【正文】 轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定 ” 的具體含義，但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定，違法 “ 法規(guī)、政策規(guī)定 ” 主要是指倒買倒賣預(yù)售商品房的行為。 1995 年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》 (以下簡(jiǎn)稱《 1995 年司法解釋》 )中，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題作出比較詳細(xì)的規(guī)定，為避免不必要的爭(zhēng)論，本文全文引用該規(guī)定： “ 七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。 2商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效 。 商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu) 房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理 ” 。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題 續(xù)。 要》相比，《 1995 年司法解釋》對(duì)商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化：一、《 1993 年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定在 房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系，而《 1995 年司法解釋》強(qiáng)調(diào)在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購(gòu)方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系?！?1995 年司法解釋》將房屋買賣關(guān)系限定在預(yù)購(gòu)方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。二、《 1993 年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無(wú)效，而《 1995 年司法解釋》則強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同有效的條件。根據(jù)該解釋的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)包括預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方和受讓方兩個(gè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。同理預(yù)購(gòu)方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當(dāng)是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。該條規(guī)定： “ 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。根據(jù)該條規(guī)定，預(yù)售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件，除非雙方當(dāng)事人另有約定。同理，預(yù)購(gòu)方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有 權(quán)仍然屬于開發(fā)商，那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無(wú)權(quán)處分呢 ?無(wú)權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。其實(shí)，按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外，預(yù)購(gòu)方可以將其對(duì)預(yù)售方享有的權(quán) 利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時(shí)預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請(qǐng)求預(yù)售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。 三、房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用問(wèn)題。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條， 該條規(guī)定： “ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： ?( 六 )、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 ?” 。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，至少有三種 “ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓： 第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。(二 )取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 。(四 )已通過(guò)竣工驗(yàn) 收 。(六 )供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 。從以上規(guī)定可以看出，開文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題 發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。(二 )按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的 ，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。那么如何解釋 “ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 ”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢 ?實(shí)際上，二者之間不存在競(jìng)合問(wèn)題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時(shí)該房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)證書，一般情況下，買受人應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。此為 “ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。所謂預(yù)售商品房是指 “ 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支 付定金或者房?jī)r(jià)款的行為 ” 。同時(shí)，開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)有一部分房屋未賣出，但是房屋已經(jīng)建成，開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書，其可以憑原商品房預(yù)售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。 第三是無(wú)權(quán)處分情形?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定： “ 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或 無(wú)處分 權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效 ” 。也就是說(shuō)，即使出賣人出賣他人房屋并也不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效，經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的，該是房屋買賣為有效。 以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效。 按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人 (可以是開發(fā)商，也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織 )簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前，買受人對(duì)出賣人享有的權(quán)利包括：接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù) 。買受人可以將對(duì)出賣人的上述請(qǐng)求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人 (受讓人 )。在這種情況下，該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，同時(shí)由于《合同法》對(duì)《民法通則》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問(wèn)題進(jìn)行了修正 (轉(zhuǎn)讓權(quán)利只需通知出賣人，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)出賣人發(fā)生法律效文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)