實(shí)用房產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)辦法-在線瀏覽
2025-05-25 23:07本頁面
【正文】 65平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。該活動(dòng)推出后，立即在社會上引起了一個(gè)“客戶開價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)63名。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（二）、區(qū)分需求定價(jià)法區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購買力，不同購買地點(diǎn)和不同購買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。價(jià)格一級比一級高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式有：以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。它是以競爭者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤，擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。競爭導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。因?yàn)樵诟偁幍默F(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價(jià)格來定價(jià)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。四、可比樓盤量化定價(jià)法針對許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對樓盤進(jìn)行定量描述。每一樓盤定級因素的具體指標(biāo)及等級劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。此18個(gè)因素，共分五等級，分值為5分。18個(gè)定級因素。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。P =∑Wi * Fi = W1F1 + W2F2 + W3F3 + W4F4 + W5F5 + W6F6 + … WnFn公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n——樓盤定級因素的總數(shù)Wi——權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）表7—4項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號大地花園松泉山莊百仕達(dá)花園二期備注1444三樓盤地段價(jià)值相近2345百仕達(dá)最高3345百仕達(dá)最完善434553446444733482459444103451124412254大地花園南朝工廠134451444415345164431713518145可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）表7—5項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號東湖大廈景園大廈景竹園備注14442445343543345444644474
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