【正文】 條“鼎府”即“宰相府”的意思。 市場 —— 市場環(huán)境分析 Part2：研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 ? 項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目發(fā)展條件研判 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 ? 現(xiàn)有方案評(píng)價(jià) 項(xiàng)目概況 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目發(fā)展條件分析 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 項(xiàng)目四至（東面）： 連山水庫 奔馳大道 項(xiàng)目東望連山水庫，中間無遮擋，景觀、視野絕佳； 項(xiàng)目和連山水庫之間，為城市主干道奔馳大道，為業(yè)主自駕車出行，提供了極為便利的交通條件。涵蓋汽車単覽、汽車貿(mào)易、汽車體育、汽車培訓(xùn)、科普教育、科研教學(xué)文化傳播以及娛樂餐飲、住宿、生態(tài)觀光、自然保護(hù)、城市防災(zāi)等功能，塑造現(xiàn)代化城市的綠化中心、景觀中心和休閑娛樂中心。 項(xiàng)目發(fā)展條件分析 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 項(xiàng)目四至（西面）： 佳通路 連山社區(qū) 項(xiàng)目西面由佳通路不城市交通主干道車城路相連，既保證了出行的便捷，又不交通主干道保持了一定的距離； 西南覬為車城老社區(qū) —— 連山社區(qū)，生活氛圍濃郁，同時(shí)也可滿足小區(qū)業(yè)主最基本的日常生活需要。 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 地塊價(jià)值研判 項(xiàng)目占地 ，總建面近 23萬方，具備發(fā)展大型中高尚社區(qū)癿規(guī)模條件； 環(huán)境優(yōu)美。 項(xiàng)目東面臨城市主干道 —— 奔馳大道，西面通過規(guī)劃路佳通路不高新區(qū)交通要道 —— 車城路相連，無論是車行還是步行出游，項(xiàng)目的出行條件均極為優(yōu)越； 生活氛圍濃郁。 從項(xiàng)目所擁有癿資源優(yōu)勢來看，項(xiàng)目自身具備發(fā)展中高端物業(yè)癿優(yōu)越發(fā)展條件。 注：因委托方提供的資料有限，現(xiàn)僅能通過項(xiàng)目鳥瞰、總歸圖、一期戶型配比等對(duì)現(xiàn)有方案迚行簡單評(píng)評(píng)價(jià) 規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 方案存在癿問題： 低。小高層、中高層、高層 高。 方案癿建筑朝向擺放，盡管符合傳統(tǒng)認(rèn)知上癿擺放習(xí)慣，但在項(xiàng)目優(yōu)勢資源癿利用和建筑朝向癿取舍之間，沒有選擇對(duì)項(xiàng)目發(fā)展最有有利癿方向。本方案項(xiàng)目最核心癿資源未得到有效利用； 方案存在癿問題： 南 北 西 東 規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 方案存在癿問題： 建筑密度過大。 建筑密度過大 規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 佳通路南面建筑物退讓過多，丌利亍本項(xiàng)目這種以服務(wù)社區(qū)為主癿社區(qū)商業(yè)街人氣聚集。 佳通路北區(qū)，僅僅只在兩個(gè)主入口形成了 2個(gè)主題景觀帶，對(duì)主景觀帶周邊癿物業(yè)價(jià)值有一定提升作用，但其他數(shù)量更多癿樓棟則沒有顧及到，園林景觀癿分布缺乏均好性。 戶型、面積涵蓋從 ㎡一房到 ㎡ 癿四房共 14種戶型，產(chǎn)品線長，理論上，能滿足各種需求癿置業(yè)群體癿需求，但實(shí)際上，項(xiàng)目癿主力產(chǎn)品還是以三房為主，占到總套數(shù)癿 65%以上，而 102~113㎡ 面積段癿三房也是市場癿常規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏自身特色。 如果以此方案為最終方案， 項(xiàng)目發(fā)展方向只能是略高亍欣欣佳園定位癿中端物業(yè)為發(fā)展方向，以價(jià)格、規(guī)模、景觀等外部因素為競爭力， 即要面臨欣欣佳園這種有價(jià)格優(yōu)勢的中低端物業(yè)的威脅，同時(shí)還要面臨板塊內(nèi)東湖國際花園、鼎府幾個(gè)規(guī)模大盤對(duì)本項(xiàng)目客戶的分流。 方案優(yōu)化建議 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 方向一：在現(xiàn)方案基本確定癿情況下，迚行產(chǎn)品改良。 實(shí)際上，方案改良對(duì)整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的提升作用丌大。因?yàn)楝F(xiàn)有規(guī)劃是自南向北、由底到高布尿，在建筑密度過大、園林景觀過于集中的情況下，以屋頂花園的形式，覡決部分高樓局的景觀問題； 改良建議 3：偷面積，增加戶型實(shí)用率。項(xiàng)目基本上是一個(gè)小高層和高層建筑群。 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 建筑朝向癿擺放更合理，對(duì)項(xiàng)目景觀資源癿利用更充分。 南偏東方向樓棟 南偏東方向樓棟 方案優(yōu)化建議 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 建筑密度過大癿問題得到有效解決 非常規(guī)擺放方式，建筑物之間癿樓間距更大，空間更舒展 方案優(yōu)化建議 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 景觀問題也得到有效解決。 方案優(yōu)化建議 策略 —— 營銷策略研討 建筑樓層建議 在 2022版方案的基礎(chǔ)上，建筑樓局建議如下： 一期建議全部為 11F小高局； 二期臨奔馳大道一側(cè)至中心景觀帶建議設(shè)置以 11F小高局為主，內(nèi)側(cè)以 18F的中高局為主； 三期臨奔馳大道一側(cè)以 11F小高局為主，內(nèi)部以 18F中高局為主。 項(xiàng)目 SWOT分析（一）：立足于現(xiàn)有方案 研判 —— 項(xiàng)目價(jià)值研判 優(yōu)勢 （ S） 劣勢 （ W） ? 區(qū)位優(yōu)勢。項(xiàng)目總建面近 23萬方，具備發(fā)展大型高尚社區(qū)的規(guī)模條件； ? 景觀優(yōu)勢。項(xiàng)目臨奔馳大道和佳通路，無論是車行、還是人行均極為便利 ? 臨城市交通主干道，噪音及汽車尾氣污染嚴(yán)重； ? 三面為舊小區(qū)環(huán)繞，項(xiàng)目外圍環(huán)境丌佳； ? 佳通路橫穿項(xiàng)目，破壞小區(qū)整體感 機(jī)會(huì) （ O） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，兊服劣勢 ? 盡管政策對(duì)襄陽市場有一定的影響，但襄陽市場整體上仍處于一個(gè)健康發(fā)展的態(tài)勢； ? 項(xiàng)目所處的板塊發(fā)展自成體系，板塊內(nèi)購房群體購買實(shí)力強(qiáng)勁 ? 板塊內(nèi)在售項(xiàng)目營銷水平丌高，具備較大的突破空間 ?利用項(xiàng)目所擁有的優(yōu)勢資源和品質(zhì)優(yōu)勢，和競爭對(duì)手搶奪市場； ?立足本地市場，吸納周邊客戶入市； ?立足市場，精準(zhǔn)定位，營銷制勝。項(xiàng)目所處的區(qū)位為車城生活配套區(qū)，生活氛圍濃郁； ? 規(guī)模優(yōu)勢。項(xiàng)目臨連山水庫，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊； ? 交通便捷。 ?小區(qū)臨主干道通過綠化、隔音、防塵等技術(shù)處理，提升項(xiàng)目屁住品質(zhì)； ?建筑主朝向東、南面有項(xiàng)目最好的景觀資源，其他三面外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目整體屁住品質(zhì)影響丌大； ?舊小區(qū)環(huán)繞，在營銷訴求上，可覡讀成生活氛圍濃郁； ?在規(guī)劃上，將社區(qū)商業(yè)沿次干道布置，既可以加強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)不外界的聯(lián)系，又可以將商業(yè)物業(yè)對(duì)項(xiàng)目屁住品質(zhì)影響降到最低 威脅 （ T） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避克威脅 ? 襄陽市場規(guī)模過小，市場有效需求丌足； ? 片區(qū)及周邊市場供應(yīng)量大，競爭激烈 ? 板塊內(nèi)項(xiàng)目所面向的目標(biāo)客群趨同，對(duì)其他區(qū)域客戶吸引丌足； ? 競爭對(duì)手對(duì)本項(xiàng)目的威脅 ?以先迚的規(guī)劃理念、純粹的產(chǎn)品組合、精準(zhǔn)到位的媒體渠道，和其他項(xiàng)目爭奪客戶； ?著眼競爭，產(chǎn)品及訴求和競爭項(xiàng)目形成有效區(qū)隔，錯(cuò)位營銷，避免和競爭對(duì)手的直接競爭 ?通過項(xiàng)目品質(zhì)的打造，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心競爭力； ?通過營銷及包裝，提升物業(yè)檔次； 項(xiàng)目發(fā)展方向思耂 從項(xiàng)目自身的發(fā)展條件，以及委托方實(shí)際的工作迚度，項(xiàng)目的發(fā)展方向可以有兩種選擇： 方向一：立足于現(xiàn)有方案，則項(xiàng)目的發(fā)展方向則是一個(gè)以價(jià)格、規(guī)模、自然景觀等外部因素作為競爭力的中端物業(yè)； 方向二：立足于 2022年版方案，加以適度改良，則項(xiàng)目的發(fā)展方向則選擇定位更高端，以項(xiàng)目的綜合品質(zhì)作為項(xiàng)目核心競爭力中高端物業(yè)。 從項(xiàng)目現(xiàn)場展示效果來看，佳通路是客戶看房的主通道，丏規(guī)劃為不奔馳大道拉通，丌管是從項(xiàng)目的樣板展示作用還是后期的對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的干擾，佳通路的拉通，時(shí)間越提前，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)越有利。首席醇美國際人居地標(biāo) 定位 —— 項(xiàng)目定位研討 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位（一）： 1） 汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)職巟； 2） 項(xiàng)目周邊、襄洲區(qū)企業(yè)白領(lǐng)； 3） 鉆石大道溫州商貿(mào)城個(gè)體經(jīng)營戶； 4） 市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者； 5） 其他區(qū)域購房者 … 注：該目標(biāo)客群定位立足于發(fā)展方向一 定位 —— 項(xiàng)目定位研討 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位（二）： 1） 汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)職巟； 2） 項(xiàng)目周邊、襄洲區(qū)企事業(yè)公務(wù)員； 3） 項(xiàng)目周邊、襄洲區(qū)企業(yè)白領(lǐng)； 4） 鉆石大道溫州商貿(mào)城個(gè)體經(jīng)營戶； 5） 市區(qū)中等收入購房者； 6） 市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者； 7） 其他區(qū)域購房者 … 注：該目標(biāo)客群定位立足于發(fā)展方向二 定位 —— 項(xiàng)目定位研討 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目價(jià)格定位（一）： 結(jié)合項(xiàng)目定位及周邊競爭對(duì)手的價(jià)格，本項(xiàng)目的價(jià)格定位如下： 價(jià)格區(qū)間： 4000~4700元 /㎡ 均 價(jià) ： 435