【正文】 商務文化區(qū)： 隨著金寨路的開通，區(qū)域與主城的聯(lián)系度進一步加強，有利于外來人口的導入；西部以商務文化為主要功能的規(guī)劃指向明確，商業(yè)、商務功能集聚 合肥經濟技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（ 20222020） 金寨路 城市綜合功能區(qū) 國際社區(qū) 會展中心 合肥大學城 管委會 民營科技經濟園 本項目 東部工業(yè)區(qū) 西部商務文化區(qū) ?區(qū)位：西南組團，城市副中心，緊密聯(lián)系主城和濱湖新城； ?交通：金寨路高架、錦繡大道鏈接主城、新城，構造 10分鐘都市生活圈； ?規(guī)劃：東西兩大功能區(qū)，東部工業(yè)發(fā)展以先進制造業(yè)為主，西部商務文化區(qū)，建設大學城、國際商務中心、國際社區(qū)等， 西部發(fā)展商務、文化的規(guī)劃功能指向明確。產業(yè)積聚效應日益顯現(xiàn)，主要發(fā)展家電電子、裝備工業(yè)、食品產業(yè)、汽車、日用化工五大產業(yè)，著力培育住宅產業(yè)化、新材料等新興經濟增長點， 在產業(yè)大發(fā)展推動下，區(qū)域內商業(yè)、商務活動日趨繁榮。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃： 在合肥商貿服務業(yè)大發(fā)展的背景下，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃定位市級商業(yè)功能區(qū)，以區(qū)域商業(yè)配套為主，增強自身對區(qū)域的輻射力 西南組團商圈 雙墩商圈 店埠商圈 濱湖都市級商圈 科學城商圈 主城都市級商圈 合肥商業(yè)規(guī)劃（ 20222020） ?城市商業(yè)發(fā)展：十一五合肥重點發(fā)展商貿服務業(yè)， 隨著合肥的城市拓展，原有的商業(yè)網點規(guī)劃已不能滿足現(xiàn)代商業(yè)的快速發(fā)展，新老商圈不斷洗牌； ?區(qū)域整體定位：市級商業(yè)功能區(qū)，主要服務該地區(qū)及外來消費者，服務人口在 50萬以上， 基本商業(yè)面積 40萬平方米以上； ?業(yè)態(tài)定位：定位購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲等方面 ； 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀： 商業(yè)處于初步發(fā)展階段，從體量和業(yè)態(tài)分布都不足以滿足區(qū)域內經濟發(fā)展需要，拓展空間巨大 ?商業(yè)環(huán)境： 區(qū)域商業(yè)集中在明珠廣場和大學城周圍，另有少量散布在新建小區(qū)底商， 商業(yè)營業(yè)面積近 20萬平米 ，其中明珠廣場商圈作為區(qū)域商業(yè)功能區(qū)； ?代表賣場： 桐山國際購物廣場（一層 餐飲娛樂、二層大賣場），東方家園、中州家具城、大學生商業(yè)中心、 天時商埠 ； ?業(yè)態(tài)特征： 明珠廣場周邊以餐飲、娛樂、零售賣場、家居用品為主，大學城涵蓋餐飲、娛樂、休閑、百貨，細分到每個業(yè)態(tài)規(guī)模都較小，都為低檔次消費； ?租金： 租金價格集中在 30～ 50元 /月 /㎡之間，租金價格較低，仍有較大上漲空間； ?客群： 區(qū)域內人口為主，產業(yè)人口、學生、居住人口、商務人流； 明珠廣場商圈 大學城商圈 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 區(qū)域內中小企業(yè)成長性不足，寫字樓供需雙向短缺，在售以產品溢價主導；由于區(qū)位原因， 已入住項目空置率較高， 隨著區(qū)域內經濟結構的逐步完善和金寨路高架增強與主城的聯(lián)系度，核心區(qū)寫字樓需求或有一定空間，但溢價空間有限，去化速度緩慢 項目名稱 安徽海外學者創(chuàng)業(yè)服務中心 —— 格林硅谷 項目地址 開發(fā)區(qū)東?；▓@北 占地面積 57543㎡ 建筑面積 54800㎡ 物業(yè)形態(tài) 獨棟、聯(lián)排、聯(lián)體別墅 總套數 70 銷售情況 現(xiàn)已銷售 39套，價格 4650元 /㎡ ； 余下套數對外招商，招商企業(yè)主要為高新技術企業(yè)、海外學者，標準較為嚴格、 租金 20元 /㎡ 左右，對于海外學者合適項目免租金 內部配套 6000㎡ 中試基地、生產研發(fā)配電系統(tǒng)、中心會所中西餐、會議中心等配套、商務物管，為企業(yè)提供咨詢服務 外部配套 桐山國際購物廣場、會展中心、中州家具城、東方家園等 項目產品層面溢價，價值嚴重低估；公益性質較多，招商嚴格，入住率一般； 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 公寓產品稀缺，區(qū)域內產業(yè)精英和外部投資客具有潛在需求；凱旋公寓以地段和產品創(chuàng)新拉動投資需求，實現(xiàn)高溢價和快速去化，產品溢價明顯，但產品創(chuàng)新仍有較大空間 ?公寓總戶數： 294 ?產品：挑高 5878㎡ ，平層 4578㎡ ?銷售情況：公寓成交均價 5017元 /㎡ ，剩余 48套，去化速度約 20套 /月 ?綜述：產品創(chuàng)新實現(xiàn)高溢價，拉動銷售，去化速度尚可；投資客較多，關注地段和附加值，產品創(chuàng)新仍不夠，以簡單復式為主 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 區(qū)域酒店層次分明，覆蓋高中檔商務需求，經濟型酒店供應短缺，高端商務酒店覆蓋全市，入住率平均超過 75%，需求呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢 ?分類： 分為快捷商務酒店和高級商務酒店；商務快捷酒店有中辰快捷、歐風麗景、塞納河畔明珠花園度假村等；星級商務酒店有索菲特明珠、翡翠湖建國迎賓館； ?租金價格： 快捷商務酒店租金 178488元 /天不等，星級酒店租金 598756元 /天 ； ?配套： 星級酒店會議、商務、餐飲、娛樂等配套完善，快捷酒店簡單餐飲配套； ?入住情況： 快捷酒店入住基本為開發(fā)區(qū)往來商務人士，五星級酒店入住客過大至整個合肥商務來往層面，入住情況較好，入住率在 75%以上； ?酒店管理： 星級酒店引入法國雅高、洲際酒店管理品牌 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 區(qū)域未來競爭：商業(yè)門類豐富，區(qū)域商業(yè)中心地位爭奪，寫字樓、公寓集中放量，高端酒店業(yè)爭相落戶，綜合體項目競爭激烈 名門奧特萊斯 ?㎡ OUTLETS，城市級品牌折扣店； ?目的性消費業(yè)態(tài)，主力為品牌服飾； ?招商銷售期； 國耀銅鑼灣廣場 ?16萬㎡，包括 5萬㎡商業(yè)、 11萬㎡寫字樓和時尚 SOHO,區(qū)域高端商業(yè)配套 ?華東首個主題 mall，蘋果數碼城、新思路會館、中國蘭花會館，現(xiàn)代時尚路線； ?尚未動工； 丹霞天地匯 ?3萬㎡，居住區(qū)級商業(yè)配套，居住區(qū)輻射 ?合家福超市、小蒙羊、彩蝶軒、肥西老母雞老樹咖啡等餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)； ?招商發(fā)售階段； 合肥百樂門國際名品廣場 ?23萬㎡城市級綜合體，中高檔休閑娛樂定位 ?演藝廣場、美食街、名品店、星級酒店、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅； ?尚未動工； 合肥喜來登 ?超五星級酒店，會展中心南面； ?28層， 8萬㎡， 228間客房，設計階段 中環(huán)城 ?50萬㎡，綜合體項目，區(qū)域大配套 ?高檔住宅、中環(huán)藝術館、五星級文化主題酒店、 5A級商務寫字樓、精英公寓、創(chuàng)業(yè)中心、購物廣場 中環(huán)城 丹霞天地匯 喜來登酒店 百樂門 國耀廣場 名門 奧特萊斯 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 本項目 新大學城商圈 品質升級、規(guī)模優(yōu)勢 明珠廣場 成熟商圈、專業(yè)賣場、 交通優(yōu)勢 工業(yè)區(qū) 業(yè)態(tài)細分、 差異化定位 區(qū)域研究總結： 區(qū)域商務規(guī)劃指向明確，產業(yè)基礎雄厚；現(xiàn)有商業(yè)設施配套不能滿足區(qū)域發(fā)展需要，商業(yè)、商務配套存在市場機會； 區(qū)域商業(yè)未來由一核向多中心演變，商業(yè)定位差異化；核