【正文】 大名樓之一的滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。另外，還有西山萬壽宮、八大山人紀念館、百花洲、佑民寺等十余處名勝古跡，是中外游客旅游觀光的絕佳選處。一直以來，就有親水南昌的美譽。三、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟發(fā)展總體形勢自2001年以來，江西新領(lǐng)導層確立“工業(yè)化、大開放”的主戰(zhàn)略，以“三個基地和一個后花園”為具體路徑，以“實現(xiàn)在中部地區(qū)崛起”為目標，氣勢不凡地創(chuàng)造了被譽為“江西現(xiàn)象”的業(yè)績。南昌經(jīng)濟已實現(xiàn)四個百億突破。2004年南昌市國民經(jīng)濟增長速度高達15%以上，全市財政總收入102億元，首次超過100億元，同比增長２３．３％；地區(qū)生產(chǎn)總值７７０億元，凈增１２９億元，增長16．5％；地方財政一般預算收入４２．２億元，增長３４．３％；全社會固定資產(chǎn)投資３５０億元，凈增１１５億元，增長４８．９％；社會消費品零售總額２３５億元，增長１６．８％；實際利用外資７．１６億美元，增長２２．７％；實際利用內(nèi)資１８５．４４億元，增長３７．５％；城市居民年人均可支配收入８７４４元，增長１２．２％；農(nóng)民年人均純收入３４１４元，增長２１．６％；城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率３．３９％，人口出生率１３．４３‰。南昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個行業(yè)、141個門類、30000多個企業(yè)、50萬產(chǎn)業(yè)大軍的工業(yè)體系。此外，園區(qū)的建設也日益蓬勃。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。而今年5月份科技部又批準在南昌市建立國家半導體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地，使南昌市繼國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金廬軟件園之后再添“國字號”產(chǎn)業(yè)基地。市民消費環(huán)境及能力消費環(huán)節(jié)與經(jīng)濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導等一系列因素是密不可分的。特別是今年一舉取得了四個百億，無疑更是振奮人心。在商業(yè)布局上，南昌市知名的現(xiàn)有沃爾瑪廣場、萬達購物廣場以及本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達進駐的時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。此外還有像五湖大酒店等四星級酒店。其次，經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定增長也使南昌這座城市的面貌近些年來發(fā)生著日新月異的變化。 那么南昌的核心競爭力是什么？即工業(yè)化。城市化的擴張需要房地產(chǎn)作為支撐，對于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機遇。但從南昌市本身作為省會城市的特點來看，其所具有的開放格局讓它對消費市場的接受還是持很大的包容性的。 《規(guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實際居住人口將達到350萬，城市建設用地從2002年的165平方公里擴大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點多組團推進”（含一個中心城，五個外圍城市組團）的格局部署?？傮w說來，從區(qū)域分布來看，南昌市發(fā)展呈南西北走向的弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸的昌北成為南昌擴張的方向。為把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在籌劃環(huán)南昌的高速公路，使大昌北形成一個150平方公里的新城區(qū)。首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴張無疑首當其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上北京，下廣東、東到上海、福建和浙江都很方便。但從長遠來看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動東部的發(fā)展已是大勢所趨。第二節(jié)、南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀——需求、供給穩(wěn)步增長自2004年以來，南昌市根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅持“壟斷一級市場，調(diào)控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場”的指導思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢。 商品房需求旺盛，%，%，同比增長21%。南昌市完成存量房交易21753件，%，%，%，%，%。 由于南昌市商品房市場的需求旺盛，顯示了它的較強發(fā)展后勁。第三節(jié)、板塊競爭態(tài)勢——xx，地產(chǎn)下一站縱觀整個南昌市的房地產(chǎn)板塊，我們就會發(fā)現(xiàn)，樓盤分布已呈現(xiàn)出越來越明顯的區(qū)域特點。如今，隨著南昌房產(chǎn)市場的愈演愈烈，相互之間的市場競爭也呈現(xiàn)出白熱化的趨勢。紅谷灘板塊：目前推出的樓盤主要有鹿璟名居、江信國際花園、銘雅amp。歐洲城等。京東板塊：目前推出的樓盤主要有萬科四季花城、青春家園等。從產(chǎn)品形態(tài)上看，紅谷灘主要是高檔公寓的供應者，其它板塊則是高檔公寓和別墅的供應者。而京東及xx板塊目前剛啟動開發(fā)，必然是下一個高端產(chǎn)品供應主力；其它如灣里、南昌縣、新建縣受距離之限必然以低成本、低中端產(chǎn)品供應為主。板塊之間自然免不了相互分享市場蛋糕的競爭，但把它放到整個南昌樓市，它們各為其內(nèi)之一份子，若要無損于整體，則又必須走合作之路。南昌在中部崛起中戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展前景應該看好，中產(chǎn)階層及高收入人群的基數(shù)必然擴大，高檔產(chǎn)品內(nèi)在需求會得到提升。 三、項目該板塊內(nèi)有高新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、昌東高校園區(qū)，產(chǎn)生了一批收入頗豐的企業(yè)主、高層管理人員、醫(yī)生、教師等，這批現(xiàn)實和潛在的消費群體，必然會成為項目的需求基點。 以南湖花園、怡湖花園、現(xiàn)代莊園為代表的第一代別墅，給人以不折不扣的農(nóng)莊感覺，品質(zhì)較差，屬于初級產(chǎn)品。萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮的掀起者，備受白領(lǐng)階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。二、市場現(xiàn)狀目前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售的別墅項目雖有十幾個，但上檔次的別墅產(chǎn)品僅兩三個，而且大多數(shù)價格比較平實，總價在70—120萬左右，且都在城郊結(jié)合部。而象湖、青山湖、蝶子湖這些板塊的別墅產(chǎn)品類型較混雜，別墅、高層、多層搞在一起，大小通吃，別墅的價值未能得到很好的提升，免不了與遠郊別墅低層面的同構(gòu)競爭，也就是說只在2000—5500（白金瀚）元這個層面競爭，而6000—8000元這個層面的產(chǎn)品無人涉及，跑出一個銘雅amp。歐洲城，又跑得太遠了，突破了1000萬元大關(guān)。 二、別墅開發(fā)的水平走高房地產(chǎn)作為南昌的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，政府從持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，引進外地品牌開發(fā)商開發(fā)高檔公寓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓及別墅已成為必然。三、從整個市場布局看，鑒于象湖、青山湖、鳳凰洲的規(guī)劃控制和現(xiàn)有別墅項目大多已近入尾期，別墅區(qū)域轉(zhuǎn)換成為必然，艾溪湖、xx板塊將擔當與郊縣、區(qū)競爭（新建縣、南昌縣、灣里區(qū)）的主角。市區(qū)由于空氣質(zhì)素及環(huán)境的影響，人們會更傾向選擇郊區(qū)山、水個性化別墅，作享受、休閑、養(yǎng)生、度假第二居所之用，同時也是財富的固化和一種精神享受。B、天然環(huán)境：。弱勢（Weaknesses）A、交通環(huán)境：公交及道路網(wǎng)絡不夠好。 C、周邊環(huán)境：地塊對面環(huán)境較差。E、開發(fā)商品牌：與其它在此開發(fā)的品牌大鱷相比，知名度不高。B、土地政策：嚴格控制別墅用地導致供應量減少。E、市場機會：市場上沒有6000——8000元的獨立別墅供給，這是一個無競爭的市場。B、客戶群體：銀行按揭利息及首期比例調(diào)高，會使部份客戶持幣觀望。SO戰(zhàn)略：整合資源新鮮強力拋出沖擊市場通過對xx水面的利用開發(fā)和住宅產(chǎn)品的結(jié)合，緊跟xx風景區(qū)與高校區(qū)的區(qū)域政策及規(guī)劃方向，以生活化、個性化的品牌形象搶在第一時間沖擊市場，形成xx項目帶動京東區(qū)域的“虹吸”效應。ST戰(zhàn)略：錯位發(fā)展、補位發(fā)展彌補先天不足通過一種獨有的生活方式的引導和園林主題景觀刺激市場，帶來耳目一新的感官沖擊，樹立高附加值的產(chǎn)品形象，直接形成中高端購買者注意和向往，形成話題現(xiàn)象。第六章市場切入時機建議一、入市原則充分準備原則；完善推廣體系成型；符合銷售季節(jié)，或有反季節(jié)銷售的推廣體系作為支撐；服從公司經(jīng)營戰(zhàn)略、大政方針及資金實際運用能力二、入市條件前期工作準備到位A、項目總體定位完成B、項目總體規(guī)劃報批完成C、項目景觀規(guī)劃報批完成D、項目工地拆遷及包裝完成E、項目VI系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完成F、營銷策略確定及體系建立三、切入時機建議目前的項目地塊要完成拆遷、總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑方案、園林設計方案及相關(guān)的施工圖紙及開發(fā)報審批工作，而完成上述工作起碼要3—5個月的時間。8226。若不然，只有在明年3月中旬直接切入市場，在5月中旬開盤。 B、資產(chǎn)上升型客戶群有能力買綠地山莊、天賜良緣等，而不滿足其樓房素質(zhì)及項目文化品質(zhì)的客戶群體。 該類客戶特點一般都有私家車，需求以家庭度假、休閑（第二、第三居所）為主，在地段上較為注重環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍、建筑景觀及花園面積等方面，對價格的敏感度不強，其需求傾向主要是獨棟或雙拼別墅，但總價不能超過其預期心理。對健康和生活品質(zhì)有著較高的要求，注重自由、時尚、人文、環(huán)境、子女教育及產(chǎn)品質(zhì)素，與市中心的高價公寓房相比，更愿意選擇比較便利的近郊區(qū)價格差不多的聯(lián)排別墅。 因此在項目定位上務必以差別化及補位發(fā)展原則來統(tǒng)攬項目的整體定位。第