【正文】 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖） 3 陜西德祥 企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 配套市政設(shè)施情況 文藝南路 198 號(hào)院改造項(xiàng)目屬于危改項(xiàng)目。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名稱 總用地面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 商業(yè)建筑面積（平方米） 住宅建筑面積（平方米） 容積率 建筑密度（ %） 綠化覆蓋率（ %） 總停車位（個(gè)） 地上停車位（個(gè)） 地下停車位（個(gè)） 項(xiàng)目總投資（萬元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%） （萬元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 投資利潤率（ %） 技術(shù)指標(biāo) 39 360 50 310 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬元，其中工程費(fèi) 用 萬元；工程 建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元。 4 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 第二章 發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策分析 發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及到社會(huì)生產(chǎn)生活方方面 面， 事關(guān)國民經(jīng)濟(jì) （如土地資源配置、 城市發(fā)展規(guī)劃等） 和國計(jì)民生。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各 開發(fā)環(huán)節(jié)受到直接約束和控制，如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)；房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī) 政策調(diào)控等。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)房地 產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代 物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度 大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā) 展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。注重發(fā)展中低檔商 品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善 的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。加快廉租房制度建設(shè)，積極發(fā)展裝飾裝 修業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理。 ” 本項(xiàng)目是以安置文藝南路 198 號(hào)院原居民為主要目標(biāo)， 兼顧普通 商品房開發(fā)的住宅建設(shè)項(xiàng)目， 符合國家與西安市的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展第十一個(gè)五年規(guī)劃。最近幾年，西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。為加快城市住房建 設(shè)， 尤其對以前危陋住宅的改造， 解決城市部分居民的住房安全隱患， 改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和政 府的民心工程。 區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視 覺效果。 7 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 第三章 市場分析 西安市房地產(chǎn)分析 2021 年房地產(chǎn)市場一路飄紅，價(jià)格漲幅不斷，就西安市場來看， 普通住宅漲幅在 1000— 1500 元之間，創(chuàng)西安歷年漲幅之最。但隨著國家實(shí)施寬松的財(cái)政和貨幣政策，西 安經(jīng)濟(jì)快速增長和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程， 未來幾年西安房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn) 增長態(tài)勢，發(fā)展格局將逐步平衡，主要表現(xiàn)為： 西安房地產(chǎn)市場特點(diǎn)與比較優(yōu)勢 就全國市場比較而言，從房價(jià)水平，投資比例等因素判斷， 西安整體是一個(gè)相對溫和的市場，獨(dú)長安區(qū)呈現(xiàn)異軍突起態(tài)勢。 新城市規(guī)劃，改善區(qū)域需求不平衡狀態(tài)，城市地產(chǎn)隨城市化 水平提高有不同程度 的發(fā)展。西咸一體化，關(guān)中 —— 天水經(jīng)濟(jì)帶啟動(dòng)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入 活力，人均 GDP 增加、職工年均工資逐年提高，促使購買力增強(qiáng)，都 是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。從下表和 圖可以看出，西 安的 GDP 和固定資產(chǎn)投資總額增長態(tài)勢良好。西安 GDP 增長情況見下表與下圖： 西安市歷年 GDP 增速表 指 標(biāo) 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 GDP 總量（億元） 1265 1450 1653 GDP 增速 (%) 14 經(jīng)濟(jì)總量及增速圖 2021 1500 1000 500 0 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 GDP 總量（億元） GDP增速 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展功能定位與特征 區(qū)域發(fā)展功能定位 西安市文藝路商圈銜接一級(jí)商圈和二級(jí)商圈， 處于西安中心商業(yè) 區(qū)和二環(huán)商業(yè)區(qū)黃金分割點(diǎn)上。 文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系 陜西德祥 企業(yè)管理咨詢有限公司 9 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為： 住宅供給量增加，過去幾年住宅整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn) 增長狀態(tài)。 2021 年受 自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，市場處于低迷狀態(tài)。但區(qū)域畢竟是一個(gè)以專業(yè)市場為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單 位居住為 特點(diǎn)的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。 文藝路區(qū)域住宅價(jià)格分析 經(jīng)過調(diào)查了解，文藝路區(qū)域住宅價(jià)格如下： 普通住宅 45005200 元 /平方米 公寓類 47005500 元 /平方米 整體價(jià)格走勢： 2021 年至 2021 年上半年整體住宅價(jià)格走勢為穩(wěn)中小幅調(diào)整，上 下幅度 13%左右。從 2021 年接近 4000 元 /平米的 均價(jià)水平迅速拉升至 5000 元 /平米上下。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)為： 產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍； 10 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 產(chǎn)品類型多樣化； 戶型以及戶型對應(yīng)面積分布波譜更加寬泛，主力成交面積在 70120 平方米； 高密度發(fā)展，園林綠化率一般； 受地塊供給限制，小型項(xiàng)目居多； 配 套尤其是商業(yè)配套升級(jí)明顯。 消費(fèi)群體特征分析 隨著文藝路人口結(jié)構(gòu)升級(jí)，投資型購買者比例有所增加； 區(qū)域輻射范圍增強(qiáng)，西安以內(nèi)消費(fèi)者以及西安之外的消費(fèi)者 比例增加； 隨著文藝路商業(yè)圈的拓展，人口政策以及產(chǎn)業(yè) 政策升級(jí)，消 費(fèi)群的數(shù)量以及質(zhì)量都有比較大的增長和提高， 未來區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能 力增強(qiáng)。而小型 開發(fā)商在制定營銷策略的時(shí)候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。一、二、三層商鋪，共 4 幢高層，每幢樓層 面積約 750 平方米，每層約 8 戶。 建筑面積：總建筑面積 平方米。“十一五”期間完成全省 50 個(gè)市縣 影劇院的整修工程。西安市完成青年團(tuán)劇場、民樂園劇場和西關(guān)大劇院 的建設(shè)工程，咸陽市完成咸陽人民劇院建設(shè)工程。 ”本項(xiàng)目位于陜西省文化廳初步規(guī)劃 的文藝演出基地項(xiàng)目的西南角，區(qū)域具有濃 郁的文化氣息。 S2：戶 型產(chǎn)品以中、小戶型為主，符合市場 絕大部分人的需求； S3：樓體立面簡潔、大氣、雅致； S4：項(xiàng)目實(shí)施后三面臨街，人、車出入方便。 Threat 威脅分析 T1：板塊內(nèi)同一時(shí)期中、小面積戶型供應(yīng)量 較大， T2：競爭激烈； T3：自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危 機(jī)帶來的影響未消除。 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 以基于區(qū)域升值潛力帶動(dòng)的物業(yè)升值潛力為核心賣點(diǎn)來打造 產(chǎn)品和組織營銷，在產(chǎn)品打造以及營銷方式上強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力。 針對區(qū)域認(rèn)知度不足的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行體驗(yàn)式營銷。 項(xiàng)目商業(yè)部分定位 文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀：文藝路主要以布藝專業(yè)市場為先導(dǎo) .帶動(dòng)了 區(qū)域發(fā)展，餐飲和娛樂也較大型化。 文藝路裙樓商業(yè)較少，主要以家春秋為代表。 建議：項(xiàng)目商業(yè)部分主要依附周邊專業(yè)市場。 在商業(yè)業(yè)態(tài)上主要選擇特色商業(yè)， 要符合區(qū)域發(fā)展規(guī)律。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中小戶型。 消費(fèi)群區(qū)域分布 ①本項(xiàng)目消費(fèi)群主要分布在泛文藝路區(qū)域， 同時(shí)在文藝路之外的 西安其他區(qū)域也有一定的比例， 而西安之外的區(qū)域尤其是陜北投資客 也值得 重點(diǎn)關(guān)注。外地商戶選擇本地置業(yè)。 ②目前主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格： 48005500 元 /平方米。 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)合西安市文藝路周邊樓盤售價(jià)情況， 采用市場比較法確定本項(xiàng) 目樓盤價(jià)格，確定本項(xiàng)目樓盤均價(jià)為 4800 每平方米。規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平 方米，住宅 4 幢，為 32 層建筑，住宅建筑面積 平方米，商 業(yè)建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 39%，地面停車位 50 個(gè)，地下停車位 310 個(gè)。該地塊位于碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，東臨文藝南路， 西至西安市教育考試中心，南至西安自考辦巷，北至西安市文藝南路 紡織品批發(fā)市場。 規(guī)劃重點(diǎn) （ 1）以《西安市城市總體規(guī)劃》 (2021 年－ 2020 年 )和《西安市 土地利用總體規(guī)劃》 (1997－ 2021 年 )為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與 相關(guān)規(guī)劃研究，確定社區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境， 改善居住品質(zhì)； （ 2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用； 16 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 （ 3） 完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對外交通優(yōu)勢； 建設(shè)地點(diǎn)、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 建設(shè)位置 西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè) 198 號(hào)院?？偼顿Y 萬元，項(xiàng) 目建設(shè)期約 30 個(gè)月（含拆遷時(shí)期） 。 （ 2）土地條件 項(xiàng)目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。 （ 3）拆遷情況 項(xiàng)目所在地主要為危舊住宅，在項(xiàng)目申請立項(xiàng)后，將于原居民達(dá) 成拆遷安置協(xié)議，對原居民依照“拆一補(bǔ)一”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行妥善安置。該地塊 交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總平面布置和功能要求 項(xiàng)目總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該 地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體 對稱布局結(jié)構(gòu)形式。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分發(fā)掘和利用項(xiàng)目自身景觀價(jià)值， 建設(shè)項(xiàng)目 內(nèi)部視覺通廓。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以人為本的指導(dǎo)思想，充分考慮以上要求， 從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風(fēng)格四方面求特色，以特色迎合 擁護(hù)對個(gè)性化的追求。 （ 2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項(xiàng) 目建成后的周 邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 （ 3）項(xiàng)目將規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足 小區(qū)停車迅速方便要求。 （ 4）在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理， 環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理 布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)， 為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 建筑方案 19 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 本項(xiàng)目擬建場地呈長方形，將嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施， 滿足采光、 通風(fēng)要求。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在規(guī) 劃設(shè)計(jì)中，充分利用地形、地勢和項(xiàng)目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠 地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個(gè) 進(jìn)出口巧妙分開、互 不干擾。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套 設(shè)施、道路、綠化、活動(dòng)場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮， 給人們提供一個(gè)舒適的活動(dòng)空間。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別 致，具有現(xiàn)代感。住宅單體設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代 化城市建筑風(fēng)范。在整體建筑設(shè)計(jì)上要具有現(xiàn)代意識(shí)，采 用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑單體的設(shè) 計(jì)則相對簡約，建筑立面設(shè)計(jì)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線條的處 理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感和建筑感。 2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適 當(dāng)保持獨(dú)立，既保證了各空間的使用便捷和流動(dòng)性，又保持了相對私 密性。 4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各 種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。 6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風(fēng)格為出發(fā)點(diǎn)、利用墻面、玻璃、 線角共同構(gòu)筑感官效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把 握現(xiàn)代設(shè)計(jì)的主題。 8）統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位和空調(diào)冷凝水下水管。 （ 3）建筑物與城市的協(xié)調(diào) 項(xiàng)目小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 （ 2）總平面布置和功能要求 項(xiàng)目總平面布置方案，吸收現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的 地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對稱布 局結(jié)構(gòu)形式。 配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)等） （ 1）給排水 1）給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)： a、建筑專業(yè)提供的條件圖。 c、國 家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。 2）給水工程： a、用水水質(zhì)：符合國家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 。 b、給水系統(tǒng)：考慮項(xiàng)目高層壓力的要求，本工程生活給水設(shè)給 水加壓系統(tǒng)。 c、管材：給水支管采用 P