【正文】 商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。 交易過程中需交費用 印花稅：房價款的萬分之五 申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用 登記費：每建筑平方米 元 。 保險費：財險保險費 =總房款 *年費率 *年限系數(shù)。 建行采用太平洋保險公司，年費率一般為 %； 工行采用華泰保險公司， 年費率為 %： 建行總行，中信采用人民保險公司，年費率為 %。 保險費：財險：保險費 =貸款額 *年費率 *年限系數(shù) 綜合險：保險費 =貸款人年限對應(yīng)系數(shù) *貸款額 物業(yè)費 根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目： (1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； (2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護(hù)及保養(yǎng)費； (3)綠化 管理費； (4)清潔衛(wèi)生費； (5)保安費； (6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； (8)法定稅費。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。 收房前應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作 驗房 當(dāng)開發(fā)商通知你進(jìn)行試驗房時，準(zhǔn)備好電筒（清水房無照明，局部難以看清）、長棍子（鐵的最好、短了有些地方夠不著）、卷尺、紙筆、粉筆。 共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。 ②陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。 ③建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測繪規(guī)范〉加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房 [2020]166 號）有明確規(guī)定〗 O、檢 查室內(nèi)的清潔，有些清水房由于管理不善、往往很多惡心的垃圾，嘿嘿，就不需要意一列舉了吧！ P、所有檢查的結(jié)果，一定要做好記錄并備份，同時要求物業(yè)“限期”整改，并將整改結(jié)果電話通知你，接房時再一一核實是否已經(jīng)整改到位。 ⑥ 其它好像不帶什么了，噢，如遇下雨天帶傘?。。。。。。?！誰？誰用香蕉 皮扔我？ A、如果核實已經(jīng)整改完畢，就可以進(jìn)行接房了； B、簽訂業(yè)主臨時公約、住戶手冊、交鑰匙（如果門有普通鑰匙、房主鑰匙之分，請妥善保管，一般普通鑰匙 2 把，便于裝修期間工人和業(yè)主到場，房主鑰匙 6 把，一旦使用房主鑰匙則普通鑰匙將立即失去效力不能開門，在裝修期間請不要使用房主鑰匙，省得裝修好以后再換鎖，嗚咽一般會再三告誡的；如果只是普通門則沒有鑰匙區(qū)分，裝修好以后建議更換鎖心，費用 30 元 /付 美心公司上門服務(wù)。 注意：曉月出現(xiàn)了用戶水卡和水表不符的現(xiàn)象，我朋友就遇到了，也就是說你買了水后，最好請物管派人來給你輸入，一般人也不會，否則出現(xiàn)你買了 100 塊錢輸?shù)饺思业谋砩先チ司秃苈闊┝恕? 問題 1：契稅及代辦費 《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定： 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 開發(fā)商讓購房人提前交納契稅的原因為：開發(fā)商在客戶貸款過 程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險，當(dāng)然，也不排除有些開發(fā)商占用資金的可能性。 如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，因為辦理過程中有勞務(wù)支出，故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的代辦費，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)。 建議： 開發(fā)商在具備條件辦理立契過戶手續(xù)前的一定時間段，通知客戶集中來交錢。 客戶也可委托第三方如律師事務(wù)所來辦理。 《關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 《通知》還規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管。 維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強行收取此基金呢？ 因為有部分購房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進(jìn)行大修、更新、改造時，沒有交納此基金的業(yè)主就會 沾 已交基金業(yè)主的 便宜 ，這是不公平的。 建議： 交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會當(dāng)場開具財 政局的專用發(fā)票，并開始計活期利息。 問題 3：裝修費 裝修管理費、裝修押金、裝修工人制證費 關(guān)于是否收裝修管理費、押金和裝修工人制證費的問題，爭議最大。物業(yè)管理公司在此過程中確實要投入人 力物力進(jìn)行管理和約束。 建議： 專業(yè)人士認(rèn)為，以上收費雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動輒幾千元的管理費或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。 押金根據(jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高檔住宅在一萬元左右為宜，而且無特殊情況應(yīng)全部退還。 裝修垃圾清理費按《北京市居住小區(qū)物業(yè)收費暫行辦法》，即 196 號文件規(guī)定為 20 元／自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾 百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會浪費人力物力。 物業(yè)管理費保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三個月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本地，故采用 3 個月保證金方式。 建議： 普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)； 保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發(fā)商應(yīng)在購房時在《公約》中明示。 至于小區(qū)臨時停車，目前并無明確規(guī)定，應(yīng)由小區(qū)物業(yè)管理委員會決定，物管會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)也不能高于 1 元／ 4 小時的社會停車場標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)出具正式發(fā)票。 建議： 普通小區(qū)地面車位每月為 150 元／個。 問題 6：面積測繪費 面積測繪費收取原則為 誰委托，誰付費 ，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。 收房之面積 篇 “失之一米，損失千計”。 對實測面積有異議 這種情況有的只是購房人的主觀感覺。 其次，根據(jù)圖紙得來的預(yù)測面積和現(xiàn)房實測面積之間存在誤差。合同中對于公攤部位的說明又過于簡單，更讓業(yè)主產(chǎn)生懷疑。 戶內(nèi)面積減少、公攤面積加大是近來面積 縮水的主要表現(xiàn)，即面積總誤差并未超過合同規(guī)定的 3%的范圍，但增加面積均多在公攤上。 建議： ，因為測量過程漫長、計算復(fù)雜，業(yè)主參與測量的可能性不大。 ，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請復(fù)查，要求原測量單位復(fù)測，還可向上級測繪主管部門申請復(fù)查。專業(yè)的師傅收樓當(dāng)然標(biāo)準(zhǔn)一套套，什么平整度、傾斜度、接縫寬度，等等。拿乒乓球這一“土法”就方便簡單了。試驗時，記住應(yīng)從多個方向考察。 同時，乒乓球還能檢查窗臺是否水平，如今流行飄窗臺，窗臺又大又漂亮，但內(nèi)窗臺一定要平，乒乓球若在上面滾動的話，即不合 格。 化妝鏡 驗收木門時，大多數(shù)業(yè)主只是檢查門的開合是否順當(dāng)，鎖的質(zhì)量，門框、面板的手工等，但門扇的底邊卻很難驗得到。把鏡子平放在門扇底下，底下的情況就可用這“第三只眼”看得清清楚楚了：有沒刷油漆，有沒貼飾面板，質(zhì)量如何，是否平整？全部遁形。 插頁式文件夾 收樓時，發(fā)展商要移交的票據(jù)、證書、資料一大摞：房產(chǎn)證、納稅單據(jù)、各種收樓費用的憑證、各種產(chǎn)品的保修卡、入住手冊、物管合同、押金收據(jù)??這些資料一定要妥善放好，遺失了其中一份也很麻煩。收一份文件放好一份，簽收單正好當(dāng)資料目錄。 礦泉水 收樓時帶著的礦泉水喝完后，瓶子千萬不要扔，它也是一樣重要的驗樓工 具呢。這道“工序”可放到最后進(jìn)行，待其他各項都驗完了，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，稍等片刻，哪里積水就表明哪里的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠。業(yè)主做得細(xì)致一些，與發(fā)展商反復(fù)爭論的機會可能會少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。 小錘 主要用于檢查空鼓，如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片，等等。 一套房子里的插座通常有幾十個，事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個插座不通電，再鑿墻挖孔的省心。秦律師指出，收房實際上是業(yè)主和開發(fā)商雙方合同履行重要部分。 3 月 26 日下午在本報 8 層的會議室里，知名房產(chǎn)律師秦兵做客“華夏周末講堂”，就許多讀者關(guān)心的收房問題為 50 多位學(xué)員傳授收房經(jīng)。招數(shù)主動簽訂質(zhì)量協(xié)定由于從 2020 年以后政府對建筑樓盤實施備案制度，在樓盤建成后，只需要通過設(shè)計、勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位這 5 方認(rèn)可，然后交由北京市工程質(zhì)量監(jiān)督站準(zhǔn)許備案。也就是說，竣工驗收并不等于整個建筑工程合格。秦律師強調(diào)，業(yè)主最好與開發(fā)商簽訂一個有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)定。 招數(shù)大雨過后再收房目前，房屋存在“裂”跡的現(xiàn)象十分普遍。這樣業(yè)主容 易發(fā)現(xiàn)。什么才是真正的實測面積表呢？它必須標(biāo)明樓盤的具體位置，整個樓層的功能分布，以及每個角落的長、寬尺寸要詳細(xì)標(biāo)明，這樣的實測表才能讓業(yè)主隨時核對房屋大小。在所有的測量有了結(jié)果后，業(yè)主才算得到了一份真正的房屋實測技術(shù)報告。吳先生花了 260 萬在位于小西天臨街買了一套外觀頗美的房子，可一搬進(jìn)去就發(fā)現(xiàn)內(nèi)在存在諸多質(zhì)量問題，業(yè)主想以 180 萬轉(zhuǎn)賣出去，至今無人問津。秦律師在這里又給業(yè)主支了妙招，他認(rèn)為，個人進(jìn)行訴訟的維護(hù)成本很高，很少有成功的個人案例。 集體收房比個人訴訟的成功率要高得多。如果業(yè)主們認(rèn)為每套房屋都需要查看，那再由代表與開發(fā)商協(xié)商集體看房，一般的，只有業(yè)主集體組織才可能看到房。有的業(yè)主在入住后才發(fā)現(xiàn)問題，找到開發(fā)商后，開發(fā)商僅進(jìn)行了簡單的處理，問題無法得到根本的解決，３年之內(nèi)都沒辦法 裝修。 但有的開發(fā)商卻熱衷于收這部分錢，因為有的小項目公司會直接拿了錢走人，而不轉(zhuǎn)交給稅務(wù)局。 問：開發(fā)商沒有按期交房，并以市政府行政干預(yù)、政府政策影響為借口，該怎么辦？ 答 ：開發(fā)商所說的借口不屬于合同中所指的免責(zé)范圍，他必須承擔(dān)責(zé)任。這是由國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的，如果業(yè)主需要，實測大隊必須有責(zé)任提供情況。 紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。 扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。 請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 2 招：衛(wèi)生間不滲不存 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi) 生間蓄一些水， 24 小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。若聽到“空空”的聲音，就是各面層 與墻 (地 )面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實驗。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。 8 招：大開龍頭查漏堵 上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管 (在管道與墻面或樓板交 接處，給管道再套上一小截管子 )，地面的套管應(yīng)高出地面 23 厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5 厘米。 11 招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 13 招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 間的照明燈座 14 招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。 關(guān)于收房程序的注意事項 檢查所有插座 沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。 檢查所有窗戶 檢查玻璃 :玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件 都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。 檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。其中，又以收房時的糾紛最讓購房者頭疼?！啊蕖囊簿o張，‘娶’的也緊張，喜事搞成了煩勞事。 正由于此，購房者的維權(quán)意識日見加強，許多人經(jīng)常求助于網(wǎng)絡(luò)上的“收房寶典”。盡信網(wǎng)絡(luò)，反而可能導(dǎo)致一些不必要的糾紛。 為此，本周，記者專程請教了福州的有關(guān)專家，對一些容易出現(xiàn)分歧的注意事項進(jìn)行了采訪，以期為消費者在收房時有理有力有度地正當(dāng)維權(quán)提供一些參考。同時按照福建省建設(shè)廳的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時要向業(yè)主提交《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》、《建筑工程消防驗收意見書》 、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》四份文件。 正解：《建筑工程竣工驗收合格證書》和《消防驗收合格證書》并不存在。報告內(nèi)不提供政府有關(guān)部門加蓋的公章，這是因為政府部門職能發(fā)生轉(zhuǎn)變，質(zhì)檢站對監(jiān)理、施工