【正文】 按揭項(xiàng)目自行進(jìn)行準(zhǔn)入，簽 署按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議后向二級(jí)分行報(bào)備。 對(duì)現(xiàn)房按揭項(xiàng)目，貸款經(jīng)辦行落實(shí)以下條件的 情況下，可不對(duì)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)入審查審 批，可不與開發(fā)企業(yè)簽訂按揭合作協(xié)議： （一）項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收； （二）具有良好的區(qū)位環(huán)境、建筑品質(zhì)、戶型 設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套完善，物業(yè)管理規(guī)范； （三）定價(jià)合理，銷售前景良好，不存在滯銷 的風(fēng)險(xiǎn)。在滿足下列條件的情況下的大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目， 貸款經(jīng)辦行可自行準(zhǔn)入，并 向二級(jí)分行報(bào)備；經(jīng)辦行可不與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽 訂按揭合作協(xié)議，開發(fā)企業(yè)可不承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé) 任。 幾個(gè)特殊情況 36 之七：總行名單內(nèi)大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含控股 51% （含）的項(xiàng)目公司，下同）及其項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理要求。 （二）對(duì)名單內(nèi)客戶的獨(dú)資企業(yè)或控股企業(yè)與我行合作開展純 按揭業(yè)務(wù)的，可免除開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入的審查審批， 按揭項(xiàng)目由經(jīng)辦 行自行準(zhǔn)入，并向二級(jí)分行報(bào)備； （三）對(duì)名單內(nèi)客戶的獨(dú)資企業(yè)或控股企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，發(fā)放 貸款前能夠辦妥預(yù)告登記的，經(jīng)辦行可不與企業(yè)簽訂按揭協(xié)議， 開 發(fā)企業(yè)可不承擔(dān)階段性擔(dān)保； （四）調(diào)查、審查實(shí)行綠色通道，簡(jiǎn)化對(duì)借款人的調(diào)查審查審 批手續(xù)。 （ 1） CIIS、人行征信。 （ 2）對(duì)于原有住房貸款有連續(xù)違約 3個(gè)月以 上違約記錄的借款人，再申請(qǐng)住房貸款，均不予 受理。 （ 4）對(duì)由于疏忽等原因造成 1000元（含）以 內(nèi)信用卡小額欠款且不屬于禁入類的客戶，可在 客戶歸還欠款并出具相關(guān)說明的前提下，辦理業(yè) 務(wù)。 43 （二）貸款用途 總的要求。 個(gè)人住房貸款用途管理要求。禁止向購買違規(guī)建設(shè)房屋的借款人發(fā)放個(gè)人 房屋貸款；禁止向購買宅基地、農(nóng)民住宅或其他 “ 小產(chǎn) 權(quán)房 ” 的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人房屋貸款。 產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的界定 44 （二）貸款用途（具體用途） ● 具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合同 或意向書； ●具有支付所購房屋首期購房款的能力。 ●期房按揭貸款，原則上應(yīng)辦理期房的抵押預(yù)告登 記，對(duì)當(dāng)?shù)卣形唇㈩A(yù)告登記制度的，應(yīng)辦理預(yù)售 合同備案。抵質(zhì)押擔(dān) ?？刹捎米罡哳~抵（質(zhì)）押擔(dān)保和普通抵（質(zhì)）押擔(dān)保 注： “ 預(yù)告抵押登記 ” 不是嚴(yán)格意義上的擔(dān)保方式。 質(zhì)押階段性擔(dān)保。（主 要適用于直貸式） 自然人階段性保證。 符合我行個(gè)人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條件的 優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸款 。（直貸式除外，直貸式可以以本人其他房 產(chǎn)直接設(shè)定正式抵押） ● 抵押物價(jià)值的確定。 48 （三）貸款擔(dān)保（抵押登記的辦理） （一）以期房抵押的，貸款人協(xié)助抵押人預(yù)告登 記，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正 式登記手續(xù)；在辦妥房屋他項(xiàng)權(quán)證前，提供符合我行規(guī)定 的階段性擔(dān)保。 49 （四）貸款基本要素 “套數(shù)”的界定 50 以個(gè)人征信系統(tǒng)以及 PCM2022系統(tǒng)收錄的信息為主要 依據(jù)。 已利用個(gè)人住房貸款 （原已結(jié)清貸款及公積金貸款 均計(jì)入貸款購房套數(shù)） 購買過住房的借款人，再次申請(qǐng)個(gè) 人住房貸款，認(rèn)定其貸款屬于第二套房貸。 51 ● 對(duì)居民首次利用貸款購買自住房的，首付款 比例不低于購房款的 20％（其中，對(duì)貸款購買別 墅的，首付款比例不得低于 40％）。 52 ● 個(gè)人住房貸款期限最長不得超過 30年，且 借款人年齡與貸款期限之和不得超過 70年，有 兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿 足貸款 條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限。上限放開，下限管理。 ●首次利用貸款購買自住房的，貸款利率不低于基準(zhǔn) 利率的 。 54 （固定） 含義：固定利率個(gè)人住房貸款系指為購買住房的 借款人提供的 ,在約定期限內(nèi)貸款利率不隨人民銀行 利率調(diào)整或市場(chǎng)利率的變化而浮動(dòng)的住房貸款。（ 2）新申 請(qǐng)的貸款業(yè)務(wù)，以及在我行已辦理個(gè)人住房購置按揭 貸款且剩余貸款年限符合固定利率貸款期限要求的存 量貸款業(yè)務(wù)。 期限要求：貸款期限應(yīng)長于 12個(gè)月，同時(shí)不得短 于所選擇固定利率對(duì)應(yīng)的固定期限，貸款最長期限不 得超過個(gè)人住房貸款的有關(guān)期限規(guī)定。 56 （罰息和換算） （三）罰息利率 原因：未按合同約定日期（包括被宣布提前到期） 償還貸款 ；未按合同約定使用貸款 。 對(duì) 未按規(guī)定償還或使用的貸款本金部分計(jì)收利息；對(duì)不 能按時(shí)支付的利息部分，按罰息利率收復(fù)利。 利率換算公式為：月利率 = 年利率 /12， 日利率 =年利率 /360。 58 （按周還款法） 功能描述：以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以 7天 或者 7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最長 21天。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)：縮短還款周期，加快本金償還速度，從而達(dá) 到節(jié)省貸款利息的目的。但由于還款周期縮短，導(dǎo)致借款人每月償還的貸 款本金增多，月還款壓力相對(duì)增大。 利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★ 59 （按周還款法） 按周還本付息法的管理要求： 50％； ； ，連續(xù)違約超過 3個(gè)月的計(jì)為不 良貸款。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)：只要將多余資金存入還款帳戶，在扣款日銀 行自動(dòng)做提前還款處理，避免了因辦理提前還款手續(xù)而奔波于 銀行網(wǎng)點(diǎn)的不便與勞苦。 利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★ 61 （隨心還款法） 隨心還還款法管理要求： 、剩余 貸款期限和余額，按等額本息還款法計(jì)算的每期還款額； ，超過最低還款 額的視為提前還款； ，系統(tǒng)默認(rèn)每期最低還款額保持不變，貸款 期限相應(yīng)縮短；借款人也可向經(jīng)辦行申請(qǐng)降低每期還款額，貸 款人應(yīng)根據(jù)借款人申請(qǐng)重新計(jì)算每期最低還款額。本金寬限期最長不得超過 1年。但由于入住前不償還本金，所以借款人要負(fù)擔(dān)更多的貸款 利息，使得借款人總的貸款成本有所增加。 利息節(jié)約指數(shù)：★★☆☆☆ 63 （隨心還款法） 入住還還款法管理要求： 1. 適用于個(gè)人住房按揭貸款； ，開發(fā)商須提供階段性連帶保證責(zé)任； 1年。 64 （還款方式的變更） 次，且須在貸款經(jīng)辦行辦理； 人員（風(fēng)險(xiǎn)管理人員）負(fù)責(zé)受理變更申請(qǐng)； 的審批。 2.“寬限期服務(wù) ” 指借款人在借款合同約定的還款 期內(nèi)，還款日期可在約定還款日的基礎(chǔ)上寬限 10個(gè) 自 然日 。 66 （五）貸款操作流程 第一調(diào)查人 第二調(diào)查人 審查人 貸款審批人 貸款簽批人 支行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理 受理、調(diào)查環(huán)節(jié) 支行營銷 部門 審查審批 審批分部 簽批環(huán)節(jié) 支行或 二級(jí)分行 發(fā)放環(huán)節(jié) 支行風(fēng)險(xiǎn) 部門 雙 人 審 批 貸款受理 67 （五）貸款操作流程（貸款受理） （一）借款人資料 、戶口登記簿； ； ； ，需提供借款人各方簽訂 的明確共同還款責(zé)任的書面承諾或在借款合同上 簽字； 。 69 （五）貸款操作流程（貸款調(diào)查） 執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。 。 4. 貸款用途是否真實(shí)、合法、合規(guī)。 、足額、有效。 70 （五）貸款操作流程（貸款審查） 貸款的審查工作由授信審批部門負(fù)責(zé)，審查人 對(duì)貸款申請(qǐng)資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)。 71 （五）貸款操作流程（審批、簽批） （一）貸款審批。 （二）資料移交。審批同意的提交簽批人，不同 意的交由客戶經(jīng)理退還申請(qǐng)人。 “ 簽批人 ” 由支行行長、二級(jí)分 行行長或其他有權(quán)簽批人擔(dān)任，在年度轉(zhuǎn)授權(quán)內(nèi)行使簽批 權(quán)。角色： “ 支行簽約人 ” （五）落實(shí)擔(dān)保。 （六）簽署借款憑證。 72 （五）貸款操作流程（貸款發(fā)放） “間客式 ” 一手房貸款，貸款資金一次劃入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帳戶； 73 含義、背景 貸款條件 貸款擔(dān)保 操作流程 營銷組織推動(dòng) （三）直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 74 含義、背景 對(duì)購買 未與我行簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議的 項(xiàng)目的借款 人，在其能夠提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)保或能夠辦理正式 抵押登記的前提下，可以向借款人發(fā)放直貸式個(gè)人住房貸 款。 貸款條件、貸款擔(dān)保以及操作流程上存在差異 75 含義、背景（初始） 總行出臺(tái)的目的： 擺脫對(duì)開發(fā)商的過度依賴。（ 即不與開發(fā)企業(yè)建立合作關(guān)系，直接對(duì)個(gè)別 客戶辦理業(yè)務(wù) ——零售） 評(píng)價(jià)： 理論上是好的，但無法實(shí)現(xiàn)批量營銷。 擴(kuò)展后的含義： 不與開發(fā)商簽訂按揭協(xié)議，開發(fā)商無 需承擔(dān)階段性擔(dān)保，在借款人能夠提供我行認(rèn)可的階段性 擔(dān)保或直接辦理抵押登記手續(xù)的前提下，直接向借款人發(fā) 放直貸式個(gè)人住房貸款。 （ 2）以自然人或除專業(yè)擔(dān)保公司意外的其 他法人作階段性擔(dān)保的，借款人必須具備以下 條件： 78 貸款條件 ① 當(dāng)?shù)貒覚C(jī)關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公 立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 ③我行 AA級(jí)以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 79 貸款條件 （二）具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合 同 或意向書 。 （三）具有支付所購房屋首期購房款的能 力。 80 貸款擔(dān)保 “直貸式 ” 業(yè)務(wù)可 以本次所購房產(chǎn)設(shè)定抵 押 ，也可 以本人其他房產(chǎn)設(shè)定抵押 。 專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證 自然人階段性保證。 符合我行個(gè)人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條 件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸 款。 、電力、電信、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 （動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）達(dá) 200萬元（含）以上 83 操作流程（貸款受理） 申請(qǐng)直貸式個(gè)人住房貸款，應(yīng)提以下材料： （一）借款人基本資料； （二）所購房屋資料。 （三）首付款的銀行存款憑條或開發(fā)企業(yè)開具的首期 付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。 （三）擔(dān)保資料。 調(diào)查工作結(jié)束后，調(diào)查人要根據(jù)調(diào)查情況，在申 請(qǐng)審批表上就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利 率、還款方式等事項(xiàng)進(jìn)行明確。 貸款資金 劃至借款人指定賬戶。 87 直客式模式操作流程 —— 差異對(duì)比 達(dá)成購房意向 簽合同交首付 申請(qǐng)貸款 審批發(fā)放 達(dá)成購房意向 申請(qǐng)貸款 審批并出具承諾函 簽合同交首付，銀行發(fā)放貸款 間 客 式 直 客 式 88 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） 直貸式業(yè)務(wù)是我行今后個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā) 展的重點(diǎn) ， 各行要認(rèn)真做好市場(chǎng)分析研究 ， 加 大營銷組織推廣力度 ， 積極主動(dòng)地尋找目標(biāo)市 場(chǎng) 。 ●擴(kuò)展了傳統(tǒng)個(gè)人住房貸款的階段性擔(dān)保方式，由只 能由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保擴(kuò)展為六大類適應(yīng)多種客戶需 求的階段性擔(dān)保方式； ●通過減少合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)化按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入環(huán) 節(jié)，從而縮短了業(yè)務(wù)操作流程，提高了我行在營銷過程中 的服務(wù)效率； ●對(duì)辦理直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶，可以享受 開發(fā)商給予的一次性付款優(yōu)惠?，F(xiàn)階段我行個(gè)人住房貸款的營銷仍應(yīng)以 “ 間客式 ” 為主。鑒于此，直貸式業(yè)務(wù)主要適 用在以下幾個(gè)方面： 91 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） 。據(jù)此，可積極通過由團(tuán)購單位提供階段 性