【正文】 入利潤率%8財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后,i=%)9988萬元人民幣9動態(tài)投資回收期(稅后)78年10貸款償還期(含建設(shè)費)23年 本可行性研究報告編制的依據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》；
國家《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及其實施條例； 合資三方簽署的《合資意向書》；《經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第二版；《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》；《中華人民共和國增值稅暫行條例》：《中華人民共和國勞動法》；國家國內(nèi)貿(mào)易局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(試行)》；《中國統(tǒng)計年鑒》(1990—2000)；《哈爾濱市統(tǒng)計年鑒》（1999，2000）；1國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)定額；1國家經(jīng)貿(mào)委辦公廳《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》 第三章 項目建設(shè)的必要性，預(yù)計能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,本項目所在地哈爾濱市是黑龍江省省會城市，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)金融中心，是中國內(nèi)陸的開放城市，具有良好的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境；日益興旺發(fā)達(dá)的商品零售市場在深度、廣度和容量方面都呈現(xiàn)出前所未有的增長態(tài)勢。 合資外方是一家世界著名的跨國公司，其信譽(yù)和資金實力較雄厚；通過引進(jìn)外方在該行業(yè)國際先進(jìn)的營銷理念和管理機(jī)制，使本項目對比目前國內(nèi)業(yè)已存在的同類市場模式，在管理體制和經(jīng)營方式上可優(yōu)勢互補(bǔ)，有利于完善哈爾濱地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。法國家樂福是歐洲第一和全世界第二位的大型跨國零售企業(yè)集團(tuán)，在經(jīng)營大型綜合性超市方面在世界上處于領(lǐng)先地位。家樂福憑借其先進(jìn)的現(xiàn)代管理經(jīng)驗和技術(shù)，豐富多樣化的業(yè)態(tài)經(jīng)營方式，對于提高中方管理水平、促進(jìn)我國商業(yè)企業(yè)管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化將產(chǎn)生積極的示范和推動作用。同時，對于加快我市商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動我市高檔商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強(qiáng)城市的綜合服務(wù)功能和進(jìn)一步改善投資環(huán)境，將起到積極的促進(jìn)作用。外資的進(jìn)入，帶來雄厚的資金，總投資的增加將使總需求增加，外資進(jìn)入哈爾濱市，將增加哈爾濱市投資規(guī)模，使總需求增加，使民族經(jīng)濟(jì)的多個領(lǐng)域和行業(yè)得以實現(xiàn)新的增長。嚴(yán)格規(guī)范與供貨商的合作關(guān)系，制定明確的付款制度，從而打破國內(nèi)零售業(yè)在買方條件下長期形成的代銷賒購體系，有利于降低供貨商的經(jīng)營風(fēng)險和商品價格。由于大型綜合超市在大范圍的食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來好利，從而加大黑龍江省食品加工業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、輕工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展步伐，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)等也將從中受益。另外，通過引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和現(xiàn)代化的消費理念，可以增強(qiáng)人民環(huán)保意識，例如：蔬菜生產(chǎn)現(xiàn)代化程度的提高，將徹底改變傳統(tǒng)蔬菜消費模式，減少蔬菜的黃葉、雜桿等城市垃圾，并將之作為肥料循環(huán)利用，對合作雙方不僅會帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且能促進(jìn)哈爾濱旅游城市的市容整潔。（3）從對居民消費的影響看，可以起到刺激居民消費的作用。而外資零售企業(yè)所興起的低價風(fēng)潮和全新的銷售風(fēng)格使消費者增強(qiáng)購買欲望，加大消費。（5）可以增加稅收，增加財政收入。 據(jù)估計，家樂福集團(tuán)現(xiàn)在每年從中國采購的出口商品總額達(dá)10億美元，并已在香港和上海設(shè)立出口采購中心，還將在全國各中心城市設(shè)立出口采購辦事處，協(xié)調(diào)商品出口。哈爾濱市總面積為53068 平方公里，市區(qū)面積1660平方公里，分為7個行政區(qū)和12個縣市，總?cè)丝?41萬人，市區(qū)人口348萬人。截止2000年，哈爾濱市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為1003億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為10359元。全市社會消費品零售總額455億元。農(nóng)民人均純收入2477元人民幣。2000年，%，%，全市實現(xiàn)社會消費零售總額累計為455億元，%。我們具有的優(yōu)勢：（1）生產(chǎn)資料和消費者的市場優(yōu)勢：哈爾濱是省會城市，人口眾多，人口流動性大，市場購買力較大。2000年全市實現(xiàn)社會消費零售總額455億元,%。（3）科研優(yōu)勢：，組織實施各類科技計劃項目共262項，取得各類科技成果917項。（5）金融中心優(yōu)勢：2000年金融機(jī)構(gòu)存款余額1257億元，各項貸款余額為1050億元。連接全市六個區(qū)的二環(huán)快速干道西線、南線、二期工程將于2001年10月全線通車。%。全市郵電系統(tǒng)移動通訊用戶達(dá)101萬戶。以哈爾濱為中心，四通八達(dá)的現(xiàn)代交通運輸網(wǎng)和多種通信手段相結(jié)合的郵電通信網(wǎng)已基本形成。2000年推出的冰雪大世界等景區(qū)、景點，以及生態(tài)游、金源文化游等特色旅游產(chǎn)品吸引了國內(nèi)外游客。2000年，旅游創(chuàng)匯5772萬美元；旅游業(yè)已成為哈爾濱市最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)。旅游發(fā)展情況一覽表年份國 際 旅 游旅游收入(萬元)旅游人數(shù)(人次)旅游外匯收入(萬美元)19851004591992365681990120387281237943199513245140215319519991446064442806492000155083577288722為發(fā)揮哈爾濱省會城市和中心城市的作用，哈爾濱市政府調(diào)整和優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不斷增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，努力形成具有較強(qiáng)競爭能力和地方特色的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長格局，充分發(fā)揮省會城市的帶頭作用，改善全市的軟硬件投資環(huán)境，努力提高對外開放水平，逐步把哈爾濱建設(shè)成為綜合經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，人民生活富裕、社會文明的現(xiàn)代化城市。但要實現(xiàn)哈爾濱的遠(yuǎn)景目標(biāo)，就要加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范流通規(guī)模，加快建設(shè)商業(yè)設(shè)施，建立現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營管理模式。1990——2000年哈爾濱商業(yè)概況年份社會商品銷售總額（萬元）產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)類型分（萬元）國 有其 它199098760043470055290019911137700530800606900199213365004350009015001993156390041990011440001994199180054840014434001995245840062857918298211996295012364667523034481997339552465649027390341998377582369143130843921999411940372236833970352000454785574536738024882000年哈爾濱市主要百貨零售企業(yè)銷售情況 單位: 萬元 企業(yè)名稱商品銷售凈額比上年增長（%）1. 哈爾濱市中央商城集團(tuán)公司730042. 哈爾濱秋林股份有限公司610203. 哈爾濱市第一百貨商店股份有限公司307794. 黑龍江遠(yuǎn)大購物中心有限公司290905. 黑天鵝冰箱冰柜商場253576. 黑龍江隆馬特商業(yè)有限公司194587. 哈爾濱市道里菜市場150128. 哈爾濱新世界百貨商場135079. 哈爾濱哈客隆連鎖倉買有限責(zé)任公司1279410．哈爾濱正陽家電商場10595 哈爾濱是重要發(fā)展城市，商業(yè)近幾年來有很大的發(fā)展，但其經(jīng)營規(guī)模、管理水平等都無法同當(dāng)今世界發(fā)達(dá)國家的大城市相比，就是同國內(nèi)如上海、北京等城市相比仍有很大的差距。從節(jié)假日期間，哈爾濱大型綜合購物超市銷售火爆的場景中，反映出大型超市業(yè)態(tài)的迅速發(fā)展是哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是市民生活水平提高和消費水平日益增長的必然需求。哈爾濱市職工年平均工資水平已由1990年以前2049元以下，提高到2000年的6980元人民幣。 1990——2000年社會消費品零售額及構(gòu)成（按用途、經(jīng)濟(jì)類型分） 單位：萬元 % 年份合計按用途分按經(jīng)濟(jì)類型分食品類衣著類用品類燃燒類國有經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)199098760019911137700199213365001993156390019941991800199524584001996295012319973395524199837758231999411940320004547855同時,從居民家庭的基本收支情況反映出商品市場的顯著變化。2000年，同時消費支出的結(jié)構(gòu)也有較大改變。為了更大限度地滿足人民對物質(zhì)生活日益增長的需求，哈爾濱市的零售業(yè)需要改變現(xiàn)狀，擴(kuò)大流通領(lǐng)域的發(fā)展。隨著哈爾濱經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，市民生活水平的提高，市民的消費結(jié)構(gòu)也日趨合理，人們需要從追求數(shù)量擴(kuò)張型向追求質(zhì)量和品牌型轉(zhuǎn)變，而商業(yè)發(fā)展也隨著經(jīng)濟(jì)增長實現(xiàn)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。因此，在“建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)指引下，哈爾濱市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營方式的方向發(fā)展。同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，零售業(yè)所面對的是日益成熟的，具有較高松散性和流動性的消費群體，市場消費正在發(fā)生巨變，消費內(nèi)容的多元化、消費層次的復(fù)雜化和購買行為的理性化，需要零售企業(yè)樹立科學(xué)、整體的營銷觀念，而超級市場這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時，在購物和消費中獲得全方位消費體會與感受。此外，根據(jù)國際經(jīng)驗，超級市場取代百貨商店成為零售業(yè)的主導(dǎo)業(yè)態(tài)是必然的規(guī)律。上述條件哈爾濱基本都達(dá)到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達(dá)國家為低，但私家車的絕對量已達(dá)到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務(wù)。第五章 合資公司的組織管理和經(jīng)營方式鑒于家樂福在經(jīng)營超市領(lǐng)域以及在管理方式上處于世界領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗，本項目選擇的主營業(yè)態(tài)是大型綜合連鎖超級市場（Hypermarket），其具有以下經(jīng)營特征：商品定位以中低檔消費品為主，面向工薪階層、中等收入的消費群體；全部采用自選購物形式，環(huán)境寬敞舒適；經(jīng)營商品品種眾多（大約2000030000種商品），內(nèi)容豐富，注重一次性購物的功能；食品類商品在商品結(jié)構(gòu)中所占比重大，流通速度快；營業(yè)面積大，每一大型超市營業(yè)面積為9000平方米左右。我們期盼：業(yè)態(tài)豐富、管理較有經(jīng)驗的家樂福進(jìn)入哈爾濱市場，對促進(jìn)本市商業(yè)企業(yè)管理的科學(xué)化、現(xiàn)代化、高效化進(jìn)程將起到積極的推動作用。這種經(jīng)營方式的主要特點在于規(guī)?；B鎖經(jīng)營、電腦化管理及集中物流配送。由于實行廠家進(jìn)貨且商品流轉(zhuǎn)迅速，可實現(xiàn)每天向顧客提供品質(zhì)優(yōu)異、保證新鮮的商品。 電腦化管理合資公司所有的大型超市均實行電腦化管理，總部與各分店之間電腦聯(lián)網(wǎng)，以保持最新信息。每家分店一般設(shè)有約4050個收款臺，配以電腦網(wǎng)絡(luò)，縮短顧客交款、結(jié)帳的時間， 加快人流周轉(zhuǎn)。 :連鎖經(jīng)營體制從1961年以來，家樂福始創(chuàng)大型綜合連鎖超市，其獨特的經(jīng)營特點，至少帶來兩方面的積極效果：一方面，對公司本身來說，能有效突破資金、土地等要素資源上的限制，使連鎖超市的增加更加迅速；另一方面，合作伙伴可從一開始就分享公司的經(jīng)營成果，這大幅度的節(jié)省了各自摸索的耗費。 商品定價策略大型綜合連鎖超市將采用競爭導(dǎo)向的定價策略，絕大部分商品的價格以低于競爭者23個百分點定價。此外，在租賃場地時，合資公司將爭取獲得較低廉的租金，而租金占其它零售企業(yè)的費用比例很大；合資公司抱著長期經(jīng)營的指導(dǎo)思想，不求短期的高回報，希望能培養(yǎng)顧客的忠誠，實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。 商品的服務(wù)和營銷策略 大型超市除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級筆、攝影器材等少量商品實行柜臺服務(wù)以外，其他商品都實行開架銷售，顧客自我服務(wù)。商品是大型超市最重要的裝飾，促銷也主要集中在賣場內(nèi)。 商品配送合資公司初步規(guī)劃，待連鎖經(jīng)營達(dá)到一定的規(guī)模時，將利用哈爾濱現(xiàn)有的合適設(shè)施建立大型超市內(nèi)部的配送中心，以滿足大型連鎖超市的日常業(yè)務(wù)需要。 積極響應(yīng)家樂福的全球采購中心提出的措施，爭取在2003年將中國的出口商品額翻一倍。發(fā)展的主要目標(biāo)是：于3年內(nèi)在哈爾濱市和黑龍江省的其他地方建成3家大型綜合連鎖超市，以期年度經(jīng)營規(guī)模達(dá)到10億元人民幣。第六章 合資公司對營銷技術(shù)及管理經(jīng)驗的引進(jìn) 電腦化商業(yè)管理系統(tǒng)將應(yīng)用于合資公司運作的各個環(huán)節(jié),目前家樂福亞洲地區(qū)所有的國家所使用的整套商業(yè)管理系統(tǒng)是根據(jù)家樂福集團(tuán)多年零售業(yè)經(jīng)驗,由泰國軟件公司開發(fā),并根據(jù)中國實際國情和各分店在實際使用過程中的反饋,以及集團(tuán)管理的新概念不斷的進(jìn)行完善升級,力求以更高的效率和精確的管理來完成超市的物流管理,提高存貨周轉(zhuǎn)率。(一) 商品管理系統(tǒng).商品管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)分配各分店所銷售商品的種