【正文】 使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 (滿(mǎn)足融資要求 )、工程正式開(kāi)工 開(kāi)盤(pán) 25% 售樓處、示范區(qū)、樣板房通過(guò)總部營(yíng)銷(xiāo)策劃部、設(shè)計(jì)管理部的聯(lián)合驗(yàn)收并按計(jì)劃開(kāi)放；按計(jì)劃獲得預(yù)售許可證，且在計(jì)劃時(shí)間正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 主體結(jié)構(gòu)封頂 30% 按規(guī)劃報(bào)建時(shí)劃分的開(kāi)發(fā)范圍，每期開(kāi)發(fā)范圍內(nèi) 最后一棟單體主體按計(jì)劃時(shí)間封頂 (限高層 ) 交付 20% 交房率達(dá)到 95% 注：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，如遇跨年，可根據(jù)在第一個(gè)開(kāi)工 /開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn) 發(fā)放 30%該階段節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng) ，在最后一個(gè)開(kāi)工 /開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)發(fā)放 70%該階段節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng) 節(jié)點(diǎn)完成系數(shù) (Y) 設(shè) Y=延遲天數(shù)，則 Y=1/(1+Y/30)； 延遲天數(shù)達(dá) 30天以上，節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)取消。 運(yùn)營(yíng)中心 PMO 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)職能型運(yùn)營(yíng)管理順暢的原因 ■ 良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)同文化 ■ 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高 ■ 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)足，管理體系和運(yùn)作流程成熟度高 ■ 新公司的業(yè)務(wù)骨干有成熟的城市公司派出 ——文化認(rèn)同、熟悉產(chǎn)品和項(xiàng)目運(yùn)作模式 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施 (主講 劉廣濟(jì) ) 2 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)引子：從一份項(xiàng)目全景計(jì)劃開(kāi)始 m 房地產(chǎn)智庫(kù)引子：從一份項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃開(kāi)始 m 房地產(chǎn)智庫(kù)全景計(jì)劃的主要特點(diǎn)： 精細(xì)化 涵蓋全生命周期 基于 WBS(主項(xiàng)計(jì)劃 )工具編制 精細(xì)化思維、完整羅列 工程部分計(jì)劃按標(biāo)段分別重復(fù)構(gòu)建 工程部分細(xì)化到子分部項(xiàng)目 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)計(jì)劃的使用場(chǎng)景決定了計(jì)劃的構(gòu)成及細(xì)化程度 ①項(xiàng)目啟動(dòng) ②工作推進(jìn) ③開(kāi)會(huì)回顧 ④完成總結(jié) 這個(gè)項(xiàng)目究竟什么時(shí)候該干完，能給我項(xiàng)目創(chuàng)造多少價(jià)值？ 我這個(gè)工作究竟在什么時(shí)候完成？會(huì)不會(huì)影響其他部門(mén)的工作 這個(gè)項(xiàng)目的工作干的究竟怎么樣？有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？快點(diǎn)、慢點(diǎn)會(huì)怎么樣？ 這個(gè)項(xiàng)目干完了，我們的目標(biāo)達(dá)到?jīng)]有？如何考核？ 目標(biāo)下達(dá) ①經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 ②現(xiàn)金流 ③管控內(nèi)容 執(zhí)行承諾 ①承諾什么 ②哪個(gè)層面協(xié)同 ③業(yè)務(wù)的靈活性 過(guò)程監(jiān)控 ①回顧什么 ②關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)價(jià)考核 ①考核誰(shuí)？ ②什么時(shí)候考核 ③考核依據(jù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理涉及項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃、組織、實(shí)施、檢查 amp。 //項(xiàng)目經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)能力、項(xiàng)目管理能力。 ④觸一發(fā)而動(dòng)全身，與項(xiàng)目管理實(shí)操不符。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)以分級(jí)計(jì)劃管理作為工具實(shí)現(xiàn)全景計(jì)劃 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目職能經(jīng)理 現(xiàn)場(chǎng)工程師 生存 關(guān)聯(lián) 關(guān)聯(lián) 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃模版 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃模版 專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 樓棟施工計(jì)劃模版 樓棟施工計(jì)劃 部門(mén)月度工作計(jì)劃 個(gè)人月度工作計(jì)劃 m 房地產(chǎn)智庫(kù)四個(gè)級(jí)別計(jì)劃的目標(biāo) ★ 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注 ★ 集團(tuán)統(tǒng)一定義 ★ 監(jiān)控項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的里程碑事件 ★ 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) ★ 項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專(zhuān)業(yè)的工作計(jì)劃 ★ 各職能部門(mén)的協(xié)同工作 ★ 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注 ★ 主項(xiàng)計(jì)劃的按專(zhuān)業(yè)口進(jìn)一步細(xì)化 ★ 工程、配套、報(bào)建、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等專(zhuān)項(xiàng) 崗位間、流程圖的協(xié)同 ★ 現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé) ★ 工程類(lèi)各項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化到單體樓棟 形象進(jìn)度展示：“涂灰法” 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 樓棟施工計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管“經(jīng)營(yíng)”實(shí)現(xiàn) 主項(xiàng)計(jì)劃管“任務(wù)”目標(biāo) 專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管“過(guò)程”操作 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)傳統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃關(guān)注項(xiàng)目的“進(jìn)度” 立項(xiàng) 科研 取得 項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案 初步設(shè)計(jì) 單體立項(xiàng) 總包 /開(kāi)工監(jiān)理 預(yù)售條件 封頂 集中入住 開(kāi)盤(pán) 結(jié)案 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目策劃 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 擴(kuò)初開(kāi)工 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 與建設(shè) 產(chǎn)品交付 項(xiàng)目銷(xiāo)售 m 房地產(chǎn)智庫(kù)部分企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了對(duì)“促進(jìn)銷(xiāo)售”的管理點(diǎn) m 房地產(chǎn)智庫(kù)企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中按照“管理”需求加入 關(guān)注點(diǎn) ◎ 取得土地 《 中標(biāo)通知書(shū) 》 ◎ 簽訂 《 土地出讓合同 》 ◎ 辦理 《 國(guó)有土地使用證 》 ◎ 節(jié)能專(zhuān)篇審批 ◎ 辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ◎ 辦理 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ◎ 規(guī)劃方案審批 ◎ 土地出讓合同變更 ◎ 辦理建設(shè)計(jì)劃 ◎ 辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ◎ 1施工、監(jiān)理單位招標(biāo) ◎ 1辦理 《 建筑工程施工許可證 》 ◎ 1目標(biāo)成本確定 ◎ 1產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì) ◎ 1規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ◎ 1施工報(bào)建圖完成 ◎ 1部品研究 ◎ 1全套施工圖外審 ◎ 1土方工程 ◎ 主體結(jié)構(gòu)施工 ◎ 2外立面裝修 ◎ 2景觀園林工程 ◎ 2銷(xiāo)售示范工程驗(yàn)收 ◎ 2辦理 《 預(yù)售許可證 》 ◎ 2開(kāi)盤(pán) ◎ 2辦理 《 竣工備案表 》 ◎ 2內(nèi)部專(zhuān)項(xiàng)模擬驗(yàn)收 ◎ 2集中交付 m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了“收益控制點(diǎn)” m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 1——項(xiàng)目策劃 （一）項(xiàng)目策劃評(píng)審?fù)ㄟ^(guò) (籌備 —— 策劃報(bào)告評(píng)審?fù)ㄟ^(guò) ) 目前存在的主要問(wèn)題 1） 專(zhuān)業(yè)工具開(kāi)發(fā)尚未全部完成，造成項(xiàng)目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商業(yè)計(jì)劃的現(xiàn)象與問(wèn)題 2） 溝通不充分，未充分進(jìn)行信息、資源的整合 (集團(tuán)市場(chǎng)策劃 /成本資源、投資戰(zhàn)略銜接、地區(qū)對(duì)市場(chǎng)的看法等 )，導(dǎo)致評(píng)審?fù)霈F(xiàn)重大修改意見(jiàn)或地區(qū)認(rèn)可程度不高 3） 前置性不夠，形成基礎(chǔ)意見(jiàn)之后，由于牽涉面廣、跨度大，組織會(huì)議相對(duì)困難。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：銜接投資戰(zhàn)略，通過(guò)項(xiàng)目策劃力挖掘并創(chuàng)造更大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完整的商業(yè)計(jì)劃，并指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 2） 高度開(kāi)放，聽(tīng)取市場(chǎng)及外部專(zhuān)家的意見(jiàn)，必須做 3各以上的開(kāi)發(fā)策劃的利弊分析供相關(guān)部門(mén)談?wù)摗? 4） 完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系 (方法 目標(biāo)與策略的一致性、協(xié)調(diào)性 、時(shí)間 15天 、決策人員 項(xiàng)目總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、項(xiàng)目策劃評(píng)審小組最后決策 )。 2） 工程量編制后，缺乏上下共識(shí)，因此很難使施工單位真正認(rèn)可，導(dǎo)致雙方差距較大，有形同虛設(shè)的現(xiàn)象。 實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：估價(jià)偏差率在 3%以下，并在絕對(duì)工期內(nèi)完成工作。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 2 ——工程量清單 (續(xù) ) 提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法 /措施 1） 列入集團(tuán)管控的工作重點(diǎn)。 3） 重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團(tuán)成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。 管理使用的相關(guān)工具 工具名稱(chēng) 使用目的 操作簡(jiǎn)述 工程量計(jì)價(jià)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)化 /規(guī)范化 按規(guī)范原則 施工圖會(huì)審表模版 規(guī)范化 按模版說(shuō)明使用 m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 3——開(kāi)盤(pán) （八） 開(kāi)盤(pán) (“示范區(qū)”完工 —— 開(kāi)盤(pán) ) 目前存在的主要問(wèn)題 1） 開(kāi)盤(pán)前的部分條件不充分或支撐提升價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)效果不突出，影響價(jià)值提升或去化。 3） 定價(jià)技巧不夠。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：圍繞銷(xiāo)售，聚焦開(kāi)盤(pán)，共同配合高質(zhì)量完成工作， 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。 2） 按開(kāi)盤(pán)會(huì)指引，組織開(kāi)好開(kāi)盤(pán)會(huì)，開(kāi)盤(pán)前全面檢視并形成會(huì)議要求，落實(shí)會(huì)議成果文件。 只有自上而下的調(diào)整機(jī)制，很少?zèng)]有依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行調(diào)整的機(jī)制。涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全生命周 期，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)參與各方的工作任務(wù)構(gòu)成，是公司進(jìn)行項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)進(jìn)度“規(guī)劃、組織、實(shí)施、監(jiān)督、控制、考核”的進(jìn)度基準(zhǔn)。 反饋 /檢查的目標(biāo)： 為了收集信息，了解項(xiàng)目進(jìn)展 更重要的是： 橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)， 協(xié)調(diào)資源，為項(xiàng)目解決問(wèn)題 m 房地產(chǎn)智庫(kù)管好主項(xiàng)計(jì)劃的“前置”要求是模版的合理性 模版 確定 計(jì)劃 編制 計(jì)劃 考核 計(jì)劃 變更 計(jì)劃 執(zhí)行 檢查 評(píng)價(jià) 計(jì)劃模版沒(méi)有共識(shí) 重監(jiān)控輕反饋 計(jì)劃定義導(dǎo)向不清 不準(zhǔn)變更只準(zhǔn)自上而下 m 房地產(chǎn)智庫(kù)主項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 工程管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 產(chǎn)品交付 規(guī)劃要點(diǎn)輸入 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)要點(diǎn)輸入 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 方案設(shè)計(jì)招標(biāo) 方案設(shè)計(jì)深化 方案評(píng)審 方案成本測(cè)算 工程 成本 營(yíng)銷(xiāo) 采購(gòu) 拓展 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目全價(jià)值鏈： 縱向到崗 橫向到邊 公司職能縱深 : m 房地產(chǎn)智庫(kù)基于 WBS分解“精細(xì)化”，先構(gòu)建全景節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 概念方案 設(shè)計(jì) 方案溝通 方案比選 發(fā)出招標(biāo) 意向 資格審查 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 概念方案招標(biāo) 概念中標(biāo)方案 評(píng)審會(huì) 方案設(shè)計(jì)深化 方案成本測(cè)算 方案評(píng)審上會(huì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)識(shí)別 任務(wù)細(xì)化 精細(xì)化 m 房地產(chǎn)智庫(kù)挑選的基本原則應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)管理基本訴求 企業(yè)運(yùn)營(yíng) 管理重點(diǎn) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 管理精細(xì)化 業(yè)務(wù)難點(diǎn) 進(jìn)度瓶頸 多部門(mén)協(xié)同 重大費(fèi)用 構(gòu)建主項(xiàng)計(jì)劃最好的方法： 歷史項(xiàng)目法 建議： 510個(gè)項(xiàng)目：“ 5080”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃； 13個(gè)項(xiàng)目：“ 150”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃。 B類(lèi)：需要集團(tuán) /城市公司內(nèi)部審批的 階段性成果文件 ，且不以現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度