【正文】 作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作?！　〉诙鍡l（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定的禁止）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營活動(dòng)，不得向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?！　〉诙鶙l（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定的改正和撤消）拒絕改正的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷?！　〉诙邨l（違規(guī)業(yè)主委員會(huì)即時(shí)解散）　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；　　物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：　?。ǘ┦滋孜飿I(yè)出售并交付使用滿兩年的?！　〉诙艞l （業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成就的告知）　　街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后14日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?！　』I備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)工作站、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三名?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站推薦產(chǎn)生?！　^(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容?！　∵x舉證用于業(yè)主大會(huì)事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份?！　〉谌l（業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)） 業(yè)主委員會(huì)由五至十七人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定?！　〉谌龡l（業(yè)主委員會(huì)的差額選舉比例） 業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%?！　〉谌臈l（業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集）　?。ㄒ唬?20%以上業(yè)主提議的；　　（三） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。　　業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效?！　I(yè)主委員會(huì)逾期不召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，區(qū)主管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集；仍不召集的,由該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)工作站組織召集。　　因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議由所在地社區(qū)工作站組織召集?！　〕龢I(yè)主委員會(huì)和社區(qū)工作站外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議?！　〉谌鶙l（業(yè)主名冊(cè)的登記、變更和保管）業(yè)主名冊(cè)應(yīng)包括業(yè)主的姓名、房號(hào)、建筑面積、聯(lián)系方式等內(nèi)容。　　產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)。　　物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主名冊(cè)?！　I(yè)主名冊(cè)僅供核對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)及通知業(yè)主參加會(huì)議使用，不得用于其他用途?！　〉谌邨l（召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知方式）　?。ㄒ唬┊?dāng)面遞交書面通知；　?。ㄈ┼]寄?！　〈送?，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告?！　⊥ㄖ獞?yīng)寫明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等?！　∫蚓o急情況需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)至少提前七日通知全體業(yè)主。　　第三十八條（業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和召開所需法定投票權(quán)數(shù)）　　業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人行使投票權(quán)。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)?！　蝹€(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。　　業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書。　　第四十條（業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票的計(jì)票方式）各類房屋按建筑面積每一平方米計(jì)算為一票；不足一平方米的，按四舍五入計(jì)算?！　∶總€(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一票?！　I(yè)主大會(huì)通過普通事項(xiàng)的決定，應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意?！　I(yè)主大會(huì)采用書面形式召開的，“與會(huì)”是指業(yè)主在表決票上簽字確認(rèn)并按規(guī)定方式交回。　　第四十二條（業(yè)主大會(huì)特別事項(xiàng)的決定方式）　?。ㄒ唬I(yè)主公約的修改；　?。ㄈ┪飿I(yè)的重大維修以及專項(xiàng)維修資金的籌措和使用；　　業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告?！　〉谒氖臈l（業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案）備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：　　（二）業(yè)主公約；　?。ㄋ模┻x舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；　　前條備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30天內(nèi)將變更情況向區(qū)主管部門備案?！　〉谒氖鶙l（業(yè)主委員會(huì)委員的任職條件）　　（一）具有完全民事行為能力；　　（三）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等；　?。ㄎ澹┚哂斜匾墓ぷ鲿r(shí)間和一定組織能力；　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)履行下列職責(zé)：　?。ǘ┒ㄆ谂c業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。　　經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議?！　I(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。但是委員是法人或其他組織的，可由其法定代表人委托本單位的工作人員參加會(huì)議?！　I(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處和社區(qū)工作站派員列席會(huì)議?！　〉谒氖艞l（執(zhí)行秘書的聘請(qǐng)）　　業(yè)主委員會(huì)的任期為3年?！　I(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，所在區(qū)主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作；逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)工作站組織換屆選舉工作?！　∫騾⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會(huì)仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止?！　〉谖迨l（資料、物品的移交）　　業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ)。　　分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開發(fā)期間成立業(yè)主委員會(huì)?！　I(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)區(qū)主管部門建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：　　（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；　?。ㄋ模┻B續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；　?。┮詴嫘问较驑I(yè)主大會(huì)提出辭呈的；　?。ò耍┢渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的?！　∑渲校ㄒ唬?、（二）項(xiàng)情況委員資格自動(dòng)終止，其他情況須報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案?！　I(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3天內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)?！　I(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔?！　I(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：　?。ǘ╆P(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；　?。ㄋ模?duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；　　（六）關(guān)于罷免委員的建議；　　以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布?！　∮邢铝星闆r之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：　　（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；　　（四）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；　?。╆P(guān)于罷免委員的建議；　?。ò耍┢渌婕拔飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議?！　〉谖迨藯l（超越職權(quán)決定的責(zé)任承擔(dān)）　　業(yè)主委員會(huì)成立后14天內(nèi)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，并報(bào)區(qū)主管部門備案?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)工作站管理?！　。ㄒ唬└黝悤?huì)議記錄、紀(jì)要；　?。ㄈ└鲗脴I(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)合同；　?。ㄆ撸I(yè)主和使用人的書面意見、建議書；　?。ň牛┢渌麜婧蛯?shí)物資料?！　〉诹粭l（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散后財(cái)物和檔案的處理）　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理?！　澐治飿I(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖、規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭議的，不再重新劃分?！　。ǘ┓制陂_發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但該區(qū)域內(nèi)因規(guī)模較大等原因，已自然分割或習(xí)慣形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。　?。ㄈ┮呀?jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?！　〗ㄔO(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求?！　〉诹臈l（前期物業(yè)管理的含義）　　物業(yè)建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在出售物業(yè)前簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限，以及物業(yè)管理企業(yè)名稱和資質(zhì)等級(jí)等?！　〉诹鶙l（前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限）前期物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)可以聘請(qǐng)承擔(dān)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)管理，也可以聘請(qǐng)新的物業(yè)管理企業(yè)管理。　　業(yè)主大會(huì)成立后，需繼續(xù)履行前期物業(yè)管理服務(wù)合同的，物業(yè)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)合同的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主大會(huì)承繼?！　I(yè)主入住（用）前的物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)入住后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)?！　∏翱钏溉胱。ㄓ茫┦侵笜I(yè)主或非業(yè)主使用人收到入住（用）通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主或非業(yè)主使用人收到入?。ㄓ茫┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙蓿ú簧儆趦蓚€(gè)月時(shí)間）內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住?！　〉诹藯l（前期物業(yè)驗(yàn)收移交）　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　　（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；　　物業(yè)管理合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)或新的物業(yè)管理企業(yè)移交第四十六條所規(guī)定的資料外，還應(yīng)移交下列資金、資料和物品：　　（二）維修資金節(jié)余；　　（四）實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；　　第七十條（物業(yè)建設(shè)單位的權(quán)利）　?。ㄒ唬└鶕?jù)本條例的規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)；　?。ㄈ┮晕闯鍪畚飿I(yè)的業(yè)主身份享有業(yè)主的權(quán)利；　　物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中承擔(dān)下列義務(wù)：　　（二）向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；　　（四）提供物業(yè)管理用房；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)?！　∥飿I(yè)建設(shè)單位違反上述義務(wù)條款，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！　〉谄呤l （物業(yè)管理用房的來源和權(quán)屬）　　物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)按不少于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二提供，但最高不應(yīng)超過三百平方米；建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供。下列建筑不得作為物業(yè)管理用房：　?。ǘ┕矆鏊蚬膊课弧！　〗ㄔO(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款?！　〉谄呤臈l（物業(yè)管理用房的登記）市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房房號(hào)?！　〉谄呤鍡l（共用部分的處分禁止）　　物業(yè)建設(shè)單位不得擅自變更依法所保留的物業(yè)共用部分的用途和功能?！　∥飿I(yè)建設(shè)單位違反前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。　　第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)　　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)