武漢星河時代商業(yè)部分策略思考(ppt56)-經(jīng)營管理-在線瀏覽
2024-10-18 03:14本頁面
【正文】 ?武漢目前唯一打 “ 香港牌 ” 的項目，旨在推動片區(qū)形象的改 善，對商業(yè)價值的前瞻性提出了強烈的要求。 風(fēng)險： 開發(fā)商喪失話語權(quán) ， 極可能對小區(qū)環(huán)境造 成污染和干擾 。 風(fēng)險 ： 對經(jīng)營商家及其經(jīng)營能力要做 慎重考量 ， 否則極有可能經(jīng)營 失敗而導(dǎo)致物業(yè)空置 （ 死盤 ） 白白損失 。 種 ， 互相帶動 。 東一時區(qū)、漢口春天等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬達廣場、盛唐龍城、漢正街第一大道 部分出售、 分割出租型 優(yōu)點： 一方面回籠部分資金，實現(xiàn)開發(fā)利 潤；另一方面為開發(fā)商提供固定的 現(xiàn)金流，物業(yè)在經(jīng)營中升值；同時 開發(fā)商還可以利用租金收益作為投 資者回報的源泉，使經(jīng)營穩(wěn)定便于 管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié) 論 開發(fā)商在開發(fā)的過程中，一定要多方考量： ?項目形象定位和商業(yè)形象定位的 一致性 ?商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)與人居價值趨向的 適合度 ?商業(yè)項目投資者資金回籠期望值 合理性 ?項目投資者利益最大化追求手段 策略性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目商業(yè)定位原則思考 ?前瞻性原則 ?組團式原則 ?業(yè)態(tài)領(lǐng)先、龍頭地位原則 ?租售比例適度原則 ?業(yè)態(tài)發(fā)展原則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目商業(yè)定位思考 地標性物業(yè) 打造區(qū)域商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目 商業(yè)擴大影響面的策略思考 ?覆蓋項目以西地區(qū)，以東影響力延伸到宗關(guān)地區(qū)。 ?體驗式購物，提升地區(qū)人文需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目 商業(yè)設(shè)施的功能模塊定位思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 街 鋪 ?品牌展示中心 ?品牌旗艦店 ?都市快餐體驗中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 裙 樓 ?品牌購物中心 ?餐飲康娛中心 ?主題街區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 業(yè)態(tài)定位思考 共同造市，差異競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)定位考慮的幾個因素 ： ?盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)； ?對原有業(yè)態(tài)強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局； ?業(yè)態(tài)規(guī)模必須足夠大，以至于 35年內(nèi)無人 能出其右，形成規(guī)模和品牌上的強勢地位； ?將項目打造成古田區(qū)域新的品牌商業(yè)中心。 客戶特征分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶定位 ?本社區(qū)有投資意識的居民； ?本社區(qū)有自營店鋪需求的居民； ?本社區(qū)周邊社區(qū)看好項目發(fā)展前景的居民； ?看好本區(qū)域特別是本項目發(fā)展前景的商家及個人； ?發(fā)展區(qū)域連鎖機構(gòu)的品牌商家； ?搶占本區(qū)域發(fā)展至高點的大型品牌商家； ?對開發(fā)商品牌和資信非常認可的商家及個人； ?期望實現(xiàn)快速投資回報的投資者； ?對項目投資回報達到一定預(yù)期的長期投資者。針對一層位置極佳的龍頭 鋪，拿出一部分作為竟價拍賣資源，拉高單位面積的 價格，擴大影響力，整體帶動商鋪的銷售和價格走強 ?商業(yè)中心引入產(chǎn)權(quán)式商鋪概念，分段銷售，保留商業(yè) 中心第三層的產(chǎn)權(quán) ?可階段性的采用部分整體面積的相對低價銷售，以快 速實現(xiàn)資金回籠。 ?“ 商鋪銀行 ” 的投資管理、投資回報、投資收益均由銀行提供專業(yè)服務(wù)， 由專業(yè)投資管理公司統(tǒng)一操作、全權(quán)負責(zé)，所有資金流動全部在一本存 折中體現(xiàn)，稱為 “ 商鋪銀行一卡通 ” ，可最大程度地保證投資的安全性 。 ?“商鋪銀行 ” 的投資者由銀行統(tǒng)一辦理商鋪一本通，商鋪按揭貸款、投資 額、收益額均通過銀行在一本存折上處理和體現(xiàn)，同時每季的租金返還由銀行負責(zé)監(jiān)管發(fā)放給投資者，在滿足要求的情況下可憑一本通向銀行進行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪的 銷售價格定位策略 ?以漢口春天、紫薇花園的銷售價格為參照系數(shù)，按照住宅的高出比例定價； ?以高出漢口春天、紫薇花園的商鋪價格的 1020%定價； ?按照商鋪年回報 8%、三年回報期的方式加價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪的 租賃價格定位策略 ?以漢口春天的租賃價格為參照系數(shù) ， 按照高出其 50%的比例定價； ?按照商鋪年回報 8%、 三年回報期的方式測算租金標準； ?考量各營
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