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2025-07-15 00:49本頁面
  

【正文】 標準有線電視安裝費按廣播電視部門規(guī)定的原安裝收費標準三相電源安裝費按供電部門規(guī)定的收費標準空調遷移費窗式50元/臺,壁掛式100元/臺,柜式150元/臺管道燃氣按拆除時的安裝標準太陽能熱水器按拆除時的安裝標準房屋所有權辦證補助費200元/證住宅房屋臨時安置補助按應補償建筑面積計算,一類地段每月每平方米12元,二類地段每月每平方米10元,三類地段每月每平方米8元,四類地段每月每平方米7元,五、六地段每月每平方米6元。辦公、旅社、工業(yè)用房:一類地段每月每平方米12元,二類地段每月每平方米11元,三類地段每月每平方米10元,四類地段每月每平方米9元,五、六類地段每月每平方米8元。房屋建筑安裝工程造價計價標準    單位:元/平方米結構鋼混(高層)鋼混(小高層)鋼混(多層)排架(工業(yè)廠房)磚混磚木簡易計價 標準1400100800750700525125  以上政策法規(guī)的制定與實施,為濱州市房地產經(jīng)營活動的各項運作提供了法律保障,規(guī)范了行業(yè)行為,有效的促進濱州市房地產市場的健康發(fā)展。同時,為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源,刺激居民的消費欲望,為濱州市房地產業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。 濱州市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響濱州是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市,隨著市政基礎設施的日益完善,大城市的輻射作用得以不斷增強??傮w規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴大到155平方公里,人口達150萬人,把濱州逐步建成具有南國風光、民族特色的現(xiàn)代化城市。1995年,建成區(qū)綠化覆蓋面積5067公頃,綠化覆蓋率達38%。今后五年,濱州市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程,建設中國綠城,向生態(tài)城市邁進。u 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布:168。168。168。布局原則:“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團。城市規(guī)劃為以濱州“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū),“以居住為主,以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 政府對本項目的支持u 政府樹立城市經(jīng)營增值的觀念。城市增值離不開土地資源的有效利用,根據(jù)發(fā)達城市和國家發(fā)展過程看,土地資源最能增值的是房地產開發(fā)用地,是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)和睛雨表,房地產所產生的效應是1:3,1億元的房地產投資可以創(chuàng)造其他相關產業(yè)3億元的產出。本項目作為改善城市窗口形象、推進城鎮(zhèn)化建設、促進住宅產業(yè)化發(fā)展示范工程。 區(qū)域市政配套設施盡快落實實施;216。u 政府支持得到的回報216。 建成濱州市(山東區(qū))最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū),提升了城市整體形象,促進了城鎮(zhèn)化建設步伐,改善了5萬人的生活居住空間;216。1.5 項目開發(fā)時機及總時間1.5.1 目標市場的確定濱州房地產市場現(xiàn)狀是:市場運行呈上升趨勢,產品銷售形勢良好,2003年16月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米,而且交投兩旺,產品升級換代速度加快,競爭趨于激烈。本項目的市場定位(在下面詳細分析)主要是針對市場空缺,大力開發(fā)中檔價格的優(yōu)質產品,包括園林設計及配套設施在濱州乃至山東區(qū)具領先水平。項目價格定位為中檔價格,運行趨勢為低開高走,由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行,用價格描述是,由2000元/平方米開盤,隨著產品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米,至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上。本項目的開發(fā)應該打破常規(guī),盡快開發(fā),用項目的核心競爭優(yōu)勢從2005年起進入市場,在濱州市房地產業(yè)發(fā)揮龍頭作用。1. 5。以市場為導向來確定項目開發(fā)的總體時間。但是,現(xiàn)實是居民收入偏低和經(jīng)濟不發(fā)達,再加上目前市場供應的產品大多數(shù)是中高檔產品,居民的收入無法追上,造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間,但是又買不起的局面。在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。濱州市房地產市場分析 濱州市房地產市場發(fā)展描述濱州市房地產市場,1995年才開始大力推動住房商品化、社會化進程,當年商品房實際銷售面積24萬平方米。1999年,受國家宏觀經(jīng)濟政策制約,市場成交略有回落,;同比下降18%。同年7月,二級市場正式啟動,有1447套、。2001年市場繼續(xù)保持上升旺勢,商品房銷售額9585套,銷售面積 ,二級市場商品房成交2830套,成交面積25萬平方米,發(fā)展勢頭迅猛。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。2000年下半年濱州房地產開始復蘇,到2002002年高速發(fā)展。經(jīng)過市場調研究,目前已開工的別墅項目總體供應不低于3000套,其中以聯(lián)排別墅為主,不少于2000套。(表14,圖16) 序號項目名稱總供應量1榮和山水美地143125793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加根據(jù)市場調查研究表明,濱州市去年批出的商業(yè)用房面積不少于40萬平方米,其中集中分布于市中心,根德商業(yè)廣場4萬多平方米,外灘新城5萬多平方米,總共已達20多萬平方米,還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場,以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè),說明了濱州市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化:老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置,新和平商場的經(jīng)營、萬達商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設進一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位,在此基礎上,由于城市發(fā)展向東遷移,圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息,隨著年底金湖廣場的投入使用,會相應帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展,同時國際會展中心的完工,金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。(表15,圖17)濱州市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場總體分析根據(jù)房產局統(tǒng)計資料表明,2002年辦公樓成交面積58283平方米,%。這種政策的限制,嚴重制約著寫字樓的健康發(fā)展,因此,就像上面所說的,濱州寫字樓舉步為艱。但隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展,市場需要的是純寫字樓,而非商務公寓式辦公樓,純寫字樓是市場發(fā)展的方向,這是經(jīng)濟繁榮與發(fā)展的必然。 企業(yè)競爭分析近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬,民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展,而國有房地產企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。2001年,評選的“十大明星樓盤“中,非國有房地產開發(fā)企業(yè)占一半以上,隨著房地產市場的發(fā)展成熟,一些經(jīng)濟實力弱,沒有開發(fā)業(yè)績的房地產企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)統(tǒng)計,20012002年外來房地產公司和中介代理公司不少于30家。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?;?、集中化、品牌化綜觀濱州房地產市場,市中心土地匱乏,房價昂貴,噪音大。城市的發(fā)展,脫離不了城市向外擴展,隨著瑯東逐步成熟和濱州國際會展中心的建成,原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤,占地512畝的翡翠園、280畝的香榭里花園、450畝的大自然花園,以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市,北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。隨著城市建設步伐加快,郊區(qū)住宅將是濱州未來幾年的主流導向。在營銷理念、規(guī)劃設計、小區(qū)管理、售后服務等方面不斷創(chuàng)新,建成一批綜合素質較高的樓盤或住宅小區(qū)。房地產市場成熟的標志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟;另一標志是濱州二手房市場迅速發(fā)展,從2000年7月正式啟動以后,當年就成交1447套,到2001年成交量番一番,達2830套,成交面積25萬平方米,進入2002年成交量迅速上升至4077套,成交面積39萬平方米。(表17)年份200020012002成交數(shù)量(套)144728304077折合成面積(萬平方米)2539 中低檔次住宅成為消費者寵兒濱州房地產市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展,而中低檔次住宅顯得匾乏,市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞,恒大新城首次開盤當天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套,月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象;高檔住宅供大于求,并且有被消費者“拋棄”跡象,太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。2003年,是實現(xiàn)“136”工程中小變的關鍵一年,各級領導對2003年的城市建設關注,并且濱州市政府2003年繼續(xù)推進“城市建設管理年”,為實現(xiàn)三年中小變奠定了基礎。舊城改造的加快,帶動相關物業(yè)價值升值。國家支持西部大開發(fā)的政策,對山東濱州的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策,為山東濱州經(jīng)濟又注入新血液,以及“中國東盟自由貿區(qū)”的簽訂,為山東濱州發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢。濱州2002年經(jīng)濟運行全面提速,2003年2月的政府工作報告指出,濱州2002年國內生產總值達356億元,%,達到預期目的,%,%,%。(表17,圖19)濱州市歷年GDP總值單位:億元年份199019951997199819992000200120022003(預測)第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè) 房地產開發(fā)與銷售持續(xù)增長2002年濱州經(jīng)濟運行全面提速,房地產開發(fā)投資更是如火如荼。綜合以上數(shù)據(jù)可知:%。%的增長速度;商品房實際銷售額 為61714萬元。 外來人口的急速增加,住宅租賃市場異?;钴S濱州人口的澎脹,解決此部分人口住宿問題,需要大量的住房。如此龐大的流動人口,若按照一套70平方米的二房一廳居住4人的比例計算,247。 小戶型市場受到消費者的青睞濱州的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可,一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受,隨后的陽光新都、新城國際推出的商務公寓也得以市場的認可。進入2003年1月,友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖,一推出市場,幾乎被搶購一空。回顧過去,翻翻以前后的樓書,每本樓書都有著這樣一份資料:商品房出售裝修標準說明書,說明書內容就有一條,裝修標準為毛坯房。正因這親,2002年7月建設部提出取消毛壞房,在上海已經(jīng)作試點。全裝修有幾大好處,表現(xiàn)在:裝修質量將會有保證,因為開發(fā)商須全面負責,有政府監(jiān)督其實施,這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生;不會損害房屋結構;住戶入住里只需搬進家具即或使用,即避免自己請裝修隊伍的擔心,又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾;開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料,可使裝修成本降低;可以規(guī)范裝修市場,同時開發(fā)商為保證裝修的質量,會嚴格審查裝修企業(yè)的資格;現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會,對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事,提個包就能入住是他們的是佳選擇;減少室內空氣的污染,利于保證室內空氣質量。 推盤個數(shù)持續(xù)增加,廣告投放量急速上升說明:本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為2002年112月;統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體,具體包括《南國早報》、《濱州晚報》、《當代生活報》三種報刊;本報告中所涉及的費用一律按照各媒體公布的價格計算而定,而未進行折扣處理,同時由于2002年各媒體對報牌價格有過調整,本報告的廣告價格統(tǒng)計均按2002年9月份以后的價格統(tǒng)計;本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標范圍均為硬性廣告、不含繕稿; 廣告總體投放情況投放頻次及推盤數(shù)量2002年,全市投放房地產廣告1554次。就推盤個數(shù)而言,東部新城區(qū)依然保持著“領頭”的地位,總共投放843次廣告,%,其次,興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢,分別投放272次和257次,僅次于新城區(qū)。投放1/4版的房地產廣告大部分為一些低價格小樓盤,就效果而言并不是很理想。 2002年月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(shù)(個)242728372926412824374141廣告頻次(次)11276971128788146136182134187198廣告金額(萬元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出,2002年市場推出樓盤數(shù)量的三個高峰分別為4月份、10月份和112月份,均在37個以上?!稙I州晚報》和《當代生活報》在濱州的房地產廣告投放量比較有限,2002年發(fā)布的房地產廣告分別為67次和36次,不過各報有自身的特點,針對的目標客戶群亦十分鮮明,廣告量的上升趨勢是非??赡艿?。但從其開發(fā)商的實力來說,并不屬于濱州具有開發(fā)實力的開發(fā)商行列。 項目規(guī)模化、郊區(qū)化從濱州房地產市場發(fā)展的歷程來看,房地產項目規(guī)模越來越大,大規(guī)模的成本更為完備,更容易營造小區(qū)環(huán)境,方便物業(yè)管理,符合住宅市場發(fā)展方向。 競爭加劇,門檻提高由于政府對房地產開發(fā)的控制越來越嚴格,濱州對房地產開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標形式轉變,土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚,拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產公司失去了拿地的機會,而資金實力較雄厚的房地產公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識更顯得重要。如馬來西亞的東方集團投資50%股份,開發(fā)占地約20公頃的香榭里花園;在連萬達集團投資的占地56畝。這迫使本地開發(fā)商轉變思想、更新理念。這種狀況在2000年開始有根本的改變,專業(yè)的營銷策劃機構、代理機構和專業(yè)的物
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