【正文】 元／平方米 區(qū)域樓市特征： 商住結(jié)合的高層項目是區(qū)域市場主流，少量多層項目出現(xiàn)在區(qū)域邊緣。中高端客戶定位。區(qū)域發(fā)展成熟，交通方便、生活便捷，衡陽 1 號營銷策劃方案 13 但項目受規(guī)模和用地限制，自身環(huán)境一般，地段優(yōu)勢，銷售良好。項目規(guī)模趨于兩個方向， 萬平米和 100 萬方的大盤在區(qū)域內(nèi)供應，項目主要以住宅小區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)。容積率走低。普通商品房中的小面積單位 5570（兩房）有一定比例， 110130 平米（三房）是供應主力。 3． 3）、頭橋、三橋 均價均值： 2020 元／平方米 價格區(qū)間： 15502450 元／平方米 最高價個盤： 智慧龍城約 2450 元／平方米 最低價個盤： 廣信四季家園 1550／平方米 衡陽 1 號營銷策劃方案 14 區(qū)域樓市特征： 多層為主、輔以小高層和高端產(chǎn)品的大型住宅小區(qū)是各項目的共同特點。因地處城市邊緣，配套缺乏，項目多自建配套，目前各項目主要在開發(fā)初期，項目形象未能完好展示。戶型結(jié)構(gòu)以三房為主流，兼有部分兩房單位。小區(qū)容積率 ，綠化率 40%。交房為毛坯房，衛(wèi)生間有粗裝修，進戶門為鋼板防盜門，窗為白色鋁合金窗，有管道純凈水。區(qū)內(nèi) 24 小時閉路電視監(jiān)控。 小區(qū)前兩期已全部交付，玉蘭 園已交付但還未售馨（臨街的一帶多層較為難走，山腰下的小高層走勢較好），月亮湖現(xiàn)正在做基礎(chǔ)，同時有二套別墅正在裝修作示范單位，目前可預訂（ 20 萬元的訂金），具體交房時間未能確定。 項目特點及簡評 賣點： 規(guī)模宏偉、配套成熟，距離城市核心區(qū)近。 抗性： 1 周邊自然環(huán)境不佳。 規(guī)劃較早，產(chǎn)品老化，小區(qū)協(xié)調(diào)性差。 小河區(qū)行情 1）、提要 衡陽 1 號營銷策劃方案 16 區(qū)域均價均值： 1600 元元／平方米 價格區(qū)間： 11002300 元 /平方米 最高價個盤：興隆城市花園一期， 2020 元／平方米 （普通單位） 最低價個盤：瑞和家園， 1100 元／平方米 2）、 板樓市概述 成規(guī)模的中高檔項目是區(qū)域樓市的總體特點，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。項目規(guī)模跨度大，從 1 萬 30 萬平方米不等，受到土地供應的限制，產(chǎn)品開發(fā)在現(xiàn)階段走向小性化。經(jīng)過幾年來眾多房地產(chǎn)公司的努力，小河的房地產(chǎn)開發(fā)水 平有很大提高，成為較多市民認同的居家選擇地，但交通成為區(qū)域的置業(yè)障礙，因土地供應不足，開發(fā)總量呈下降趨勢?？偨ㄖ娣e約 萬㎡。其中一期約 600 戶，二期約 80 戶，三期約 70 戶。 住宅：多層普通住宅，面積 60— 200 ㎡，主力面積 78134 ㎡，其中主要分 7 85 ㎡兩房一廳小戶型和 12 134㎡三房兩廳兩個產(chǎn)品段。 衡陽 1 號營銷策劃方案 17 該項目于 03 年初開發(fā)，進展順利一期住宅已經(jīng)基本交付，現(xiàn)房銷售。 二期建設(shè)目前已經(jīng)基本完成， 04 年 6 月份已交付，同時別墅產(chǎn)品推向市場。 項目特點及簡評 賣點： 1 項目周邊自然環(huán)境較好。 抗性： 1 交通不便，密度較大。 4）、板發(fā)展趨勢判 斷 小河政府 2020 年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動。黃河路以東，熱銷樓盤數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模有環(huán)境且銷售情況較好的樓盤以“中興世家”為首。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城 市花園”衡陽 1 號營銷策劃方案 18 二、三期的啟動以及云凱頤園的開盤也將使此地快成為小河區(qū)今年的熱點。就目前的情況來看，小河的房價仍是和樓盤的規(guī)模、檔次以及配套等較為緊密。 2020 年，該板塊開發(fā)項目基本還是低檔商品房和經(jīng)濟適用房， 20202020 年，隨著一大批外來投資者的相繼續(xù)進入，使該板塊房地產(chǎn)開發(fā)驟然升溫，衡陽 1 號營銷策劃方案 19 項目質(zhì)素也得到大幅度的提升，住宅預售價格迅速上升到 1380 元 /M2左右（多層均價）。 項目規(guī)模由 2020 平方米 10 平方米間不等，規(guī)模普遍偏于中小，主要以 6 萬平方米的項目為主，缺少大盤，項 目定位主要為中低端市場，但有上調(diào)的趨勢。 重要個盤：烏當藍波灣、城市山水公園 項目概況 烏當藍波灣位于烏當傳統(tǒng)的繁華區(qū)域，原區(qū)政府舊址，鬧中取靜，占地 170 畝，總建筑面積約 12 萬平米，由開發(fā)“藍波灣”項目的貴州龍潤得房開公司開發(fā)，規(guī)劃為中高檔住宅小區(qū)，并注重商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，希望以商業(yè)來促進項目的開發(fā)，目前項目房案報批中，預計 05 年內(nèi)上市，其他情況不詳。 3）、板發(fā)展趨勢判斷 新添板塊具有便利的交通條件，區(qū)域環(huán)境改善極快， 隨著新添大道的通車， 由該板塊至中心城區(qū)僅十余分鐘車程，相信越來越多的消費者會選擇在此購房置業(yè)。該區(qū)域?qū)?在 05衡陽 1 號營銷策劃方案 20 年成為貴陽中檔居住區(qū)域的又一熱點。 但南湖新區(qū)作為白云的開發(fā)區(qū)，擁有與 貴陽 相連的區(qū)位優(yōu)勢，隨著 貴陽 開發(fā)的推進、新的區(qū)行政中心牽入等利好因素，該區(qū)域的 房地產(chǎn)開發(fā)定位出現(xiàn)與老城區(qū)不同的局面，部分大型高檔項目已經(jīng)浮出水面，中天集團也將進入南湖。 貴陽 首個 房地產(chǎn)項目“碧?；▓@”也已在新區(qū)正式全面啟動，并有在年內(nèi)全部建成交付。另一個超大型居住小區(qū)“森活林城” 也已經(jīng)確定開發(fā)建設(shè)，開發(fā)規(guī)模達 220 萬平方米。商品房市場啟動在即。一期總建別墅 74 戶。約 30 多套。 一期別墅房型主要分為 220 平米， 340 平米和 400 多平米的別墅。 該項目依山傍水，環(huán)境較好，規(guī)模大。開發(fā)商為白云永茂房開，別墅區(qū)以準現(xiàn)房的形 象面市，給項目的營銷帶來良好的銷售局面，也獲得了市場的較高認同。 作為貴陽市未來的行政中心和新的居住中心區(qū)， 貴陽 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑具有十分廣闊的前景。 2020 年 ，隨著政 府搬遷、 第一批城市居民入住 貴陽 、兩大公園的建設(shè)、新一中的開班招生 ， 此地房地產(chǎn)開發(fā)將進一步升溫。 花溪區(qū)行情 衡陽 1 號營銷策劃方案 22 1）、提要 區(qū)域均價均值：約 2020 元／平方米 價格區(qū)間： 15802900 元／平方米 最低價個盤：銀座九號 1580 元／平方米 最高價個盤：麒龍溪園 2900 元／平方米 2）、板樓市概述 花溪房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)由初期階段向成熟期發(fā)展，但開發(fā)項目規(guī)模較小，基本屬于中檔偏低住宅。 從項目開發(fā)水平來看，該區(qū)域的樓市可用低水平高價位來概括。綠化率為 53％，容積率為 。 衡陽 1 號營銷策劃方案 23 夢溪公寓面積 114 平米至 14 15 161 平米不等。藍夢華府（別墅）面積分別為 2 2 250、 260 平米左右 整個小區(qū)規(guī)模較大，設(shè)計獨特。至開盤以來，銷售慘淡。本板塊土地儲備量較大 ，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 二、 競爭性樓盤點評 （規(guī)模、營銷效果、價格、戶型、品牌形象、營銷主題與手法等） 貴陽在售及即將上市大型房地產(chǎn)項目統(tǒng)計 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 開發(fā)量 目前狀況 備 注 小 河 區(qū) 興隆城市花園 天意 公司房開 55 二期處于前期規(guī)劃、拆遷中，年內(nèi)上市量約 7 萬方 今年年內(nèi)開盤銷售。二期產(chǎn)品中 70%是多層面積在90— 130 平方米。 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中年內(nèi)上市量約 10 萬方 一期：多層一梯二的 120 套（面積在 120— 130 平三房為主）；多層一梯四的多層有 288 套（面積 60— 80 平兩房、 110 平三房）。 6+1 洋房 96 套面積在130— 160 平。三期：以高層、小高層、多層為主 綠園 建設(shè)廳下屬房開 50 四方河植物園附近，已經(jīng)開始開工 經(jīng)濟實用房。價格 1500 以下 衡陽 1 號營銷策劃方案 24 南 明 區(qū) 山水黔城 宏立城房開 93 一期在做外飾。二期還建有 300— 500 平方米的 TOWENHOUSE。 暫未定 卓信房開 占地100 畝 暫未定 項目定位為高端產(chǎn)品，主要以洋房、 TOWNHOUSE 為主 云 巖 區(qū) 中天花園 世紀中天房開 110 目前主推月亮 湖別墅區(qū)，中天高層項目即將開盤 高層戶型面積在 90 平方米 —— 140 平方米。五房面積在 200— 230 平之間。 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建定位主要為別墅、洋房等高端產(chǎn)品 暫未定 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工，價格預計為 1800 元。 圣泉流云 集成房開 48 會所已動 工，價格在 1800 元 /平之間，上市量約 8 萬方 5 月即將推出，一期以多層為主。盧加諾 三力房開 22 目前在做 2 萬平的社區(qū)商業(yè)街及賣場。 項目定位以高端產(chǎn)品路線。一期以 4+ 5+1 洋房以及TOWNHOUSE 產(chǎn)品為主，方量暫未確定 智慧龍城 智誠房開 55 一期基本竣工 新添寨 城市山水公園 金泰房開 前期規(guī)劃中 48 棟。 烏當藍波灣 龍潤德房開 31 前期規(guī)劃中 一期以社區(qū)商業(yè)項目為主要開發(fā)對象。預計以高端產(chǎn)品為主 衡陽 1 號營銷策劃方案 25 水錦花都三期 僑新房開 22 啟動三棟住宅修建，拆遷已經(jīng)完成。 5 月份開始銷售。共分為三期開發(fā)。二期規(guī)劃全部為沿湖獨立別墅。一期別墅房型主要分為 220 平米， 240平米和 400 多平米的別墅。均價約在 4800 元左右，最高價在 5500 元左右 南