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東莞某別墅項目策劃方案-在線瀏覽

2025-03-08 05:41本頁面
  

【正文】 東莞別墅市場分析及發(fā)展走趨跟據(jù)前面所做的市場調(diào)研我們對別墅的面積做一些比較分析:獨立別墅面積分析圖詳見(圖表一)在這個圖表中可以看出獨立別墅面積在3101000平方米之間,如果列出近期開盤的三個樓盤,旗峰天下、中信森林湖、龍泊東江、可以看出別墅的單體面積在310550之間。1. 渡假型別墅的面積在增大。3. 城區(qū)較好地段的戶型結(jié)構(gòu)在朝中偏小型轉(zhuǎn)變。愉景花園獨立別墅407626平方米剩余500平方以上的占總余量(22套左右)的70%以上,映湖山莊51套別墅,沿水濂山水庫的景觀別墅已全部消化,余下的是300400平方米(三幢)的非景觀別墅,(據(jù)了解南國水鄉(xiāng)18棟湖邊7棟半山別墅已售磬。)聯(lián)排別墅面積分析圖詳見(圖表二)在這個圖表中可以看出聯(lián)排別墅面積普遍在206370平方米之間。1. 中大戶型景觀生態(tài)獨立別墅銷售走俏。3. 小戶型延續(xù)到高級別墅項目中。正在忙碌策劃中的‘御花苑’準備在年底推出第二期,定價應該會有所調(diào)高,而且業(yè)內(nèi)人估計會創(chuàng)下今年別墅類房價的新高。建材成本增高,園林綠化,配套,景觀、等附帶增加值的價值成本高,產(chǎn)品研發(fā),市場營銷成本增高等等。(詳見以下圖表)2005年上半年東莞經(jīng)濟繼續(xù)保持旺盛的增長勢頭,投資總額繼續(xù)擴大,%,說明房地產(chǎn)投資仍是投資的熱點所在,進出口貿(mào)易總額繼續(xù)攀升,人均可支配收入穩(wěn)定增長,CPI小幅上升。商品房銷售情況良好,無論是銷售面積還是銷售額均較去年同期大幅增長。由于去年及今年較多推出連排別墅,獨棟別墅的需求貨量再次見漲,特別是鎮(zhèn)區(qū)別墅盤,如加州陽光、碧水天源三期等,下半年到明年推出的均是以獨立別墅為主打產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計。其中4000~5000元/平方米(含5000元/平方米)住宅316套;5000元~6000元/平方米(含6000元/平方米)住宅65套;6000元~7000元/平方米住宅32套;7000元/平方米以上住宅119套。開發(fā)商在規(guī)劃水平,建筑外形設(shè)計,建筑施工, 環(huán)境設(shè)計、總體規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品布局、建筑外觀、園林設(shè)計、企業(yè)戰(zhàn)略前瞻性,營銷觀念等,不斷的提高,不斷的與一流開發(fā)商看齊靠攏,并且同臺競技。各個開發(fā)商都在儲備著自己的后備。整個房地產(chǎn)住宅項目大環(huán)境將一片飄紅,住宅型房地產(chǎn)整體環(huán)境非常好。二、 常平項目概況篇基礎(chǔ)指標項目情況:● 總用地面積:㎡● 總戶數(shù):6820戶● 別墅:601戶● 洋房:6301戶● 容積率:● 綠化率:%● 停車位:7200個● 地下停車位:6200個● 地面停車位:700個● 主力產(chǎn)品:獨立別墅、雙拼別墅、四拼別墅、聯(lián)排別墅、洋房、● 地形地貌:整個工地較為平坦,有較多魚塘需要填土,左下角有一條河貫穿其中。SWOT綜合因素分析 項目優(yōu)勢分析 綜合考察本項目具有以下優(yōu)勢:● 項目鄰近城區(qū),與城區(qū)保持著距離且交通較為便利,符合別墅的效區(qū)化?!?規(guī)模較大,土地儲備量大,需開發(fā)土地較為集中,適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)和獨立“城區(qū)”?!?多年常平房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后,無商品房及別墅供應,儲備了大量的準客戶群體。潛力巨大。項目劣勢分析綜合考察本項目可以看具有以下劣勢及不足:● 地理區(qū)位上目前無較強優(yōu)勢,感觀比較遠。屬于非成熟區(qū)。比如自然景觀,天然景觀等?!?由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目,實戰(zhàn)經(jīng)驗較為薄弱。威脅與機會綜合分析(外部)機會:● 有本地綜合優(yōu)勢,與政府關(guān)系良好,口碑效應良好,自身條件良好。● 本頂目屬于成片開發(fā)地,可以有效降低運營及其它成本,形成規(guī)模效應?!?本區(qū)域消費者的心理印象價格并不高,在離本項目左側(cè)別墅項目還有220套別墅等待消化,價格也比較便宜。從以上可以看出優(yōu)勢和劣勢并存,劣勢需要適當規(guī)避,可以有效的弱化或改善。整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢都處于良好狀態(tài),特別是新政策對別墅的利好。)對常平的宣傳,聯(lián)手其它同區(qū)開發(fā)商(如果有同片區(qū)同質(zhì)開發(fā)商的話。從下面的地產(chǎn)考核因素可以看出,本項目較為適合于中高檔住宅物業(yè)類型。 地產(chǎn)考核指標圖(詳見圖表八)地產(chǎn)各因素單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)不符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較 強弱很弱別墅對噪音、環(huán)境、等要求高可達到對小區(qū)周邊市政配套要求高高高高可達到小區(qū)物業(yè)管理的要求一般不高高很高可達到建筑、質(zhì)量裝修要求一般一般高很高樣板精裝,交樓以毛坯交樓符合容積率、覆蓋率要求無一般低低可達到對休閑空間,綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達到景觀要求無一般高很高景觀、視覺感舒適度要求高可達到三、策劃篇 項目價格方案目前房地產(chǎn)市場的定價方法大體有4種,一是成本導向定價法,二是需求導向定價法,三是竟爭導向定價法,四是比較定價法。1.成本導向定價法中又分為4種定價方法,我們先按照東莞市近期開盤的一些樓盤建筑成本來做一個初步的預算(由于每個樓盤的地價,品質(zhì),成本控制,其它成本不盡相同數(shù)據(jù)只是基本數(shù)據(jù),僅供參考。這是地價成本。單位造價聯(lián)排別墅初步估計在1000左右(已包括外墻裝修),獨立別墅估計在9501300左右(已包括外墻裝修)這項費用主要包括:所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費,包括建材費、工程施工費,等等。3)配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施費用:700720元/平方米。前者包括勘察費、設(shè)計費、證費,項目可行性研究和審圖費等。4)會所成本及不可預見費用:按會所及會所配套綠化,設(shè)施等計算,按3000平方米基數(shù)來計算預計5000元/平方米(含裝修家私)來預算,會所的成本在1500萬,為72元/平方米,不可預見費按土建成本5%計算等于45元/平方米。這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、等等。最低成本估算為3500元/平方米??鄢N售稅金,初步預定房地產(chǎn)商利潤為40%,最低價為4105/平方米,最高價為7170/平方米。 這是基準價,在這個利潤保障前提下再進行分類價位的調(diào)整。初步建議第一期別墅均價在7800元/左右。因戶型,位置,景觀,面積,噪音等影響因素,不同產(chǎn)品的差價也可以在不斷的市場變化中排隊打分,進行修正,最后可以在認籌期逐步成熟。這種定價方法,較適合于大盤,以及期房銷售。調(diào)節(jié)價格的幅度是小幅上升。為家庭考慮的因素較多,屬經(jīng)濟型及實用型購房對象,年齡3555歲(將在后面方案中單獨提到農(nóng)民別墅用房的方案)本項目的重點客戶目標應該放在黨政機關(guān),政府公務員,政界,商界人士,附帶吸引城區(qū)高層人士置業(yè)購房,注意利用商會優(yōu)勢建立商務客戶平臺(后詳述)儲備客戶資源,吸引私企、民企、業(yè)主。在設(shè)立臺灣社區(qū)的問題上需要進行進一步探討,有什么可以吸引臺灣顧客置業(yè)購房。戶型定位方案 經(jīng)濟型面積:220-250平方米實用型面積:250-300平方米成熟型面積:A型 300-350平米,B型 350-410平米豪華型面積:500平米以上。頂級豪宅型高檔型K型獨立別墅12套建筑面積552㎡ 四面采光,景觀環(huán)境較好,占地面積較大;獨門獨戶,獨享前庭后院。頂級豪宅型高檔型M型獨立別墅89套建筑面積366㎡ 四面采光,景觀環(huán)境良好,占地面積一般;獨門獨戶,獨享前庭后院。N型雙拼別墅11套建筑面積230㎡ 三面采光,景觀環(huán)境一般,占地面積比獨立別墅小,有前后院,有共用墻體,實用型P型聯(lián)排別墅139套建筑面積301㎡ 有的兩面采光,有的邊位三面采光,景觀環(huán)境一般,占地面積較獨力別墅?。挥歇氃壕G地,但花園面積較小。R型四拼別墅80套建筑面積269㎡ 兩面采光(陽臺接觸處,有少量間距),景觀環(huán)境一般,占地面積較獨立別墅小,有綠地,但花園面積相對較小。S型沿街別墅146套建筑面積408㎡ 此類臨街別墅,躁音較大,干擾較多,有私家車位,屬經(jīng)濟型別墅。別墅單體建筑面積柱形圖: 8種別墅建筑面積柱形分析圖(圖表十)論點一:54套豪華型別墅有無銷售壓力?%,售價在(以6500元/平方米為獨立別墅的基準單價來預估
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