【正文】 第一章 項目概述 一、項目區(qū)位及用地 1．項目區(qū)位 昆明滇池旅游度假區(qū)大漁項目位于昆明市區(qū)東南部，呈貢縣境內，鄰近昆玉高速公路、環(huán)湖東路、中正路和前新路，距昆明市中心約 25 千米，距昆明巫家壩國際機場約 20千米，距呈貢縣城約 8千米。 2．項目用地 項目所在區(qū)域原多為耕地及濕地，部分為村鎮(zhèn)建設用地及水域。 圖 1：宗 地地面現狀 1 中國地產商域網 中國地產商域網 圖 2：宗地地面現狀 2 二、項目宗地概況 1．四至范圍 中國地產商域網 中國地產商域網 北至前新路（在建） 東至環(huán)湖東路（規(guī)劃修建） 南至梅家山 西至關坡 2．地形狀況 項目地塊形狀總體為三角形，南北走向長，東西走向短。 規(guī)劃區(qū)域內 滇池湖岸線長 千米 。湖長 41． 2 千米，最大寬度 13． 3 千米，平均寬度 756 米，最大水深 11． 3米，平均水深 5． 12 米，容積 15． 931億立方米。湖水由西面?？诹鞒?，經普渡河而入金沙江。 ? 植被 大漁鄉(xiāng)湖濱濕地項目包括新村、大河口村和大海晏村三個村的湖濱范圍，一個半島，建設面積為 708 畝，湖岸線長 4800 米。 撈魚河河口濕地整體布局為扇形，為滇池東岸湖濱生態(tài)帶建設在呈貢縣第一期實施的項目之一，位于呈貢縣大漁鄉(xiāng)入湖河口，緊靠滇池湖濱， 屬典型的河口濕地類型，建設濕地總面積為 241 畝。作為過渡帶，湖濱帶有利于恢復滇池和環(huán)湖周圍的生態(tài)平衡，對維系城市及其區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的平衡具有重要作用。但近年隨大面積種植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈現輕度鹽堿化趨勢。 ? 圖 1：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)衛(wèi)星圖 三、項目周邊社區(qū)配套 3 千米范圍內社區(qū)配套 配套設施分類 名稱 教育設施 大漁鄉(xiāng)第一小學，大漁鄉(xiāng)中學 醫(yī)療衛(wèi)生設施 大漁鄉(xiāng)衛(wèi)生院 中國地產商域網 中國地產商域網 商業(yè)設施 鮮花有機肥交易中心 金融設施 工行 、 農行 交通設施 昆石高速路、昆洛公路 文化設施 無 體育設施 銘真體育基地（在建） 注： 該宗地周邊為多為農田，目前該區(qū)域具備基本生活配套設施，但主要集中在 鄉(xiāng)政府所在地太平關小集鎮(zhèn) 。 3000— 8000 米可輻射到主要公共設施 配套設施分類 名稱 教育設施 呈貢吳家營小學，呈貢柏枝營小學，呈貢繆家營小學，呈貢縣龍街鄉(xiāng)中學，呈貢七步場小學，呈貢萬溪沖小學，呈貢大新冊小學，呈貢云南交通職業(yè)技術學院公路學院 醫(yī)療衛(wèi)生設施 昆明醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院呈貢新區(qū)醫(yī)院 商業(yè)設施 大觀商業(yè)城 ， 大商匯國際茶城 ， 東方玉龍鞋城 金融設施 四大商業(yè)銀行在內的多家發(fā)展銀 行及保險公司 交通設施 多條 文化設施 呈貢圖書館 體育設施 新亞洲體育城 注： 從該宗地沿昆石高速 10 分鐘可到呈貢新城中心， 20 分鐘內可到達廣福路商圈，其設施可輻射該項目。該板塊自 2020 年開始建設，現已形成較完備的市政基礎設施，隨著昆明市政府即將 中國地產商域網 中國地產商域網 搬遷至此和規(guī)劃輕軌 2 號線臨近的利好，該板塊在近年房地產開發(fā)持續(xù)升溫。 （ 3）項目西側為關坡，是區(qū)域內制高點，綠化情況良好，如規(guī)劃得當，將大幅提升項目周邊整體形象。 五、項目周邊基礎配套設施 （ 1）道路 東、南 ：昆玉高速公路、昆洛公路 。 西、南 ： 環(huán)湖東路（規(guī)劃修建） 。 （ 2）現有交通 目前設有市區(qū)經此的長途客運站，不具備公共交通線路。 2. 市政條件 （ 1）供水系統(tǒng)： 規(guī)劃區(qū)內現已接通自來水，并建有直飲水處理設施，規(guī)模35噸 /小時，占地 600 平方米。 （ 3）通訊系統(tǒng)： 移動設施、寬帶網絡、程控電話等，均按未來新城的發(fā)展要求進行配套。 （ 5）燃氣 ： 項目用地具備使用天然氣條件。 （ 7）有線電視： 附近村鎮(zhèn)均已鋪設有線電視線路。 ： 總建筑面積在 300 萬平方米。據初步核算，全 年實現生產總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，其中：第一產業(yè)實現增加值 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)實現 億元，比上年增長 %；第三產業(yè)實現 億元，比上年增長 %。人均生產總值達到 22578 元。全年地方財政總收入 億元，增長 %，地方 中國地產商域網 中國地產商域網 一般預算收入 億元，增長 %，其中稅收收入 億元，增長 %。全年地方一般預算支出 億元，增長 %。全年完成全社會固定資產投資 818億元，增長 25%。 在城鎮(zhèn)固定資產投資中，第一產業(yè)完成投資 億元，增長 %；第二產業(yè)完成投資 ，增長 %，其中，工業(yè)投資 ，增長 %；第三產業(yè)完成投資 億元，增 長 22%。全市施工面積 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 萬平方米，增長 %。全年建筑業(yè)實現增加值 億元，比上年增長 %。全年完成施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，分別增長 %和 %。規(guī)劃人口 220 萬人，用地 220 平方千米。規(guī)劃人口 95 萬人，用地 100 平方千米。規(guī)劃人口75萬人，用地 80 平方千米。規(guī)劃人口 60萬人，用地 60 平方千 米。東段由滇池旅游度假區(qū)至呈貢馬金鋪，長 千米。西段由?？谥粮呱綀?，長 31千米。 環(huán)湖截污： 在環(huán)湖公路外側實施截污工程，全長 101 千米，其中，環(huán)湖截污干管長 82 千米，截污溝及生態(tài)帶 19 千米。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽、?？诤偷岢匚靼?5個片區(qū)實施。 環(huán)湖新城： 以滇池為中心，構建 “ 一湖四片 ” 昆明城市區(qū)。 二、整體市場對本案影響 項目所在呈貢新城是昆明市實施“一湖四片”發(fā)展戰(zhàn)略過程中，未來數年內重點建設的新城區(qū) 。優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境，旺盛的住宅消費需求，已經吸引了大量開發(fā)商的目光。 保守 估計， 2020 年昆明市房地產開發(fā)投資將達到 260 億左右。但 同國內其它省 會級 城市 以及西 部鄰城 成都 、 重慶等地 相比， 昆明 房價 仍然比 較低 ，具備進一步上漲的空間 。 據 調查 ， 近期 上市的新城 區(qū)域 樓盤的價格 由于其較高的品質，其升值速度要明顯高于老城區(qū)的同類樓盤 ，價格穩(wěn)健上揚成為市場的重要表征。 90平方米以下的中小戶型所占比例將大幅提高，住房供應結構日益趨向合理，從而對全市整體住宅市場產生積極影響，加速產品分化以滿足不同消費人群的住房需求，此舉同時也有利于高品質產品的保值增值，促進房地產市場健康發(fā)展。 “西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的深入實施，使得西部 城市 快速崛起， 作為 中國通往東南亞的紐帶 城市， 昆明 近年 經濟發(fā)展迅猛， 直接推動了房地產市場 的進一步繁榮。 并以此為契機，加大滇池治理力度，恢復滇 中國地產商域網 中國地產商域網 池生態(tài)系統(tǒng)。 為了新城建設的高標準高起點，呈貢新城管委會借鑒發(fā)達國家新城建設先進經驗組織了國內 外多家規(guī)劃設計單位完成了呈貢新城總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、各片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃， 并 編制《昆明城市軌道交通系列規(guī)劃》， 為呈貢新城的發(fā)展奠定了堅實基礎。 呈貢新城作為現代“新昆明”建設的核心片區(qū)，正舒展開強健的臂膀，承載起建設的重任，翱翔在“新昆明”戰(zhàn)略藍圖上空。 （一） 自然資源 呈貢素以氣候宜人、土地遼闊、物產豐富而聞名；蔬菜之鄉(xiāng)、水果之鄉(xiāng)、礦泉水之鄉(xiāng)、中國花卉第一縣等美譽，反映 出 呈貢在自然資源方面的優(yōu)勢。早在 2020 年 10 月初，呈貢新城管委會便成立了一站式的行政審批中心，即所有投資審批手續(xù)在一個地方即可 全部辦完，此舉旨在方便投資者和提 高 工作效率。目前，有關投資昆明呈貢新城的各項優(yōu)惠政策正陸續(xù)出臺，昆明呈貢新城管委會向廣大投資商作出承諾：一全力履行并落實所承諾 中國地產商域網 中國地產商域網 的各項優(yōu)惠政策，為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利空間；二為中外客商提供最周到和最優(yōu)質的服務。其中有國內最大的飲料生產商杭州娃哈 哈集團，日前在昆明宣布：將在新城高新技術產業(yè)基地投資建設飲料食品生產基地，年底建成投產；香港中國國際傳媒投資建設的昆明影視與新媒體產業(yè)基地，項目一期開發(fā)選址位于呈貢 大漁片區(qū) ，計劃用地 5000 畝，投資 30 億元，旨在打造成為“中國未來好萊塢”和整個亞太地區(qū)的影視動漫中心 （我項目宗地正緊鄰該影視基地）。 已先期進駐的世界 500 強企業(yè)美國卡特比勒集團及馬來西亞實康集團 、香港華潤集團、四川嘉禾、上海華源、天堂島、春城財富中心、巨力集團等項目進展順利。 （四）教育發(fā)展 在教育方面，有云南師范大學、云南民族大學、云南中醫(yī)學院等一批大學新校區(qū)相繼選址呈貢新城，均已開工建設，并部分入駐。市政府的搬遷，為蓬勃發(fā)展的呈貢新城房地產業(yè)注入一劑強心針，房地產業(yè)開發(fā)呈現出強勁發(fā)展的態(tài)勢。 （六） 軌道交通 結合昆明的實際情況，早在 1994 年，昆明市與友好城市瑞士蘇黎世市就開展了交通規(guī)劃國際合作， 1996 年共同完成《昆明城市發(fā)展與公共交通總體規(guī)劃》。為盡快啟動昆明軌道交通建設，根據國家對軌道交通項目的相關政策精神，昆明市政府于 2020 年已正式委托北京城建總院、上海市綜合交通規(guī)劃研究所，編制昆明城市軌道交通系列規(guī)劃。其中的“四”是軌道交通四年投入運營。 現在，昆明市綜合交通規(guī)劃、軌道交通的線網規(guī)劃等都已完成。一旦批準，各項建設工作會快速展開。 在建的呈貢新城正在著力將自己打造 成為：現代新昆明開放的窗口、工業(yè)的載體、經濟的增長點和發(fā)展的新希望。 附圖 4：昆明軌道交通規(guī)劃圖 中國地產商域網 中國地產商域網 二、大漁片區(qū)總體情況 大漁鄉(xiāng)占地 平方公里，共轄七個村委會， 23個自然村，滇池湖岸線長 公里，水利資源充沛，有梁王河、撈魚河等，全鄉(xiāng)以種植花卉、蔬菜為主。 2020年，全鄉(xiāng)農村經濟總收入 47785 萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)收入 3900 萬元，財政收入 萬元，農民人均純收入 4351 元。有優(yōu)美的田園湖岸風光和悠久的人文歷史景觀；有距今三萬年的龍?zhí)渡健袄ッ魅恕边z址，是著名的“昆明人”發(fā)祥地、滇文化的搖籃；有距今一萬年的石子河新石器遺址；有昔日為達官貴人和過往行人設宴觀海的海晏石龍寺；有曾是舊“呈貢十六景”中的“漁浦寒泉” —— 海晏村小 晏泉；龍神祠及“古閣懸?guī)r” —— 石城觀音閣；有集山、水、湖、泉、物產等優(yōu)越條件于方寸間的大灣等眾多寶貴的旅游觀光資源。 （三）旅游開發(fā) 隨著現代新昆明呈貢新城建設的不斷推進，大漁鄉(xiāng)緊緊抓住這一歷史契機，充分利用 公里的滇池湖岸線合理布局，大力發(fā)展旅游業(yè)。 （四）集鎮(zhèn)建設 云南白藥集團整體搬遷項目的啟動，昆明滇池國家旅游度假區(qū)進入大漁開發(fā)，給大漁的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。”的建設理念。大漁片區(qū)以原生地理條件為基礎，以整合與復合為功能組織手段，提倡高效、節(jié) 中國地產商域網 中國地產商域網 能、環(huán)保的城市運營策略，并倡導建立一種具有更高效能的生態(tài)體系。 大漁片區(qū)產業(yè)要從環(huán)保性、綠色可持續(xù)型產業(yè)來發(fā)展，區(qū)別于呈貢其他片區(qū)，敢于創(chuàng)新。在大漁片區(qū)的建設中引進世界先進的開發(fā)策劃理念，依賴高素質人力資本，建設優(yōu)質高效的創(chuàng)意產業(yè)園，創(chuàng)造高附加值；同時樹立產業(yè)高端化的發(fā)展目標，通過產業(yè)鏈的延伸與拓展，積極發(fā)展高端服務業(yè)和旅游業(yè)，打造昆明旅游產業(yè)蓬勃發(fā)展、服務業(yè)高度聚集的度假天堂。 “喇叭一響，黃金萬兩”幾乎成為“軌道經濟”的定律。從城區(qū)通往呈貢新城的“輕軌二號線”規(guī)劃終點站，距離我項目宗地不足 3公里，沿線的在售樓盤，除了呈貢新城區(qū)的惠蘭園，還有昆洛路沿線的新亞洲體育城、彼岸、云大知城，自從昆明要建輕軌的利好消息出 臺以后，沿線的樓盤炙手可熱，其中，位于呈貢的米蘭園的二手房價已漲至 3200 元 /平方米；惠蘭園的二手房房價已漲至 3500 元 /平方米。 3．區(qū)域內“輕軌 2號線”沿線產品對比分析 （ 1）云大知城 —— 學校就在家門口 潛力分析： 項目地就在規(guī)劃中輕軌途經的小喜村站旁，能讓業(yè)主快速往返市中心和新城。 附圖 5：云大知城 名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 可售套數 總戶數 云大知城 460320 別墅 洋房 小高層 11000（聯(lián)排） 7700（疊拼） 約 300套 3422 4400（花園洋房） 4000（小高層） 中國地產商域網 中國地產商域網 （ 2）銀海暢園 —— 打造昆明派建筑 潛力分析： 規(guī)劃中輕軌 2號線經過項目地，交通更加便利，生活配套設施齊全。 周邊配套： 小 區(qū)內有商鋪、幼兒園、娛樂場所等設施，由于項目地位于世紀城南門對面，除了可以享受社區(qū)的配套外，還可以享受到世紀城的設施。 名稱 規(guī)模 （ m2） 建