【正文】 算 對當(dāng)年開工，但當(dāng)年不能竣工的單項(xiàng)工程或單位工程，可以按照工程形象進(jìn)度，劃分不同階段進(jìn)行結(jié)算。 就是在工程合同中，將承包工程的內(nèi)容分解成不同的控制界面，以業(yè)主驗(yàn)收控制界面作為支付工程價(jià)款的前提條件，換言之，是將合同中的工程內(nèi)容分解為不同的驗(yàn)收單元，當(dāng)承包商完成單元工程內(nèi)容并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收后，業(yè)主支付構(gòu)成單元工程內(nèi)容的工程價(jià)款。 在目標(biāo)結(jié)算方式下，承包商欲得到工程款，必須履行合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成界面內(nèi)的工程內(nèi)容；否則承包商會遭受損失。 目標(biāo)結(jié)算方式中，對控制界面的設(shè)定應(yīng)明確描述，以便量化和質(zhì)量控制，同時(shí)也要適應(yīng)項(xiàng)目資金的供應(yīng)周期和支付頻率。 三、工程預(yù)付款及其計(jì)算 通常在工程承包合同中，會明確規(guī)定發(fā)包方（甲方）在開工前撥付給承包方（乙方）一定數(shù)額的工程預(yù)付備料款。 預(yù)付時(shí)間應(yīng)不遲于約定的開工日期前7天。 如乙方濫用此款，甲方有權(quán)立即收回。當(dāng)預(yù)付款被甲方扣回時(shí)，銀行保函金額相應(yīng)遞減。 （一）預(yù)付備料款的限額 備料款限額= 年度承包工程總值主要材料所占比重材料儲備天數(shù) 一般情況建筑工程不得超過當(dāng)年建安工作量（包括水、電、暖）的30%；安裝工程按年安裝工程量的10%；材料所占比重較多的安裝工程按年計(jì)劃產(chǎn)值的 15%左右撥付。 實(shí)際工程中，備料款的數(shù)額，亦可根據(jù)各工程類型、合同工期、承包方式以及供應(yīng)體制等不同條件來確定。 由于發(fā)包方撥付給承包方的備料款屬于預(yù)支性質(zhì)，那么在工程進(jìn)行中，隨著工程所需主要材料儲備的逐步減少，應(yīng)以抵充工程價(jià)款的方式扣回。 可從未施工工程尚需要的主要材料以及構(gòu)件的價(jià)值相當(dāng)于備料款數(shù)額時(shí)起扣，從每次結(jié)算工程價(jià)款中，按材料比重扣抵工程價(jià)款，在竣工前全部扣清。 建設(shè)部《招標(biāo)文件范本》中明確規(guī)定，在乙方完成金額累計(jì)達(dá)到合同總價(jià)的10%后。甲方不按規(guī)定支付工程預(yù)付款，乙方按《建設(shè)工程施工合同文本》第21條享有權(quán)利。 四、工程進(jìn)度款的支付 多數(shù)情況下是以施工企業(yè)提出的統(tǒng)計(jì)進(jìn)度月報(bào)表為支取工程款的憑證，即工程進(jìn)度款。 工程進(jìn)度款支付過程中，需遵循如下要求： 工程量的確認(rèn)應(yīng)做到： 工程師接到報(bào)告后7天內(nèi)按設(shè)計(jì)圖紙核實(shí)已完工程量（以下稱計(jì)量），并在計(jì)量前24小時(shí)通知乙方，乙方為計(jì)量提供便利條件并派人參加。 工程師不按約定時(shí)間通知乙方，使乙方不能參加計(jì)量，計(jì)量結(jié)果無效。 工程師對乙方超出設(shè)計(jì)圖紙范圍或因自身原因造成返工的工程量，不予計(jì)量。 （二）合同收入的組成 合同收入包括兩部分內(nèi)容： 我國工商行政管理總局，建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程施工合同文本》中對工程進(jìn)度款支付作了如下規(guī)定： 同期用于工程上的甲方供應(yīng)材料設(shè)備的價(jià)款以及按約定時(shí)間甲方應(yīng)按比例扣回的預(yù)付款，同期結(jié)算。 符合規(guī)定范圍的合同價(jià)款的調(diào)整，工程變更調(diào)整的合同價(jià)款及其他條款中約定的追加合同價(jià)款，應(yīng)與工程進(jìn)度款同期調(diào)整支付。 甲方超過約定的支付時(shí)間不付工程進(jìn)度款，乙方可向甲方發(fā)出要求付款通知，甲方收到乙方通知后仍不能按要求付款，可與乙方協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議，經(jīng)乙方同意后可延期支付。 按規(guī)定，工程項(xiàng)目總造價(jià)中須預(yù)留一定比例的尾款作為質(zhì)量保修金，等到工程項(xiàng)目保修期結(jié)束時(shí)最后撥付。 當(dāng)工程進(jìn)度款撥付累計(jì)額達(dá)到該建筑安裝工程造價(jià)的一定比例（一般為95%～97%）時(shí)，停止支付，預(yù)留造價(jià)部分作為尾留款。 我國頒布的《招標(biāo)文件范本》中規(guī)定，尾留款（保留金）的扣除，可以從甲方向乙方第一次支付的工程進(jìn)度款開始，在每次乙方應(yīng)得的工程款中扣留投標(biāo)書附錄中規(guī)定金額作為保留金，直至保留金總額達(dá)到投標(biāo)書附錄中規(guī)定的限額為止。 六、工程竣工結(jié)算及其審查 工程竣工結(jié)算指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，對照原設(shè)計(jì)施工圖，根據(jù)增減變化內(nèi)容，編制調(diào)整預(yù)算，作為向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程價(jià)款結(jié)算。 《建設(shè)工程施工合同文本》中對竣工結(jié)算作了如下規(guī)定： 甲方確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后通知經(jīng)辦銀行向乙方支付工程竣工結(jié)算價(jià)款。 甲方在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，乙方可以與甲方協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由乙方申請人民法院將該工程依法拍賣，乙方就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受賞。 工程竣工驗(yàn)收報(bào)告經(jīng)甲方認(rèn)可后28天內(nèi)，乙方未能向甲方遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，造成工程竣工結(jié)算不能正常進(jìn)行或工程竣工結(jié)算價(jià)款不能及時(shí)支付，甲方要求交付工程的，乙方應(yīng)當(dāng)交付；甲方不要求交付工程的，乙方承擔(dān)保管責(zé)任。 甲乙雙方對工程竣工結(jié)算價(jià)款發(fā)生爭議時(shí)，按爭議的約定處理。 實(shí)際工作中，當(dāng)年開工、當(dāng)年竣工的工程，只需要辦理一次性結(jié)算。 竣工結(jié)算=預(yù)算（或概算）+施工過程中預(yù)算或－預(yù)付及已結(jié)工程價(jià)款或合同價(jià)款、合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額、算工程價(jià)款 已具備結(jié)算條件：竣工圖紙完整無誤，竣工報(bào)告及所有驗(yàn)收資料完整無誤。 施工單位要有對國家負(fù)責(zé)的態(tài)度認(rèn)真編制竣工結(jié)算。 （三） 工程竣工結(jié)算的作用 工程竣工結(jié)算亦可作為雙方統(tǒng)計(jì)部門確定建安工作量和實(shí)物量完成情況的依據(jù)； 工程竣工結(jié)算可作為承包商確定最終收入，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，考核工程成本的依據(jù)。 （四） 工程竣工結(jié)算的編制依據(jù) 竣工報(bào)告和竣工驗(yàn)收資料；如象基礎(chǔ)竣工圖和隱蔽資料等。 經(jīng)設(shè)計(jì)單位簽證后的設(shè)計(jì)變更通知書、圖紙會審記要、施工記錄、業(yè)主委托監(jiān)理工程師簽證后的工程量清單； （五）工程竣工結(jié)算的編制內(nèi)容 這是編制工程竣工結(jié)算的主要部分，即所謂量差，就是說所完成的實(shí)際工程量與施工圖預(yù)算工程量之間的差額。 （1）設(shè)計(jì)變更和漏項(xiàng)。 實(shí)際工程中施工方法出現(xiàn)不符、基礎(chǔ)超深等均可根據(jù)雙方簽證的現(xiàn)場記錄，按照合同或協(xié)議的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 （3）施工圖預(yù)算錯(cuò)誤。 工程竣工結(jié)算可按照地方預(yù)算定額或基價(jià)表的單價(jià)編制，因當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門文件調(diào)整發(fā)生的人工、計(jì)價(jià)材料和機(jī)械費(fèi)用的價(jià)差均可以在竣工結(jié)算時(shí)加以調(diào)整。 屬于工程數(shù)量的增減變化，需要相應(yīng)調(diào)整安裝工程費(fèi)的計(jì)算；屬于價(jià)差的因素，通常不調(diào)整安裝工程費(fèi)，但要計(jì)入計(jì)費(fèi)程序中，換言之，該費(fèi)用應(yīng)反映在總造價(jià)中；屬于其他費(fèi)用，如象停窩工費(fèi)用、大型機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)各地區(qū)定額和文件規(guī)定，一次結(jié)清，分?jǐn)偟焦こ添?xiàng)目中去。 （六）工程竣工結(jié)算的編制方式 對增減項(xiàng)目和費(fèi)用等，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委托的監(jiān)理工程師審核簽證后，編制的調(diào)整預(yù)算。 包干承包結(jié)算方式編制竣工結(jié)算。依據(jù)合同規(guī)定，尚若未發(fā)生包干范圍以外的工程增減項(xiàng)目，包干造價(jià)就是最終結(jié)算造價(jià)。 以房屋建筑造價(jià)為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。 如果工程實(shí)行招、投標(biāo)時(shí)，承包方可對報(bào)價(jià)采取合理浮動。合同所規(guī)定的造價(jià)就是竣工結(jié)算造價(jià)。 工程竣工結(jié)算審查是竣工結(jié)算階段的一項(xiàng)重要工作。審核內(nèi)容通常有以下幾方面： 主要針對工程竣工是否驗(yàn)收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進(jìn)行；套用定額、計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主要材料調(diào)差等是否按約定實(shí)施。 審查隱蔽資料和有關(guān)簽證等是否符合規(guī)定要求。 審查設(shè)計(jì)變更通知是否符合手續(xù)程序，加蓋公章否。 根據(jù)施工圖核實(shí)工程量。 審核各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算是否準(zhǔn)確。 （一）國內(nèi)設(shè)備、工器具和材料價(jià)款的支付與結(jié)算。 國內(nèi)設(shè)備、工器具價(jià)款的支付與結(jié)算 比如上海市對大型機(jī)械設(shè)備結(jié)算進(jìn)度規(guī)定為：當(dāng)設(shè)備開始制造時(shí)，收取20%貨款；設(shè)備制造進(jìn)行60%時(shí)，收取40%貨款；設(shè)備制造完畢托運(yùn)時(shí)，再收取40%貨款，一些合同規(guī)定，設(shè)備購置方扣留5%的質(zhì)量保證金，待設(shè)備運(yùn)至現(xiàn)場驗(yàn)收合格或質(zhì)量保證期到來時(shí)再返還質(zhì)量保證金。 業(yè)主收到設(shè)備工器具后，要按合同規(guī)定及時(shí)結(jié)算付款，不得無故拖欠。 建安工程承發(fā)包方的材料往來，可按如下方式結(jié)算： 備料款的預(yù)付額度，建筑工程一般不應(yīng)超過當(dāng)年建筑（包括水、電、暖、衛(wèi)等）工作量的30%.大量采用預(yù)制構(gòu)件以及工期在6個(gè)月以內(nèi)的工程，可適當(dāng)增加；安裝工程一般不應(yīng)超過當(dāng)年安裝工程量10%，安裝材料用量較大的工程，可適當(dāng)增加。 預(yù)付的備料款，可從竣工前未完工程所需材料價(jià)值相當(dāng)于預(yù)付備料款額度時(shí)起，在工程價(jià)款結(jié)算時(shí)按材料款占結(jié)算價(jià)款的比重陸續(xù)抵扣；也可按照有關(guān)文件規(guī)定辦理。 （2）按照工程承包合同規(guī)定，由承包方包工包料的，則由承包方負(fù)責(zé)購貨付款，并按照規(guī)定向發(fā)包方收取備料款。 （3）按照工程承包合同規(guī)定，由發(fā)包方供應(yīng)材料的，其材料可按照材料預(yù)算價(jià)格轉(zhuǎn)給承包方。 工程竣工結(jié)算的審核工作 工程竣工結(jié)算系指建筑企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程款結(jié)算。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)，更是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，是建筑企業(yè)評價(jià)該工程經(jīng)濟(jì)效益的重要依據(jù)。 一、分析影響工程結(jié)算的因素對做好工程竣工結(jié)算有著重要意義 在結(jié)算的編審過程中由于編審人員所處的地位、立場、目的不同，以及編審人員的實(shí)際工作能力的差異，因而編審結(jié)果存在不同程度的差距純屬正常。 分析其原因，大致有三類：第一，極少數(shù)的結(jié)算編制人員業(yè)務(wù)水平不過關(guān)，以致計(jì)算“失真”；第二，建設(shè)單位在發(fā)包合同及現(xiàn)場簽證中用詞不嚴(yán)謹(jǐn)而導(dǎo)致結(jié)算與實(shí)際有出入；第三、施工單位顧慮結(jié)算在審核時(shí)被卡得太緊。 第一，聯(lián)系單盲目簽證，事后補(bǔ)簽，簽證表述不清、準(zhǔn)確度不夠、時(shí)間性不強(qiáng)以及簽證內(nèi)容與開辦費(fèi)相重疊。 第二，工程量計(jì)算方面。工程量計(jì)算誤差主要包括在定額中子目錄再次計(jì)算、計(jì)算單位不一致而造成工程量的小數(shù)點(diǎn)錯(cuò)位。 第三，套用定額方面。 不按合同要求套用費(fèi)用定額。在縣城（鎮(zhèn)）的工程稅金的卻套用市區(qū)的費(fèi)率等等。 二、要準(zhǔn)確客觀地實(shí)際反映工程總造價(jià)，辦好竣工結(jié)算審核，必須做好以下幾項(xiàng)工作 竣工資料包括：工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證、主材的合格證、單價(jià)等。 竣工圖是工程交付使用時(shí)的實(shí)樣圖?？⒐D繪制后要請建設(shè)單位建筑監(jiān)理人員在圖簽欄內(nèi)簽字，并加蓋竣工圖圖章。 由建設(shè)單位現(xiàn)場監(jiān)理人員發(fā)出的不影響結(jié)構(gòu)案例和造型美觀的室內(nèi)外局部小變動也屬于變更之列，但必須要有建設(shè)單位工地負(fù)責(zé)人的簽字并還要征得設(shè)計(jì)人員的認(rèn)可及簽字方可生效。 各種簽證資料：合同簽證，它決定著工程的承包形式與承包資格、方式、工期及質(zhì)量獎(jiǎng)罰；現(xiàn)場簽證即施工簽證，包括設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單如實(shí)施工確認(rèn)簽證；主體工程中隱蔽工程簽證；暫不計(jì)入但說明按實(shí)際工程量結(jié)算的項(xiàng)目工程量簽證以及一些預(yù)算外的用工、用料或建設(shè)單位原因引起的返工費(fèi)等。這些簽證最好在施工的同時(shí)計(jì)算實(shí)際金額，交建設(shè)單位簽證，這樣就能有效避免事后糾紛。 主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價(jià)格簽證。目前市場上的偽劣產(chǎn)品較多，就是同一種合格或優(yōu)先產(chǎn)品，不同的廠家，價(jià)格差異也比較大。 由于從事預(yù)決算工程的預(yù)算員，對某單位工程可能不十分了解，而一些施工工藝較為復(fù)雜的施工或裝潢工程，竣工圖不可能面面俱到，逐一標(biāo)明，因此在工程量計(jì)算階段必須要深入工地現(xiàn)場核對、丈量、記錄才能準(zhǔn)確無誤。 做到胸中有數(shù)，避免造成計(jì)算誤差較大，使自己處于被動。 （三）熟悉掌握專業(yè)知識，講究職業(yè)道德 預(yù)算員還要掌握一定的施工規(guī)范與建筑構(gòu)造方面的知識。 竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話將會造成不可挽回的損失。同時(shí)要尊重實(shí)際，不多算，不高估冒算，不存僥幸心理。要服從道理，不固執(zhí)己見，保持良好的職業(yè)道德與自身信譽(yù)。在以上基礎(chǔ)上保證“量”與“價(jià)”的準(zhǔn)確合同，做好工程結(jié)算去虛存實(shí)，促使竣工結(jié)算的良性循環(huán)。 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地