【正文】 無形之中也促進(jìn)了西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 西安近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是突飛猛進(jìn)，在國家擴(kuò)大內(nèi)需的積極財(cái)政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，西安國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，同時(shí)西安在産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資産投資以及旅游、對(duì)外貿(mào)易等方面也都取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)居民收入水帄也不斷提高。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動(dòng)房地産業(yè)的迅猛前進(jìn)。 ? 西安房地産行業(yè)處于快速上升階段 根據(jù)人均 GDP值的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)（銷售值）可分爲(wèi)四個(gè)發(fā)展階段：人均 GDP在 800— 1300美元，爲(wèi)起步階段；人均GDP在 1300— 8000美元，爲(wèi)快速上升階段；人均 GDP在 8000—13000美元，爲(wèi)帄穩(wěn)上升階段；人均 GDP在 13000美元以上，爲(wèi)下降階段。 西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展 西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 常住人口 人均 GDP值（萬元） 人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元） 環(huán)比遞增（％） —— % % % % % % % % % 城市人均可支配收入（萬元） 環(huán)比遞增（％） —— % % % % % % % % % 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額（萬元） 環(huán)比遞增（％） —— % % % % % % % % % 西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10人均GDP 值（萬元） 人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元）城市人均可支配收入（萬元） 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額（萬元）? 分析不來，呵呵 西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)西安城市總體規(guī)劃（ 2022— 2020）的規(guī)劃，擬把西安建設(shè)成古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映，古城區(qū)與新城區(qū)各展風(fēng)采，人文資源與生態(tài)資源相互依托的國際性現(xiàn)代化大城市。 規(guī)劃確定未來西安市中心城市發(fā)展模式爲(wèi)“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸綫突出，一城多心”的空間布局模式?！捌灞P路網(wǎng)”即市區(qū)道路網(wǎng)繼承唐長安方格網(wǎng)、棋盤式格局，外圍凾能區(qū)結(jié)構(gòu)也以棋盤路網(wǎng)爲(wèi)特色，形成一個(gè)明顯的區(qū)級(jí)中心?！耙怀嵌嘈摹奔丛凇熬艑m格局”的基礎(chǔ)上，沿城市放射狀交通綫向外發(fā)展凾能區(qū)，形成多個(gè)城市副中心。布局形態(tài)爲(wèi)九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸綫突出，一城多心。在南部方向形成以長安爲(wèi)主的副中心。今後，西安將建設(shè)成古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映，老城區(qū)與新城區(qū)各展風(fēng)采，人文資源與生態(tài)資源相互依托的國際性現(xiàn)代化大城市。規(guī)劃提出要將西安建設(shè)成爲(wèi)經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛、基礎(chǔ)設(shè)施完備、人民安居樂業(yè)、生活富足、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、社會(huì)有序和諧、政治民主文明的國際性旅游城市、濃郁文化特色城市、科教創(chuàng)新城市、産業(yè)集群城市、樞紐中心城市、山水生態(tài)城市、最佳人居城市和西部金融中心。城市交通實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略和交通一體化戰(zhàn)略，分散老城區(qū)交通壓力，形成“棋盤”函“環(huán)”函“放射綫”的“三橫三縱三環(huán)八放射”路網(wǎng)格局。形成以軌道交通爲(wèi)主體，快速公交爲(wèi)補(bǔ)充，普通公交爲(wèi)輔助的多元化，快速、高效、環(huán)保的西安都市圈的城市公共交通系統(tǒng)上。其中，地鐵二號(hào)綫已經(jīng)開工建設(shè)。從近期規(guī)劃到 2022年，完成地鐵一、二號(hào)綫的“十”字骨架綫網(wǎng)建設(shè)。 ? 在西安的兩個(gè)主要發(fā)展軸 (南北向、東西向客流走廊 )上，明顯具有客流量大，客流集中的顯著特點(diǎn)。 西安地鐵 2022年建成一、二號(hào)綫 小 結(jié) ?從西安過去幾年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，結(jié)合未來城市發(fā)展規(guī)劃，可以看出，“十一五”及至 2020年，將是西安函速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變革的關(guān)鍵時(shí)期，也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。 ?同時(shí)，軌道交通的建設(shè)將會(huì)為城市的商業(yè)格局帶來巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對(duì)我們的地塊來說，是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 從 95年到 99年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地産強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的房地産業(yè)從盲目開發(fā)、無序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購買階段逐步向帄穩(wěn)成熟階段過渡。 ? 2022年是西部大開發(fā)走向深入的一年，西安城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實(shí)施，長安撤縣設(shè)區(qū)、“西安 CBD建設(shè)規(guī)劃”及“大西安都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺(tái)，爲(wèi)西安的房地産業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機(jī)。 ? 2022年“國八條”及七部委 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 》對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出指導(dǎo)性意見。 ? 2022年以來，西安商品房銷售量和價(jià)格都加速上漲。 西安房地産行業(yè)歷年發(fā)展概述 ? 普通住宅 占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主體地位的普通住宅類物業(yè)對(duì)于 09年商品房市場(chǎng)成交的大幅走高貢獻(xiàn)明顯，而就城區(qū)上來看，基本均集中在新興區(qū)域如城北、城東兩區(qū)，近兩年城東、城北兩區(qū)的發(fā)展可謂日新月異，地鐵、世園會(huì)為兩區(qū)區(qū)域環(huán)境的快速改善創(chuàng)造條件，這也使得區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的如火如荼， 09年兩區(qū)住宅市場(chǎng)同比增幅超過了兩位數(shù)，大幅領(lǐng)先其他各區(qū)。但絲毫未影響全市該類物業(yè)的同比上年明顯增長。具體如城南、高新作為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的區(qū)域在 09年中成交均大幅下跌，雖城北區(qū)成交翻番增長，但無助于全市總成交量依然下跌。 西安商品房市場(chǎng)特點(diǎn) —— 物業(yè)特點(diǎn) 城 南 ? 副省長景俊海在 09年特別對(duì)文藝路文化藝術(shù)一條街的整體規(guī)劃作了要求，將那里打造成一個(gè)市民娛樂基地、文化藝術(shù)培訓(xùn)基地以及樂器集散地，形成以文化文藝演出為符號(hào)的文藝路演藝基地。而西安文藝路銜接一級(jí)商圈和二級(jí)商圈，處于西安中心商業(yè)區(qū)和二環(huán)商業(yè)區(qū)黃金分割點(diǎn)上，便利的交通、富庶的商業(yè)經(jīng)濟(jì) …… 其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)確保了該區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ? 未央?yún)^(qū)將按照“二環(huán)以內(nèi)以打造精品街區(qū)為主、二環(huán)以外以建設(shè)景觀墻和大片植綠為主，加快區(qū)域城市形象整體提升”的思路，把街景整治和區(qū)域開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、市政道路配套結(jié)合起來，將在北二環(huán)以南至緯二十六街區(qū)域內(nèi)啟動(dòng)二府莊、方家村、肖家村的整村改造，統(tǒng)一規(guī)劃，把未央路沿線建設(shè)成集酒店餐飲群、建材家居群、百貨批發(fā)零售群為一體的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，建筑風(fēng)格既與新行政中心呼應(yīng)，又和大明宮遺址公園、未央宮遺址公園融為一體。為進(jìn)一步拓展融資領(lǐng)域，加快建設(shè)步伐，碑林區(qū)與建設(shè)銀行最終達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，省建行計(jì)劃在四年內(nèi)為碑林區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)分期分批貸款 36億元，其中，東大街綜合改造工程將獲得貸款 6億元，建設(shè)具有明清風(fēng)格的商業(yè)航母，打造成為西安的“王府井”、“南京路”，引領(lǐng)古城商業(yè)發(fā)展新潮流。其中市財(cái)政撥付 5000萬，幫助貸款5000萬，區(qū)上自籌 1億元。 ? 8萬： 拆除違法建設(shè)及亂搭亂建 8萬平方米，包括建筑物頂部違規(guī)搭建的涼棚、堆放的物料及垃圾；明城墻以內(nèi)所有大型戶外廣告、城市二環(huán)路以內(nèi)以及二環(huán)路城市主干道沿線所有大型樓宇戶外廣告、各種違法戶外廣告，城市街道上設(shè)置的各類廣告等。完成環(huán)城西路、鐵塔寺路、紅光路、漢城南路、西關(guān)正街、工農(nóng)路、糖坊街 7條門頭牌匾綜合整治示范街的建設(shè)，實(shí)行一店一牌。 ? 城西房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場(chǎng)早已被其他區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開，居住環(huán)境的落后毋庸置疑成為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展瓶頸，希望此次大規(guī)模的整改工作能夠讓城西重點(diǎn)區(qū)域環(huán)境有所改觀，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展創(chuàng)造條件。 1月，副省長景俊海在檢查西安世園會(huì)籌備工作時(shí)表示，通過各方努力，把本屆世園會(huì)辦成一屆展示歷史、文化、創(chuàng)意、科技、生態(tài)的盛會(huì)。這對(duì)浐灞范圍內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)來說無疑前景廣闊。西安金融商務(wù)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略課題通過專家組評(píng)審。浐灞生態(tài)區(qū)自設(shè)立以來一直成為世人矚目的區(qū)域，其也已經(jīng)成為城東地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍區(qū)域，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，世園會(huì)未來的召開則大幅提升了區(qū)域生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量，此次金融商務(wù)區(qū)的設(shè)立以塑造西部國際金融中心為定位，力促?zèng)哄背蔀槲磥沓鞘行碌?CBD，區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)在這眾星捧月之中迅速發(fā)展。項(xiàng)目開發(fā)將不會(huì)影響地表綠地，工程完工后，將建成標(biāo)準(zhǔn)較高的休閑廣場(chǎng)。 ? 當(dāng)初唐延路的建成成為高新區(qū)的一大亮點(diǎn)，極大的提升了周邊項(xiàng)目的居住舒適度，也讓沿線各案一度成為區(qū)域旺銷樓盤的代表，時(shí)至今日，唐延路地下商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)使得未來其沿線的商業(yè)氛圍得到迅速聚集，未來商圈也將對(duì)區(qū)域物業(yè)價(jià)值提升明顯，相信沿線物業(yè)的增值空間也將進(jìn)一步得到提升。波特的五力模型，有五種力量決定一個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程。 目前影響一個(gè)項(xiàng)目銷售好壞的主要是區(qū)位地段、項(xiàng)目自身配套、價(jià)格、戶型等這些基本要素。對(duì)于地産商品牌也開始關(guān)注，目前市場(chǎng)上的品牌地産，品質(zhì)受到認(rèn)可，售價(jià)也較高，隨著西安房地産行業(yè)的發(fā)展，品牌地産的優(yōu)勢(shì)將逐漸擊現(xiàn)。外地知名大型房地産企業(yè)進(jìn)軍西安有較大增函，他們?cè)谫Y金、技術(shù)上有較大的優(yōu)勢(shì)。如上海綠地、上海大華、深圳金地、珠江投資、富力地産紛紛北上，開拓西安市場(chǎng)。 西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析 供應(yīng)方議價(jià)能力 （ 1）土地供應(yīng)商議價(jià)能力強(qiáng) 土地供應(yīng)商是房地産公司的最重要的供應(yīng)商。所以在議價(jià)方面，政府處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位。這些政策增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力。 （ 4）施工供應(yīng)商議價(jià)能力弱 房地産企業(yè)在與施工供應(yīng)商的供求關(guān)係中，處于優(yōu)勢(shì)地位。實(shí)際中，開發(fā)商經(jīng)常讓承建者墊資，不按時(shí)撥付進(jìn)度款等，過分的甚至需等到銷售回籠了資金。 自住型購房者議價(jià)能力較弱 西安絕大多數(shù)購房者是以滿足自己與家人居住爲(wèi)目的的自住型購房者，一般屬 ?第一次置業(yè)。目前房地産供不應(yīng)求，所以議價(jià)能力較弱。 西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析 替代品威脅 目前西安商品房開發(fā)所受的替代品威脅主要是以下幾類。按目前西安城市人口來算，占城市人數(shù)相對(duì)較多的是中低收入者，大約有 400萬人，相比而言經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)上仍處于稀缺狀態(tài)。 3）廉租房威脅很小 廉租房的客戶群是貧困家庭，不是商品房的目標(biāo)客戶，因此廉租房對(duì)商品房的替代威脅很小。品牌地産的品質(zhì)受到認(rèn)可，售價(jià)也較高，隨著西安房地産行業(yè)的發(fā)展，品牌地産的優(yōu)勢(shì)將逐漸擊現(xiàn)。 ? 隨著住宅用地價(jià)格持續(xù)上升，土地供應(yīng)商議價(jià)能力將更強(qiáng)，同時(shí)金融與建材供應(yīng)商議