【正文】 好員工，我們更鼓勵(lì)的一種方式方法就是從員工變成經(jīng)理，你從經(jīng)理變成高級(jí)經(jīng)理，這是每一個(gè)員工所希望看到的，所以又出現(xiàn)一個(gè)情況就是公司如果經(jīng)營得好的話一定需要擴(kuò)張，讓員工感覺到將來有一個(gè)發(fā)展的前景，如果自己有盈利的能力，但是作為老板把利潤抽走做其他的生意，可能員工就會(huì)覺得自己發(fā)展的前景就沒有那么好了，所以相對(duì)在市場上做得比較好的公司，通常來說都是搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 跨區(qū)域擴(kuò)張的時(shí)候會(huì)遇到一個(gè)問題，如果您開拓武漢市場，或者是長沙，或者是北京，一開始不太可能從當(dāng)?shù)卣?qǐng)一個(gè)總經(jīng)理，可能會(huì)在你的儲(chǔ)備干部中派一個(gè)過去，從大上海往這些城市派，雖然那些也是大城市，但是很多人還是心有不甘或者不愿意，柯總您怎么解決這個(gè)問題？易居臣信總經(jīng)理柯博仁： 這個(gè)問題對(duì)我們來說不是很大的問題，我們目前有66個(gè)城市，都有分公司在這邊設(shè)立，今年會(huì)擴(kuò)充30多個(gè)城市，今年武漢有18個(gè)樓盤以上，有一定的量體的支撐，我一次把30家店在兩個(gè)季度全部開出來了，在那邊做的是人才培訓(xùn)，我們有一個(gè)講師團(tuán)都是店長的級(jí)職去培訓(xùn)，首先這些人先把量消化掉，然后再做二手房市場。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 當(dāng)儲(chǔ)備干部不夠的時(shí)候，您會(huì)不會(huì)挖角？美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司總經(jīng)理馮泓睿： 一個(gè)企業(yè)的發(fā)展不管做什么事情，不管是擴(kuò)張的時(shí)候，還是不擴(kuò)張的時(shí)候，做每個(gè)事情不是今天想起來就去做了，我們企業(yè)的精神你現(xiàn)在有的員工應(yīng)該給他們更多的空間，這個(gè)也要看他本身的能力，加上公司對(duì)他的培養(yǎng)，是否會(huì)挖角，在現(xiàn)在這個(gè)情況我們是不需要的。 搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 剛才我們聽施總講在擴(kuò)張的幾要素里面，您認(rèn)為資金和人才是同等重要的，事實(shí)上今天在座的幾位所率領(lǐng)的公司都是具有擴(kuò)張能力的，我所說的是具有擴(kuò)張的能力至少大家都是有品牌的，資金方面也不需要太多操心的，在這種情況之下，擴(kuò)張的話是人才重要還是資金重要？上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理施宏睿： 剛才我所說的不是資金比人才重要，一直強(qiáng)調(diào)三個(gè)結(jié)合缺一不可，如果你說更重要，可能有人會(huì)說人才更重要，也有人說資金更重要，你是否有足夠的人才幫你經(jīng)營下去，以前我們開店和現(xiàn)在開店，我們也在計(jì)算在這一段時(shí)間經(jīng)營過程里面是否可持續(xù)經(jīng)營下去，我們開店必須要面對(duì)這樣一個(gè)問題是能經(jīng)營，而不是是否能開下去，以前在市場最好的時(shí)候，我敢說開任何一個(gè)店我們用三個(gè)月時(shí)間就可以進(jìn)入正?；?，第一個(gè)月儲(chǔ)備東西準(zhǔn)備好，第二個(gè)月基本可以達(dá)到平衡，第三個(gè)月可以創(chuàng)出利潤，第四個(gè)月已經(jīng)正常經(jīng)營，在05年后市場有調(diào)整，包括還有很多的政策，還有整個(gè)市場部容許你可以擴(kuò)張的時(shí)候，我們又算了另外一個(gè)張，第一個(gè)月還是照樣儲(chǔ)備，第二個(gè)月只做一筆，第三個(gè)月還沒平衡，我們要面對(duì)接下來的日子，因?yàn)槟憧床坏饺齻€(gè)月就可以進(jìn)入正?；慕?jīng)營，是不是只有人才就可以把你的店經(jīng)營好？當(dāng)時(shí)不是的，當(dāng)時(shí)是哪怕你找到一個(gè)經(jīng)營能力很強(qiáng)，但是你沒辦法面對(duì)市場這種殘酷的政策的阻撓，要熬到整個(gè)市場的改變，這個(gè)時(shí)候到底需要是人才還是資金，我敢說當(dāng)時(shí)肯定是資金比較重要。 在我們企業(yè)會(huì)有不同的看法，業(yè)務(wù)員晉升經(jīng)理，經(jīng)理培養(yǎng)了很多下面很有能力的業(yè)務(wù)員，我們以前也認(rèn)為跳出這個(gè)框框告訴原來的管理層做你同事，比做你的競爭對(duì)手好，這是一種道理，但是坦白說現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)不是每個(gè)人都能想得那么通，我們曾經(jīng)也想過，問我現(xiàn)在這一刻我還是用制度來幫他，如果他做得好，我們還是有制度讓他繼續(xù)幫助你繼續(xù)賺錢，所以我們所說的如果下面有了提升的同時(shí)，其實(shí)他也提升了，他也帶領(lǐng)了以前的這些好的業(yè)務(wù)員繼續(xù)幫他賺錢，所以我們會(huì)給一個(gè)幾何的數(shù)字給他，業(yè)務(wù)員的時(shí)候是一個(gè)人，當(dāng)你做經(jīng)理的時(shí)候會(huì)有十個(gè)人幫你賺錢，而我們要留人才的時(shí)候，做高級(jí)經(jīng)理有20個(gè)，做區(qū)域經(jīng)理會(huì)有50個(gè)幫你賺錢，然后我們會(huì)把區(qū)域經(jīng)理變成老板，把區(qū)域就劃給你了，同樣也享受到做老板的心情了，原來賺錢我還有得分了，如果跳出上海的話因?yàn)閷⒁玫揭环N挑戰(zhàn)原來會(huì)有更多人幫你賺錢，而他有機(jī)會(huì)賺更多的錢，所以會(huì)愿意在企業(yè)繼續(xù)做下去，我們培養(yǎng)人才最終還是想真的愿意為企業(yè)做一輩子，而不需要自己不斷的跳槽，我們告訴他你可以走這個(gè)路，不一定要走彎路，不一定要走迂回路，如果你最后選擇跳出去，我們還是覺得自己沒有把人才培養(yǎng)得更好。 關(guān)于現(xiàn)在目前21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)一些大家關(guān)心的問題，我們在年初的時(shí)候就表明了自己的態(tài)度，我們還是以特許加盟為核心，沒有特許核心這個(gè)業(yè)務(wù)的話我們也不會(huì)有今天，它有它的優(yōu)勢，但是在發(fā)展過程當(dāng)中也有需要完善的地方，在特定的條件和時(shí)機(jī)的時(shí)候，在特定的市場上采取一些方法使我們在這個(gè)市場上能夠有一定的發(fā)展，大家講以后是不是做直營或者直營特許，這個(gè)話題在本世紀(jì)初的時(shí)候很多企業(yè)也在做，因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)做特許很多企業(yè)做直營，包括在北京也有，后來慢慢覺得不行又收回來了，這里面有一個(gè)問題就是做直營的做特許我們幾十年的總結(jié)是比較難的，因?yàn)樽鎏卦S需要幾十年的運(yùn)營系統(tǒng)，管理系統(tǒng)來進(jìn)行支持，做直營是在特定市場中，比如我們在北京有這種企業(yè)收進(jìn)來以后還是按照特許的方式但是它內(nèi)部可能是有一套直營的系統(tǒng)，所以我們還是以特許為核心。 搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 目前來講中原在上海有146家店，從店的數(shù)量來講這應(yīng)該是中國最大的中介公司了，在不同的時(shí)期會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)，比如早期上海30家門店就是一個(gè)瓶頸了，依您現(xiàn)在后臺(tái)的支持體系，中原在上海多少家門店覺得是到達(dá)了一個(gè)瓶頸？上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)： 說到這個(gè)話題，我們有時(shí)候覺得中原的觀點(diǎn)和理念有時(shí)候比較奇怪，我們從來不會(huì)計(jì)算一下這個(gè)市場可以容納多少的門店，當(dāng)市場存在的時(shí)候我們是亂開的，開到虧本為止，代表了這個(gè)市場飽和了，現(xiàn)在市場能容納到多少家中介公司，沒有人可以回答一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字，我們只知道在過去我們公司是無畏而之的，當(dāng)我們的總監(jiān)覺得這個(gè)市場還有容納量可以開店，這個(gè)店以后能賺錢我們多多少少會(huì)相信員工的眼光就允許他開，因?yàn)槲覀兪莵碜杂谙愀?，想?dāng)年很多人也不知道香港能開多少店才會(huì)飽和，就是因?yàn)閬y開這個(gè)做法所以才形成了我們比較快速的擴(kuò)張，快速擴(kuò)張到我們在97年最高峰的時(shí)候300家，那個(gè)時(shí)候已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋掉對(duì)手了，那個(gè)時(shí)候可能是一個(gè)瓶頸，但是由于每個(gè)階段的市場都會(huì)不一樣，今天是一個(gè)瓶頸可能過了三年以后就不是一個(gè)瓶頸了，現(xiàn)在為止我覺得上海所有的代理公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有到一個(gè)瓶頸，反過來就像各位同行所說的，最重要是看每家公司的高層用什么樣的方式方法來管理好公司。 再來一種是屬于豪宅或者是別墅的一部分，我們就落實(shí)在寫字樓里面。再來門店好與不好還有一點(diǎn)風(fēng)水。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 我看到一個(gè)數(shù)字，上海的存量房市場大致是400萬套，400萬套的存放房市場，我們上海去年的交易量不到20萬套，也就是說參與二手房交易的量占了存量的只有5%，如果以這樣的比例來算的話，柯總是從臺(tái)灣來的，臺(tái)灣的市場和上海的市場相比，5%算不算一個(gè)活躍程度，今后是不是還可以向10%或者更多來進(jìn)行突破？易居臣信總經(jīng)理柯博仁： 臺(tái)灣的市場基本是分幾塊，一個(gè)是自用型，一個(gè)是投資型，另外一塊是叫投機(jī)型的，還有一個(gè)是屬于度假型的產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有三套房，通常第一套房是自用的，第二套房是投資型的，第三套房可能會(huì)是渡假型的，如果消費(fèi)水平達(dá)到這樣階段的話會(huì)有這樣的選擇。美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司總經(jīng)理馮泓睿： 市場會(huì)在什么情況下飽和？以前香港在97之前可以說是百花齊放，很多不同的中介公司，當(dāng)時(shí)的情況大家都搞擴(kuò)張，經(jīng)過金融風(fēng)暴之后香港市場有4家大公司，成交量超過70%多，什么原因會(huì)促使這個(gè)問題？香港這么小，人口有600萬，經(jīng)過金融風(fēng)暴和非典之后，香港的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很快，然后企業(yè)壟斷的情況就出現(xiàn)了，為什么企業(yè)會(huì)壟斷，有些公司會(huì)倒閉，有些公司被收購，不是市場飽和不飽和，市場會(huì)經(jīng)歷很多不同的風(fēng)風(fēng)雨雨，這些企業(yè)在這些風(fēng)雨里面能不能撐得住，躲不過這個(gè)船就沉下去了，躲過了從1艘船變成了5艘船，一個(gè)企業(yè)什么情況下不應(yīng)該再開店，我覺得最重要是企業(yè)的管理能力是否飽和了，一個(gè)企業(yè)不是做一年，可能是做50年甚至百年，企業(yè)越多越大，可以壟斷這個(gè)市場，今年不好不等于明年不好，明年不好不等于第三年不好，市場永遠(yuǎn)有一個(gè)規(guī)律，到一個(gè)最低谷的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)復(fù)蘇。 搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 的確作為一個(gè)集權(quán)化的管理機(jī)構(gòu)開自己的直營店，始終會(huì)受到一個(gè)市場的限制，人才的限制，經(jīng)營管理水平的限制等等，以21世紀(jì)這樣的模式，您認(rèn)為是否不存在這些限制？21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)總裁張衛(wèi)平： 因?yàn)槲覀兪翘卦S經(jīng)營，每一個(gè)區(qū)域會(huì)調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)丶用苏叩姆e極性或者做生意的主觀能動(dòng)性，和自己息息相關(guān)，所以這樣會(huì)千方百計(jì)的去解決問題，市場不好的時(shí)候怎么來調(diào)整，市場好的時(shí)候怎么來發(fā)展，因?yàn)橹苯雍徒?jīng)濟(jì)利益掛鉤的，而且就極大的發(fā)揮個(gè)人創(chuàng)業(yè)和經(jīng)營生意的方式。 當(dāng)然從整個(gè)管理來說的話是一套，把自己確定一個(gè)區(qū)域公司可能還好說，如果確定一個(gè)全國性的公司來說這個(gè)數(shù)字和自己運(yùn)營系統(tǒng)有多深，有多扎實(shí)，運(yùn)營系統(tǒng)，管控系統(tǒng)，知識(shí)系統(tǒng)有多大，培養(yǎng)人才的機(jī)制是什么樣的，當(dāng)然我們是多元化的，我們有從香港的，有從美國的，有本地的，有國外海歸的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)機(jī)制都決定了以后不是存在市場飽和的問題，而是自己發(fā)展的定位，所以我覺得還是自己公司的管理水平，運(yùn)營完善的問題。 搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 剛才談到一手房先進(jìn)入，二手房跟進(jìn)的模式，據(jù)我了解上海的二手房市場中原來講是比一手做得好一些？上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)： 對(duì)，的確是這樣的情況，我們剛剛進(jìn)入上海的時(shí)候也是先做一手房的，但是隨著市場的改變，整個(gè)二手房市場非常活躍，我們就開始覺得是適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以開展我們的老本家，二手房的業(yè)務(wù)