【正文】 一點，其實客戶也很想購買有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購買小產(chǎn)權(quán)房。去年和前年的二手房交易量為 10 套 /月左右，其中有證的交易量大約占 40%， 2021 年的交易量為 45 套 /月，有證的交易量相比前兩年有所上升。 雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車站附近， 2021 年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗。該中介交易的二手房價格在 16 萬 —40 萬元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。交易量為 56 套 /月，其中有證 二手房交易量為 1 套 /月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房價格在 15 萬 — 40 萬元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。 六、情況總結(jié)與說明： 從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。 二手房購買客戶有較為強烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。 二手房購買客戶對貸款利率、貸款期限、放款速 度、還款方式以及如何抵押等這些問題比較關(guān)心。 加強與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。篇三：房地產(chǎn)中介類論文開題報告 畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告 題目：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng) 紀有限公司的營銷策略研究 一、課題任務(wù)與目的 北京是中國的首都，改革開放以來，她正在以驚人的速度發(fā)生變化。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)之一，也是其重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)行業(yè)并不是一項簡單的投資，它還是百姓關(guān)注的民生問題。無論是買房、賣房、看房、了解房，由于區(qū)域的不同，政策的不同，都需要有專業(yè)的機構(gòu)幫助人們詳細的分析市場形勢，房屋情況。作為傳統(tǒng)的本土化房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，北京鏈家經(jīng)過十余年的努力，現(xiàn)在已經(jīng)成為北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的翹首。該文章主要是對北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的營銷策略進行的研究，探索其在北京房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)這個大環(huán)境下，如何保持自身優(yōu)勢持續(xù)經(jīng)營，同 時探索國家政策制度對北京房產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)展的影響。 二、調(diào)研資料情況 （一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀 柴強（ 2021）認為目前房地產(chǎn)中介行業(yè)主要存在幾個問題：行業(yè)準入問題，從業(yè)人員素質(zhì)和問題，行業(yè)自律問題，行業(yè)監(jiān)管問題，及中介行業(yè)立法問題。但是，其中存在的問題不容忽視。從數(shù)量上看，發(fā)展具有不平衡性。從發(fā)展質(zhì)量來看，已有的中介服務(wù)機構(gòu)成規(guī)模的不多。其三，由于資金監(jiān)管制度的不健全，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的資金構(gòu)成除了自有資金之外，還有大批的客戶的資金沉淀，為其挪用客戶資金進行投機活動提供了便利。 汪貴青（ 2021）認為中小型房產(chǎn)公司發(fā)展趨勢呈兩種形式。其二，與大型品牌公司長期并存。崔陽（ 2021）認為要理性發(fā)展房地產(chǎn)市場中不可缺少的中介機構(gòu)，培育好眾多的房產(chǎn)中介機構(gòu)，形成房產(chǎn)中介機構(gòu)之間的完全競爭市場。 綜上所述 :由于我國經(jīng)濟、人口問題推動房產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，各大房產(chǎn)經(jīng)紀公司爭相擴大規(guī)模。為求牟利和生存，仍然有很多不符合行業(yè)標準的現(xiàn)象存在。 楊現(xiàn)領(lǐng)（ 2021）認為目前制約業(yè)主向互聯(lián)網(wǎng)平臺直接提供房源的主要因素是：麻煩 —— 費時費力。目前的互聯(lián)網(wǎng)平臺對于業(yè)主展示房源的處理方式過于簡單，這直接導(dǎo)致了業(yè)主在網(wǎng)上公布房源后往往會被大量中介騷擾，而且之后的售房流程與傳統(tǒng)方法并無區(qū)別。 岳彩周（ 2021）認為伴隨互聯(lián)網(wǎng) 而來的透明化、標準化、用戶體驗等都是傳統(tǒng)中介需要吸收的，這樣才能提高效率和降低成本。當然，單純的網(wǎng)上交易也不容易實現(xiàn)，二手房買賣交易金額巨大，動輒上百萬元，顧客不可能在網(wǎng)上看看就下單。這意味著新模式要想顛覆傳統(tǒng)中介并不是想象得那么容易，“消滅中介”更像一句宣傳口號。信息時代的今天，面對互聯(lián)網(wǎng)的沖擊 ，既不是搭建自己的電商平臺，也不是多開發(fā)幾個 app，而是一定要著手組織架構(gòu)的重建。 胡挺和何偲（ 2021）認為房產(chǎn)中介與房產(chǎn)電商的合作以不可抵擋之勢席卷而來，在房產(chǎn)中介的 o2o 變革潮流中，大數(shù)據(jù)技術(shù)尤為重要，但大數(shù)據(jù)的搜集非常關(guān)鍵。雙方合作卻能很好的解決這一問題，充分挖掘和利用大數(shù)據(jù)的信息。在商場中，沒有永遠的競爭對手，只要局面有利于雙方發(fā)展時，對手也可以成為合作伙伴。融合過程中，雙方都得能理解對方的需求，并且能把這種需求共同落地。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和互聯(lián)網(wǎng)相輔相成，網(wǎng)絡(luò)擴大經(jīng)營范圍、尋找資源，而線下公司帶動實體人員為其提供更好的服務(wù)。 （二）國外研究現(xiàn)狀 吳銘（ 2021）指出美國民眾 85%的房屋交易都是由房產(chǎn)中介經(jīng)手，這源于美國民眾對于其中介行業(yè)的信任。其一，由于長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)早已形成健全的法律法規(guī)。其三，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)充分獲得資源。盡管我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，但與國外百年發(fā)展歷史相比，還屬于新興行業(yè)。同時，過快的發(fā)展在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介的發(fā)育不良。但是由于國家情況、國家體制以及各國的房產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境的不同，不能完全地效仿他國房產(chǎn)經(jīng)紀之路。 三、實施方案 本文運用 市場營銷環(huán)境理論、 4p 營銷理論等相關(guān)營銷知識研究北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的營銷策略。力求最大限度的分析出該公司的營銷略來幫助其完善現(xiàn)有經(jīng)營策略，以便讓其更好的生存于北京房產(chǎn)中介市場，成為一個優(yōu)秀的本土化企業(yè)。主要內(nèi)容包括該公司現(xiàn)在的經(jīng)營狀況、面臨的問題以及所處北京房產(chǎn)經(jīng)紀中介這個大環(huán)境下的立足與發(fā)展，由內(nèi)及外的分析北京 房產(chǎn)經(jīng)紀的情況，從而尋找適合其北 京鏈家獨特的生存方法，有效運用并適時完善，使得其成為長久發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)。所學(xué)的知識只有運用到實踐中去才能體現(xiàn)其 價值，實習(xí)是一個鍛煉的平臺，是展示自己能力的舞臺。 一．實習(xí)時間： 二．實習(xí)地點： 青島李滄區(qū)金水路科威國際不動產(chǎn)偉東幸福之城店 三．實習(xí)公司介紹： 青島李滄區(qū)金水路科威國際不動產(chǎn) 偉東幸福之城店是隸屬科威集團旗下的加盟公司，公司自 2021 年 6 月成立以來秉承“真誠給您 .信賴給我”的理念，憑借其專業(yè)的隊伍、良好的信譽、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到了客戶的一致好評。公司業(yè)務(wù)有：市場信息咨詢，一二手房買賣，租賃，代辦交易手續(xù)，按揭經(jīng)紀，投資理財四．實習(xí)目的： （一）了解房地產(chǎn)公司部門的構(gòu)成和職能； （二）了解房地產(chǎn)公司整個工作流程； （三）加強和鞏固理論知識，發(fā)現(xiàn)問題并運用所學(xué)知識分析問題和解決問題的能力。 （五）通過畢業(yè)實習(xí)接觸認識社會，提高社會交往能力，學(xué)習(xí)優(yōu)秀員工的優(yōu)秀品質(zhì)和敬業(yè)精神，培養(yǎng)素質(zhì)，明確自己的社會責任。剛開始做市場信息咨詢和租賃，這是公司對每個員工的基本要求，也是公司的兩項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。它成交周期短，速度快，對員工的銷售技巧低。對于公司來說，租賃業(yè)務(wù)降低了公司成本。 日常工作流程： （一）客戶接待 在詢問客戶問題時，經(jīng)紀人應(yīng)精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速，按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息（客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等），如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。 （二）配對 在接到新房源后，應(yīng)立即開始客戶配對，選擇自己的客戶進行刪選 。 （三）電話約客 撥通客戶電話，告知客戶房源信息，詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。 （四）帶看前準備 設(shè)計帶看線路，設(shè)計帶看過程中所要提出的問題，列出物業(yè)的優(yōu)缺點，思考如何把物業(yè)缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案，整理該物業(yè)相關(guān)資料。 （六）成交前的準備 對已產(chǎn)生購買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司，再次肯定和贊揚客戶的眼光，并把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益，到達公司后，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水，主動向客戶 介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂，和客戶確認下單事宜。 （七）下訂階段 一般情況下，通過以上的步序，應(yīng)該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業(yè)務(wù)員可以提醒客戶是不是可以下訂了，并準備好相關(guān)的書面合同，簡單解釋合同的條款， 如果此時客戶還有猶豫的話，業(yè)務(wù)員因提示客戶，好不容易才和業(yè)主在價格上達成了一致，如果現(xiàn)在不下訂， 萬一業(yè)主第 2 天改變想法的話，那么所有的努力都白費了，有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不愿意下訂，此時，業(yè)務(wù)員應(yīng)急客戶所急，告訴客戶，先支付部分定金，余款第 2 天打清，在誘導(dǎo)客戶下定的過程中，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時向客戶索取身份證等有效證件，復(fù)印留底，做好交易前的資料準備，及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃，完成以上步序后，簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好 合理按排，在客戶簽下意向書，下訂以后。六．實習(xí)總結(jié) （一）房地產(chǎn)中介機構(gòu)中存在的問題和解決問題的建議： 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮而不斷地發(fā)展，但仍然存在許多問題，略舉幾例： ，高素質(zhì)的專業(yè)人員缺乏。 。 解決問題的建議： ，建立信用保障機制。在機構(gòu)設(shè)立時要求經(jīng)紀公司交納和其業(yè)務(wù)規(guī)模相稱的保證金，存于指定的銀行，并每半年根據(jù)其業(yè)務(wù)量大小隨時調(diào)整保證金，當客戶權(quán)益受到侵害時，根據(jù)雙方協(xié)商或法院裁決的數(shù)額， 從保證金中支付。當對方或自己不守信或違約給相對人造成損失時，保險公司負責賠付。雖然看起來經(jīng)紀公司收益減少，但由于買賣雙方的信任度增加，業(yè)務(wù)量可能不降反升，收益增加。監(jiān)管部門不僅要嚴格經(jīng)紀從業(yè)人員的準入制度，對從業(yè)人員的學(xué)歷、知識結(jié)構(gòu)、資格考試、考評、監(jiān)督等都要有明確的規(guī)定。所以我們要充分認識到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用?；叵肫饛拈_始到現(xiàn)在，這一路走來我最大的感受就是自己成熟多了。在實習(xí)的過程中讓我明白，團隊合作精神很重要，團隊合作，不僅僅是自己公司內(nèi)部的合作，而且包括與其他同行業(yè)公司之間的合作，在做業(yè)務(wù)的過程中，認識了很多同行，雖然我們不是在同一家公司的，但我們要做的事情是一樣的，因此我們也開始了不同公 司間的合作，競爭和合作是并存的，和其他同行業(yè)公司建立良好的合作伙伴關(guān)系，對以后的業(yè)務(wù)發(fā)展是很有好處的，可以達到互惠互利。比如在人際交往方面，書本上只是很簡單的告訴你要如何做，而社會上人際交往非常復(fù)雜，這是在學(xué)校不能有如此深刻的感受的。而這種技巧通常是來自社會閱歷與經(jīng)驗的。交際中要求你在不能改變一件東西的時候，你只能學(xué)著去適應(yīng)它，如果還不行，那就改變一下再去適應(yīng)時的方法。人要想實現(xiàn)自身的價值一定要頑強堅持的性格，勤奮努力的生活作風，而且還需要隨時都有一個積極向上的心態(tài)，這樣你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困難，你都可以克服，即使遇到失敗那也是短暫的，你完全可以吸收經(jīng)驗教訓(xùn)，再次站起來?？偟脕碚f在實習(xí)期間，雖然很辛苦，但是，在這艱苦的工作中，我卻學(xué)到了不少東西，也受到了很大的啟發(fā)，我明白，今后的工作還會遇到許多新的東西，這些東西會給我?guī)硇碌捏w驗和新的體會。實習(xí)很快就結(jié)束了，雖然時間短暫，但從中獲取的收益頗大。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進一步談?wù)勛约旱恼J識。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時，省錢，省心，放心的交易平臺。 第二，交易中。其實除了信息整合之外，我認為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看 、議價、簽約、過戶、交割是整個流程，在每個環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。其次約看時，跟客戶、跟業(yè)主達成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強等等。議價之后就是簽約， 現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個是房款的交割，一個權(quán)證過戶，再一個金融服務(wù)。 三調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進一步分析 隨著生活節(jié)奏的加快， 我們周圍各種中介機構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門 審查的“黑”中介。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。 第三，行業(yè)內(nèi)不正當竟爭現(xiàn)象。所以部分中介機構(gòu)隨意制定了不僅嚴重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價格的服務(wù)收費標準，極大的干擾了整個行業(yè)的市場秩序。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價都嫌費事，直接逃單?？蛻艚?jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常 以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當權(quán)益會受到損害。從行業(yè)資格認可上，先有一個門檻，然后再以此為起點，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系