【正文】 **** ** *** 保守 一般 樂觀 20 均價(jià) 9,030* 10 20 5 均價(jià) 8,000 * 單身公寓 一般 含裝修比一般公寓售價(jià)高出 5%, ** 以 190米街長(zhǎng)進(jìn)深 2層計(jì)算，退界 20% *** 以 200米街長(zhǎng)進(jìn)深 2層計(jì)算為建筑面積，退界 20% **** 有 5,000平方米作大賣場(chǎng) , 停車位 200個(gè) 24 均價(jià) 9,345* 12 24 6 均價(jià) 8,300 XH/020513/SHJN(2022GB) 34 建造區(qū)域性購(gòu)物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (2b/5) 情形二：建小型賣場(chǎng)和主題支柱商家 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購(gòu)物中心 ? 一樓商鋪 ? 二樓大賣場(chǎng) ? 主題支柱商家 ? 娛樂餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 ) ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 ) ? 總體 建筑面積(平方米 ) 92,522 7,400 9,400 8,400 8,400 58,922 147,370 10,750 4,750 5,000 1,000 136,620 239,890 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 16 均價(jià) 8,715* 8 16 4 均價(jià) 7,700 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,344 2,969 3,125 250 33,952 57,100 容積率 4 4 **** ** *** 保守 一般 樂觀 20 均價(jià) 9,030* 10 20 5 均價(jià) 8,000 * 單身公寓 一般 含裝修比一般公寓售價(jià)高出 5%, ** 以 190米街長(zhǎng)進(jìn)深 2層計(jì)算，退界 20% *** 以 200米街長(zhǎng)進(jìn)深 2層計(jì)算為建筑面積，退界 20% **** 有 5,000平方米作大賣場(chǎng) , 停車位 200個(gè) 24 均價(jià) 9,345* 12 24 6 均價(jià) 8,300 XH/020513/SHJN(2022GB) 35 建造區(qū)域性購(gòu)物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (3/5) 情形三 ： 不建大賣場(chǎng) ,建主題支柱商家 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購(gòu)物中心 ? 一樓商鋪 * ? 主題支柱商家 ? 娛樂餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 )* ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 )** ? 總體 建筑面積(平方米 ) 92,522 8,400 16,800 8,400 58,922 147,370 10,750 4,750 5,000 1,000 136,620 239,890 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 10 均價(jià) 8,715 8 16 4 均價(jià) 8,085 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,344 2,969 3,125 250 33,952 57,100 容積率 4 4 保守 一般 樂觀 12 均價(jià) 9,030 10 20 5 均價(jià) 8,400 14 均價(jià) 9,345 12 24 6 均價(jià) 8,715 * 不建大賣場(chǎng) , 底層商鋪?zhàn)饨鹣抡{(diào) 40% ** 不建大賣場(chǎng) , 中高檔住宅售價(jià)上調(diào) 5% XH/020513/SHJN(2022GB) 36 建造區(qū)域性購(gòu)物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (4/5) 情形四： 不建主題支柱商家， 建大賣場(chǎng) ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購(gòu)物中心 ? 一樓商鋪 ? 二樓商鋪 (由大賣場(chǎng)租出 ) ? 二樓大賣場(chǎng) ? 娛樂餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 )* ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 )** ? 總體 建筑面積(平方米 ) 92,522 7,400 8,400 9,400 8,400 58,922 147,370 10,750 4,750 5,000 1,000 136,620 239,890 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 16 均價(jià) 8,715 3 16 4 均價(jià) 7,700 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,344 2,969 3,125 250 33,952 57,100 容積率 4 4 保守 一般 樂觀 20 均價(jià) 9,030 4 20 5 均價(jià) 8,000 24 均價(jià) 9,345 5 24 6 均價(jià) 8,300 XH/020513/SHJN(2022GB) 37 建造區(qū)域性購(gòu)物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (5/5) 情形五：不建區(qū)域性購(gòu)物中心 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 住宅 (單身公寓 ) – 住宅 (中高檔 )* ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 四川北路沿街商鋪 ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 一般商鋪 – 超級(jí)市場(chǎng) – 住宅 (中高檔住宅 )* ? 總體 建筑面積(平方米 ) 80,309 42,400 37,909 160,000 8,000 5,000 3,000 1,000 2,000 152,000 239,890 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 均價(jià) 8,715* 均價(jià) 8,085 16 4 2 均價(jià) 8,085 土地面積(平方米 ) 16,800 7,709 9,123 40,300 3,846 3,125 721 36,450 57,100 容積率 2 保守 一般 樂觀 均價(jià) 9,030* 均價(jià) 8,400 20 5 均價(jià) 8,400 均價(jià) 9,345* 均價(jià) 8,715 24 6 3 均價(jià) 8,715 * 不建大賣場(chǎng) , 中高檔住宅售價(jià)上調(diào) 5% XH/020513/SHJN(2022GB) 38 * 底層商鋪?zhàn)饨鸬囊话胗?jì)算 由大賣場(chǎng)招商的二樓商鋪?zhàn)饨鹩?jì)算方法 大賣場(chǎng)二樓商鋪的商戶承受租金 * 保守 一般 樂觀 – 運(yùn)營(yíng)成本 = 每平方米凈租金收入 8元 /平方米 /天 10 12 租金 27% /平方米 /天 二樓商鋪總面積 8,400平方米 以空臵率 20%計(jì)算 6,720平方米 大賣場(chǎng)凈租金收入 6,720 = 39,245 元 /天 49,056 58,867 – 大賣場(chǎng)所付租金 9,400元 /天 10,080 13,160 大賣場(chǎng)凈收入 29,845元 /天 38,976 45,707 如果以免費(fèi)讓大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的保守方案計(jì)算，每天應(yīng)向大賣場(chǎng)二樓作為購(gòu)物中心的商業(yè)面積收取租金 /平米 /天 XH/020513/SHJN(2022GB) 39 2. 區(qū)域性購(gòu)物中心的大型專賣店和海寧路沿線的專賣店將共同構(gòu)成一條現(xiàn)代家居 /家飾 /家具主題商業(yè)街 集中以現(xiàn)代家居 /家飾 /家具為主體的商品，包括：布藝、窗飾、現(xiàn)代燈飾、擺設(shè)工藝品、墻飾品、地毯、床上用品、軟家具 (如沙發(fā)等 )及現(xiàn)代家具； 及與主題相關(guān)的其他商品，包括：藝術(shù)品、畫廊、衛(wèi)浴用品品牌專賣店、裝潢設(shè)計(jì)工作室、洗滌用品店 位于河南北路、海寧路交界區(qū)域性購(gòu)物中心，面積約 16800m2 大型專賣店， 如宜家 主題商業(yè)街 沿海寧路兩層建筑，總面積 約5000m2 ?底層是現(xiàn)代家居 /家飾 /家具及與主題相關(guān)的其他商品品牌專賣店； ?二層主要有餐飲、藝術(shù)品 /畫廊等商家，銀行營(yíng)業(yè)廳（門廳在一樓），和裝潢設(shè)計(jì)公司、裝修監(jiān)理等小型辦公室 中、小型 專賣店 XH/020513/SHJN(2022GB) 40 近年來對(duì)于現(xiàn)代家居 /家飾 /家居的市場(chǎng)需求有很大增長(zhǎng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫帶動(dòng)相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展 ? 人們收入水平的提高進(jìn)而對(duì)生活居室環(huán)境質(zhì)量和檔次提出了更高的要求 2 . 42 . 60 . 7 21998 1999 2022家具 (含家居 /家飾品 )商品銷售總額 十億人民幣 CAGR =90% ? 上海 2022年用于裝飾裝修的費(fèi)用高達(dá) 240億元人民幣，家居用品和家飾品的消費(fèi)達(dá) 5070億元 ? 據(jù)對(duì) 2022年 30個(gè)城市的調(diào)查顯示：僅裝飾布一項(xiàng)銷量和銷售額均較往年分別增長(zhǎng) 40%和 25% XH/020513/SHJN(2022GB) 41 以現(xiàn)代家居 /家飾 /家具作為商業(yè)街主題受到超過半數(shù)消費(fèi)者的贊同，尤其受高收入、高消費(fèi)人群的歡迎 誰(shuí)更喜歡“家居精品街”的概念 百分比 1215131113111211高家庭收入 高購(gòu)房單價(jià)人群 高個(gè)人收入 重視景觀人群 高消費(fèi)人群 高娛樂人群 81 80 76 75 72 平均 高教育人群 76 67 70 資料來源 : 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 非常喜歡 有點(diǎn)喜歡 基數(shù) = 826 現(xiàn)代家居 /家飾 /家具主題商業(yè)街更符合四川北路新的中高檔生活時(shí)尚及周邊中高檔住宅區(qū)的定位和總體形象 XH/020513/SHJN(2022GB) 42 消費(fèi)者不惜到較遠(yuǎn)地點(diǎn)購(gòu)買家具 /家飾 /家庭擺設(shè)用品，該類商品可以吸引最大范圍的消費(fèi)人群，而信虹開發(fā)地塊周圍缺少具規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代家居 /家飾 /家具店 現(xiàn)代家居 /家飾 /家具品可以在最大范圍吸引消費(fèi)人群 家俱 /家飾 /擺設(shè) 受訪者不惜到較遠(yuǎn)的地點(diǎn)購(gòu)買的商品 百分比 總體 5841322725171616151560電器 電腦 高檔禮品 服裝 首飾 鞋 書 工藝品 特色餐飲 音像制品 基數(shù) = 826 資料來源 : 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 XH/020513/SHJN(2022GB) 43 但是，建立主題商業(yè)街對(duì)于招商引資提出了更高的要求 ?在主題類商品中具領(lǐng)導(dǎo)地位的商家，對(duì)于主題商業(yè)街的形成舉足輕重，它起到了聚集其他相關(guān)駐商、吸引消費(fèi)者和樹立商業(yè)街形象的作用 ?需要吸引足夠多供應(yīng)主題類商品的商家，以達(dá)到主題商業(yè)街的規(guī)模 ?需要吸引與主題類商品相關(guān)的其他駐商，使得主題商業(yè)街的商品種類和選擇有所擴(kuò)展 ?要保持入駐商家的質(zhì)量、檔次和品牌形象，使得主題商業(yè)街與周邊總體環(huán)境相一致 相對(duì)于一般商業(yè)街，主題商業(yè)街招商引資難度更大 XH/020513/SHJN(2022GB) 44 許多商家都對(duì)未來