酒店業(yè)地產(chǎn)研究-在線瀏覽
2024-08-07 22:32本頁面
【正文】 過于孤立靜態(tài)，脫離了長(zhǎng)期均衡的大環(huán)境。對(duì)均衡狀態(tài)下日均房地產(chǎn)價(jià)格的估算也存在同樣問題，很少有運(yùn)用正規(guī)的研究方法估算均衡日均價(jià)格的文獻(xiàn)。這套衡量方法和相關(guān)論述來源于托賓的固定資產(chǎn)投資理論——他認(rèn)為，將市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)值與重置成本的比值設(shè)為q，若q1，即地產(chǎn)價(jià)值高于重置成本時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，直到q＝1時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)就會(huì)失去動(dòng)機(jī)。目前，研究工作者仍密切注意著酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的q值，試圖發(fā)現(xiàn)未來市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和新的獲利機(jī)會(huì)。 (二)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)均衡 將q比值近似均衡原理推廣到房地產(chǎn)證券市場(chǎng)，我們可以看到，證券市場(chǎng)的均衡就表現(xiàn)在股票價(jià)格與凈資產(chǎn)值之間的關(guān)系上。 上述一整套與資產(chǎn)凈值相關(guān)的投資理論每年都有新的發(fā)展，大部分投資者都相信這套理論的科學(xué)性。 三、經(jīng)濟(jì)周期對(duì)酒店房地產(chǎn)業(yè)的影響 酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性表現(xiàn)得十分明顯。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張時(shí)期，就業(yè)率上升，個(gè)人收入水平提高，公司商務(wù)活動(dòng)頻繁，個(gè)人旅行成行率高，酒店房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)就繁榮；相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，失業(yè)率上升，個(gè)人收入水平下降，公司倒閉嚴(yán)重，商務(wù)活動(dòng)減少，酒店房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)就會(huì)蕭條。 第二，從理論上講，市場(chǎng)供給變化是決定于需求變化的，盡管這一過程往往存在著滯后效應(yīng)。 最近幾十年，酒店業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)出異常的大幅度波動(dòng)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于宏觀經(jīng)濟(jì)和酒店業(yè)市場(chǎng)所受的巨大沖擊，一系列事件使酒店客房供給，或者需求受到了影響，當(dāng)然，也可能是兩者皆有。通過考察美國歷史上的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們能夠得出這樣幾個(gè)結(jié)論： 1．房屋入住率顯示出明顯的周期性變動(dòng)趨勢(shì)。 2．日均房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)周期性變動(dòng)，但總的來看是保持著上升的趨勢(shì)。 4．從上世紀(jì)九十年代早期開始，包括1990年之前的部分時(shí)間里，房屋入住率引導(dǎo)著房產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。 四、周期性波動(dòng)下的市場(chǎng)表現(xiàn) 酒店業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，房屋入住率反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求之間的現(xiàn)實(shí)關(guān)系。在異常的高入住率情況下，日均價(jià)格就會(huì)上漲，同時(shí)導(dǎo)致入住率下降。因此，如果需求大于供給，日均價(jià)格就會(huì)高于正常水平，或者說高于均衡價(jià)格。當(dāng)新增供給進(jìn)一步加大時(shí)，房屋入住率和日均價(jià)格都會(huì)開始下降。首先，酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律如上文所述：第一，市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給之間有滯后效應(yīng)存在。正是由于這種滯后效應(yīng)的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商不可能與市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)同步，新增的市場(chǎng)需求被滿足之后，新增的市場(chǎng)供給可能還會(huì)繼續(xù)。當(dāng)市場(chǎng)行情從波峰滑至波谷時(shí)——比如1998年到2002年之間，疲軟的市場(chǎng)需求讓酒店經(jīng)理們不得不降低價(jià)格以保證較高的入住率。 與之相反的，當(dāng)市場(chǎng)行情從波谷爬上波峰時(shí)，酒店房屋的需求增長(zhǎng)使入住率有了迅速改善。這種提價(jià)措施在入住率接近正常水平時(shí)就已經(jīng)開始了。因此，深入研究酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上各個(gè)要素之間相互引導(dǎo)和滯后的規(guī)律，對(duì)于理解整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律有著重要意義。 下面是一系列相關(guān)的問題和解答： 1．如果消費(fèi)者個(gè)人收入和失業(yè)率這類關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生變動(dòng)，酒店客房需求受到影響產(chǎn)生變化需要多久? 酒店消費(fèi)是種典型的奢侈品。正因?yàn)槿绱?，一般認(rèn)為酒店業(yè)是能夠引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退并遲緩經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的。 因此，酒店業(yè)對(duì)收入是非常敏感的。 最近有些學(xué)者運(yùn)用新的方法測(cè)算得出酒店業(yè)收入彈性系數(shù)低于1．0，這一結(jié)論對(duì)傳統(tǒng)觀點(diǎn)提出了質(zhì)疑。 2．房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)整到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的調(diào)整需要多久? 不超過一個(gè)季度，資本化率就能反映出入住率變化情況；不超過兩個(gè)季度，資本化率就能反映出日均價(jià)格變化情況。 3．實(shí)施滯后需要多久? 由于設(shè)計(jì)、施工等過程帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給滯后被稱為實(shí)施滯后。 實(shí)施滯后會(huì)因?yàn)榫频觐愋筒煌兴鶇^(qū)別。中低檔酒店投資者要求的風(fēng)險(xiǎn)貼水要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高檔酒店投資，也是基于這個(gè)原因。 另外還有一個(gè)復(fù)雜因素——并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都同時(shí)開工、同時(shí)完工。 4
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