【正文】 消費(fèi)者對該地段接受度很高，符合城區(qū)改善的購房需要： ?屬于環(huán)線以內(nèi)的市區(qū)， 周邊配套很成熟 （購物中心 /醫(yī)院 /學(xué)校都有） ?周邊交通非常方便 （靠近環(huán)線，到園區(qū)和新區(qū)都很方便；勞動(dòng)路改造后道路很寬敞，不容易堵車） ?周邊居民的層次還可以，旁邊也有一些不錯(cuò)的小區(qū) ?雖然 周邊樓盤多數(shù)比較陳舊 ，但是消費(fèi)者很少介意，大都比較認(rèn)同城區(qū)整體的陳舊氛圍 42 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)測試 ? 消費(fèi)者對該小區(qū)規(guī)劃的總體評價(jià)較高，認(rèn)為該規(guī)劃與高檔公寓房的定位相吻合，但存在以下幾個(gè)擔(dān)心： ?普遍認(rèn)為 小區(qū)規(guī)模過大 ，擔(dān)心物業(yè)管理跟不上帶來的小區(qū)安全的隱患 ?花園洋房區(qū)域的間距太小 且整齊擺放，擔(dān)心影響私隱性（可能存在“對視現(xiàn)象”），他們更加偏好高層區(qū)的間距大且錯(cuò)落有致的擺放方式（不會(huì)造成“對視現(xiàn)象”） ?高層區(qū)域的綠化覆蓋率更高，且有水景，與花園洋房區(qū)域（尤其是小區(qū)北面）的綠化少 /間距近形成鮮明對比，容易產(chǎn)生檔次差異的聯(lián)想 ? 小區(qū)規(guī)劃建議基于消費(fèi)者的看法，建議： ?建議借鑒玲瓏灣的小組團(tuán)管理方式（將大社區(qū)分為不同的小組團(tuán)來管理） ?花園洋房的擺放不要過于規(guī)整，建議適當(dāng)調(diào)整，以達(dá)到錯(cuò)落有致的效果 43 外立面測試 ? 總體而言，該外立面屬于市場接受度較高，但是喜好度一般： ?外立面氣派，給人感覺很高檔（居高臨下之感） ?外立面類似于園區(qū)某些樓盤，不是特別有新意 44 花園洋房外形測試 ? 目前而言，中高端群體對花園洋房的市場接受度較好（對該建筑形態(tài)非常喜歡，但一些消費(fèi)者擔(dān)心物業(yè)不能提供足夠的安全保障）： ?目標(biāo)群體認(rèn)為花園洋房的多層房 酷似聯(lián)排別墅 ，檔次感較高 ?目標(biāo)群體對于多露臺(tái)的設(shè)計(jì)既感興趣又有所擔(dān)心：對露臺(tái)帶來的浪漫愜意的生活充滿期待；但又擔(dān)心由此而來的安全隱患 ?中高端群體 對多層的接受度不高 ：蘇州中高端群體對安全的關(guān)注度較高，他們普遍認(rèn)為多層樓房不夠安全（小偷入戶容易）；另外，蘇州天氣潮濕，因此，不愿意住在低樓層 ? 該設(shè)計(jì)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?只要消除目標(biāo)客群對 安全隱患 的擔(dān)心（如嚴(yán)格而正規(guī)的物業(yè)可以保證小區(qū)居民的安全），可以減少目標(biāo)群體對多層和多露臺(tái)的抗性 ?對外 訴求“類別墅”概念 ，不要宣傳“多層”，以減少消費(fèi)者對多層的抗性 ?美化周邊環(huán)境，傳達(dá)大露臺(tái)的用途（提高生活品質(zhì)和情調(diào)等），就可以大大提高花園洋房對目標(biāo)群體的吸引力 45 高層和洋房的優(yōu)劣勢分析 高層 花園洋房 優(yōu)勢 ?外立面氣派，給人感覺很高檔 ?居高臨下之感 ?酷似聯(lián)排別墅，檔次感較高 ?多露臺(tái)的設(shè)計(jì)帶來的浪漫愜意的生活充滿期待 劣勢 ?類似于園區(qū)某些樓盤，不是特別有新意 ?擔(dān)心住戶上下樓不方便性 ?應(yīng)對突發(fā)事件（如停電）時(shí)可能出現(xiàn)的安全隱患 ?露臺(tái)太多，可能會(huì)不夠安全（小偷入戶容易） ?屬于多層的建筑類型，可能容易出現(xiàn)潮濕現(xiàn)象 46 戶型測試（大戶型） E戶型 相對其他大戶型而言，主力消費(fèi)群對該戶型接受度最高： 優(yōu)點(diǎn)： ? 更多的重要功能區(qū)（ 3間臥室，一間客廳）朝南 ? 三個(gè)臥房均可以走出去的大陽臺(tái) ? 有一個(gè)北工作陽臺(tái)，方便洗衣機(jī)擺放 ? 獨(dú)立衣帽間，方便衣物的收納 ? 獨(dú)立儲(chǔ)物空間，方便雜物擺放 缺點(diǎn)： ? 去客衛(wèi)需要經(jīng)過臥室，私隱性不大好 ? 忌諱門對門的戶型設(shè)計(jì) A戶型 優(yōu)點(diǎn)： ? 兩間臥室朝南，且主臥面積大 ? 客廳的采光好 ? 獨(dú)立的儲(chǔ)藏空間 缺點(diǎn)： ? 書房不要在主臥里面，偏好獨(dú)立書房，可以見一些客人 ? 去客衛(wèi)需要經(jīng)過臥室，私隱性不大好 ? 北陽臺(tái)太大，浪費(fèi)空間 B戶型 優(yōu)點(diǎn)： ? 客廳的采光好 ? 兩間臥室朝南，且主臥面積大 ? 獨(dú)立的儲(chǔ)藏空間 缺點(diǎn)： ? 忌諱門對門的戶型設(shè)計(jì) ? 缺少一個(gè)功能陽臺(tái)，家中的洗衣機(jī)和拖把池沒地方放 ? 過渡空間過大，造成空間浪費(fèi)太多 47 戶型測試（大戶型） 花園洋房一 /二層 優(yōu)點(diǎn)： ? 兩間臥室朝南，且主臥面積大 ? 客廳的采光好 ? 客衛(wèi)私隱性較好，采光和通風(fēng)還不錯(cuò) 缺點(diǎn)： ? 衛(wèi)生間的門不要對著衣帽間，很潮濕 ? 廚房在房子的中間，離臥房過近，有油煙 花園洋房四 /五層 優(yōu)點(diǎn)： ? 臥室有個(gè)大露臺(tái)，可以賞景，很舒服放松 ? 客廳的采光好 ? 儲(chǔ)物空間可以方便家里的雜物擺放 ? 客廳和餐廳不需要明顯分隔 缺點(diǎn)： ? 過渡空間太大，有些浪費(fèi) ? 露臺(tái)太多，浪費(fèi)空間，同時(shí)也不安全 ? 衛(wèi)生間的門不要對著衣帽間，很潮濕 ? 家庭廳太小 48 戶型測試（中戶型） C戶型 相對花園洋房的三房戶型而言，購房者對該戶型結(jié)構(gòu)更高，但該戶型還是存在一些不足： 優(yōu)點(diǎn)： ? 兩個(gè)朝南的臥房面積都挺大，適合三代居（老人一間，自己一間） ? 客廳和臥室均面積大，采光好 ? 廚房面積大，使用方便，廚房和餐廳靠近，便于家里衛(wèi)生的保持 缺點(diǎn)： ? 南北不通透 ? 至少需要兩個(gè)衛(wèi)生間，對面兩個(gè)臥室離衛(wèi)生間太遠(yuǎn) 花園洋房三層 優(yōu)點(diǎn)： ? 客廳朝南，且南北通透； ? 南面的大陽臺(tái)大而開闊 缺點(diǎn)： ? 次臥的面積太小，不方便老人居住 ? 廚房的采光和通分不夠好 ? 客衛(wèi)位置不好，客人去衛(wèi)生間要經(jīng)過臥室，但客衛(wèi)的采光和通風(fēng)還不錯(cuò) 49 大戶型測試： A戶型（四房兩廳兩衛(wèi)） ?去客衛(wèi)需要經(jīng)過臥室，私隱性不大好 ?北陽臺(tái)太大，浪費(fèi)空間 ?書房不要在主臥里面，偏好獨(dú)立書房，可以見一些客人 ?客廳的采光好 ?兩間臥室朝南，且主臥面積大 ?獨(dú)立的儲(chǔ)藏空間 ?過道空間實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離 ?挑高的休閑室空間，可以利用更大的面積 50 大戶型測試： B戶型（四房兩廳兩衛(wèi)） ?忌諱門對門的戶型設(shè)計(jì) ?缺少一個(gè)功能陽臺(tái)，家中的洗衣機(jī)和拖把池沒地方放 ?過渡空間過大，造成空間浪費(fèi)太多 ?獨(dú)立的儲(chǔ)藏空間 ?客廳的采光好 ?兩間臥室朝南，且主臥面積大 ?挑高的休閑室空間，可以利用更大的面積 51 大戶型測試 ?更多的重要功能區(qū)（ 3間臥室，一間客廳）朝南 ?三個(gè)臥房均可以走出去的大陽臺(tái) ?獨(dú)立衣帽間，方便衣物的收納 ?北工作陽臺(tái)，方便洗衣機(jī)擺放（不容易受潮） ?去客衛(wèi)需要經(jīng)過臥室，私隱性不大好 ?忌諱門對門的戶型設(shè)計(jì) ? 相對 A/B/花園洋房的復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型而言， E戶型更多的滿足了富貴之家對戶型的要求（面積夠大 /重要空間朝南 /充足的收納空間等） ?獨(dú)立儲(chǔ)物空間，方便雜物擺放 注：紅色標(biāo)志為正向評價(jià)，藍(lán)色標(biāo)志為負(fù)向評價(jià) 52 大戶型測試：花園洋房一 /二層 ?廚房在房子的中間，離臥房過近，有油煙 ?客衛(wèi)的位置好，私隱性好；采光和通風(fēng)還不錯(cuò) ?客廳的采光好 ?兩間臥室朝南，且主臥面積大 ?衛(wèi)生間的門不要對著衣帽間，很潮濕 53 大戶型測試：花園洋房復(fù)式（四 /五層） ? 相對 E戶型而言，復(fù)式結(jié)構(gòu)對該群體有很大的吸引力（可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離），但目前出示的復(fù)式結(jié)構(gòu)存在一些不足： 一層 二層 ?客廳和餐廳不需要明顯分隔（分隔后會(huì)顯得空間局促） ?露臺(tái)太多不安全 ?過渡空間太大，有些浪費(fèi) ?客廳的采光好 ?臥室有個(gè)大露臺(tái)，可以賞景，很舒服放松 ?儲(chǔ)物空間可以方便家里的雜物擺放，同時(shí)很好地利用了樓梯間 ?家庭廳太小，像個(gè)過道，家具擺放不方便 ?衛(wèi)生間的門不要對著衣帽間，很潮濕 ?大露臺(tái)可以賞景，可以放置藤椅 54 中戶型測試： C戶型（三房兩廳一衛(wèi) ） ? 相對花園洋房的三房戶型而言， C戶型設(shè)計(jì)能更好的滿足該群體的需要 ? 兩代居住需要兩個(gè)朝南的大臥室； ? 重視廚房和衛(wèi)生間等居家重要空間的布局和設(shè)計(jì) ?臥室面積大，采光好 ?至少需要兩個(gè)衛(wèi)生間，對面兩個(gè)臥室離衛(wèi)生間太遠(yuǎn) ?兩個(gè)朝南的臥房面積都挺大，適合三代居（老人一間，自己一間） ?客廳面積大，采光好 ?廚房面積大，使用方便，廚房和餐廳靠近，便于家里衛(wèi)生的保持 注：紅色標(biāo)志為正向評價(jià)，藍(lán)色標(biāo)志為負(fù)向評價(jià) ?未做到動(dòng)靜分離，臥室在客廳的兩邊，覺得不大好 南北不通透 55 中戶型偏好測試：花園洋房三層（ 三房兩廳一衛(wèi) ） ? 相對 C戶型而言，在孩子三代型購房者眼中，花園洋房的三房戶型存在一些不足 ?客廳朝南，且南北通透（“夏天涼快，有穿堂風(fēng)”） ?南面的大陽臺(tái)大而開闊（臥室和客廳都可以走出去） ?客衛(wèi)位置不好，客人去衛(wèi)生間要經(jīng)過臥室，但客衛(wèi)的采光和通風(fēng)還不錯(cuò) ?次臥的面積太小，不方便老人居住 注：紅色標(biāo)志為正向評價(jià)，藍(lán)色標(biāo)志為負(fù)向評價(jià) ?廚房在房子的中間，離臥房過近，有油煙 56 大戶型的裝修格局偏好測試：偏好 A1 1 1 2 2 4 4 A1 A2 3 3 總體而言，偏好 A1的裝修格局 ? 書房（見 1）：更偏好 A1，偏好獨(dú)立的書房，可以會(huì)見客人 ? 衛(wèi)生間 （ 見 2）：更偏好 A2，