徐州綠地世紀城二次提報-在線瀏覽
2025-02-20 02:42本頁面
【正文】 消費心態(tài)趨于理性 市場商品房供應量的 絕對增加 ，使購房者消費時有了貨比三家的理性，房地產(chǎn)市場正逐步轉(zhuǎn)為買方市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商在制定銷售策略時更加注重住宅品質(zhì)的宣傳，可以預見今后的房地產(chǎn)市場將由價格競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭 ，消費者 持幣觀望 心態(tài)短期內(nèi)將難以轉(zhuǎn)變，這將促使房地產(chǎn)投資和房價進一步回歸理性。 項目現(xiàn)狀分析 提 報 背 景 是我們制定營銷推廣策略的根本依據(jù) 項 目 現(xiàn) 狀 項目規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容 原定 2期維多利亞 （ 北區(qū) ） 、 3期維也納森林 （ 南區(qū) ） 推出次序進行調(diào)整 ， 先推出南區(qū)維也納森林 ， 一個季度后推出北區(qū)維多利亞； 維也納森林的規(guī)劃及區(qū)域范圍進行調(diào)整 ， 改區(qū)域規(guī)劃為 2棟小高層 、 其余皆為多層 ， 小學及幼兒園從此區(qū)域劃出 ， 維也納外立面與一期東方巴黎外立面變化不大 ， 戶型配比方面 70%以上為 90平米以下 戶型； 維多利亞由原來小高層 +多層的接頭調(diào)整為 29 棟純小高層 住宅區(qū) ， 此區(qū)域外立面變化較大 ， 屬于現(xiàn)代簡潔風格； 推盤節(jié)奏打破常規(guī)，維也納、維多利亞各需要三個季度銷售完畢，但維也納銷售的第二個季度即開始維多利亞的推廣，維也納及維多利亞的 推廣期有兩個季度是并行的 。歐洲古典音樂的中心，音樂便是這座城市的生命力；維也納的名字始終是和音樂連在一起的，每年１月１日在維也納音樂之友協(xié)會金色大廳舉行新年音樂會； 維也納很少高層建筑的城市 （ 結(jié)合到二期的產(chǎn)品形態(tài) ） ， 多為巴羅克式 、 哥特式和羅馬式建筑 ， 教堂及宮殿最為醒目； 其中 “ 咖啡 、 音樂 、 華爾茲 ” 視作維也納的典型特征； 三 期 定 位 三期定位 案名：維多利亞花園 定位：英倫風情花園 口號： 花園 ?改變生活 三 期 定 位 三期定位 二期定位支撐： 用 “ 花園 ?改變生活 ” 來執(zhí)行項目 “ 改變城市，改變生活 ” 的整體定位； 維多利亞，世界著名的 花園城市 。它位于溫哥華島的最南端，以英國女皇名字命名。維多利亞也是港口，市區(qū)深水港用于商業(yè)，郊區(qū)深水港是海軍基地。 建議二： 同時在各期的廣告宣傳上， 以附帶次推廣期信息告知的形式出現(xiàn)。 營 銷 推 廣 推廣重疊建議 因為 2/3期在推廣上存在重疊期，恰好在無形中決定了最大解決市場推廣危機的解決方案。 可以解決當?shù)厥袌?“ 小高層抗性 ” 帶來的 3期開盤危機； 多層到小高層的的緩沖過渡 。 營 銷 推 廣 推廣策略建議 營 銷 推 廣 事件營銷＋體驗銷售 正確的營銷決策 改原 3期為 2期， 2期為 3期！ 表面困惑： 從表面看來 ， 2/3期工程進度出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象 ， 3期進度先于2期 ， 而且從 2/3開盤時間節(jié)點來看 ， 中間有長達半年的重疊推廣 ， 如何處理兩期同步銷售階段的推廣成為難題 ？ 營 銷 推 廣 正確的營銷決策 變弊為利： 原 3期 ， 現(xiàn)在的 2期 ， 其建筑立面接近 1期 ， 而且又是小戶型多層產(chǎn)品形態(tài) ， 故不僅可以利用 1期的 “ 現(xiàn)房效應 ”還能有效的契合市場需求 ， 并解決競爭對手 （ 東方美的 ）的多層產(chǎn)品形態(tài)帶來的威脅 ！ 原來的 2期 ， 現(xiàn)在的 3期 ， 其工程進度要快去 2期 ， 所以“ 準現(xiàn)房 ” 將成為解決當?shù)厥袌?“ 小高層銷售障礙 ” 的有力保障 。 營 銷 推 廣 二期推廣策略 營 銷 推 廣 維也納森林推廣建議 二期推廣階段策略 二 期 推 廣 以 “ 音樂 ” 為線索貫穿整個推廣過程，通過“ 音樂 ” 對生活的改變來演繹維也納森林 “ 奧地利音樂城 ” 的產(chǎn)品定位。前期硬廣帶出產(chǎn)品形象 開盤中：以開盤活動將產(chǎn)品形象和影響力推至高潮。硬廣以產(chǎn)品賣點為主 ，突出二期的維也納森林音樂城邦的城市特質(zhì)。 二期推廣總覽 時間進程 工程節(jié)點 售樓處氛圍包裝完畢 ATL BTL 銷售物料準備完畢 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 ?二期戶外形象 ?二期形象硬廣 ?開盤活動軟文造勢 傳播主題 音樂 ?改變生活 活動主線 維也納音樂節(jié)之系列主題活動 ?二期戶外 ?二期產(chǎn)品硬廣 ?活動軟文造勢 ?三期戶外形象 ?三期形象硬廣 ?三期開盤活動軟文造勢 ?三期戶外形象 ?三期產(chǎn)品硬廣 ?三期活動軟文造勢 維也納音樂節(jié)之盛夏嘉年華（開盤前造勢蓄客） 維也納音樂節(jié)（開盤音樂主題盛會） 維也納音樂節(jié)－音樂興趣班（開盤后強銷） 維也納音樂節(jié)－巡回音樂展（開盤后路秀） 維也納音樂節(jié)－新春音樂會（春節(jié)前熱銷） 建議制作多媒體光盤 二期推廣活動－ 音樂主題 9月 維也納音樂節(jié)之盛夏音樂嘉年華（開盤前造勢蓄客） 針對夏季炎熱，舉辦大型音樂嘉年華活動，內(nèi)容包括：露天電影、 免費啤酒、飲料、及其他互動活動，邀請著名當?shù)仉娨暪?jié)目主持人主持。來烘托當天開盤的熱烈氛圍。 12月 維也納音樂節(jié)之音樂巡回展（開盤后路秀巡展） 因奧地利音樂大師的個人作品巡回展為主題，到市中心及周邊郊縣進行產(chǎn)品展示推廣活動。 三期推廣策略 營 銷 推 廣 維多利亞推廣建議 三期推廣階段策略 三 期 推 廣 以 “ 花園 ” 為線索貫穿整個推廣過程，通過花園對生活的改變來演繹維多利亞 “ 英倫風情生活 ” 的產(chǎn)
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