筋。鋼絲，由圓鋼抽引而得，直徑5毫米以下的高強(qiáng)度鋼絲，強(qiáng)度極限達(dá)150~250公斤/mm2，用于預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)。(四) 建筑裝飾工程常用材料 飾面石材主要有大理石和花崗石兩大類(lèi)。用大理石和花崗石作內(nèi)外飾面裝飾效果好、耐久，但造價(jià)較高，因而多用于公共建筑和裝飾等級(jí)要求較高的工程。 建筑裝修陶瓷制品 主要有內(nèi)外墻貼面磚、地磚、陶瓷錦磚、陶瓷飾品及室內(nèi)衛(wèi)生陶瓷等。陶器通常有一定的吸水率，斷面粗糙無(wú)光，不透明，敲之聲音粗啞。瓷器有一定的半透明性，基本上不吸水，通常施以釉層，如：釉面磚瓦、陶瓷錦磚（又名馬賽克）等。玻璃制品由過(guò)去單純作為采光和裝飾功能，逐步向控制光線、調(diào)節(jié)熱量、節(jié)約能源、控制噪音、降低建筑自重、改善建筑環(huán)境、提高建筑