【正文】 員接受委托，終于資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 答案：C 解析：參照教材p71 資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟的劃分取決于（） A、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員對各資產(chǎn)評估工作步驟共性的歸納 B、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的性質(zhì) C、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度 答案：A 解析：參照教材p71 （二）多項(xiàng)選擇題 信息源的可靠性可通過下列（）等進(jìn)行考察判斷 A、該渠道過去提供的信息的質(zhì)量 B、該渠道提供信息的動因 C、該渠道是否擁有該信息 D、該渠道的可信度 答案：ABCD 解析：參照教材p86。
A、內(nèi)部的資料 B、外部的資料 C、政府部門的資料 D、媒體的資料 答案：ABCD 解析：參照教材p83。
評估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的因素包括（） A、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 B、評估收費(fèi) C、評估目的 D、評估對象性質(zhì) E、評估對象結(jié)構(gòu) 答案CDE 解析：參照教材p77。
答案：C 解析：在現(xiàn)場工作階段中，對設(shè)備進(jìn)行鑒定是現(xiàn)場工作的重點(diǎn)。
計(jì)算重置成本時,不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（）。外購設(shè)備又包括了外購國產(chǎn)設(shè)備和進(jìn)口設(shè)備兩種，而進(jìn)口設(shè)備的重置成本除包括上述三大項(xiàng)以外，還包括設(shè)備進(jìn)口時的有關(guān)稅費(fèi)，如關(guān)稅、銀行手續(xù)費(fèi)等。
.進(jìn)口設(shè)備的到岸價是指（）。
答案：C 解析：成新率反映評估對象現(xiàn)時的新舊程度，亦可以理解為機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)時狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。
答案：B 解析：關(guān)于機(jī)器的總是用壽命，通常又可分為物理壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。
6．某技術(shù)改造設(shè)備已使用6年，設(shè)計(jì)總使用年限為12年，經(jīng)計(jì)算到評估基準(zhǔn)日，其追加投資年限為4年，該設(shè)備的成新率最接近于（） A．33% B．40% C．50% D．63% 答案：D 解析：成新率=（6+4）/（12+4）= 63% （二）多項(xiàng)選擇題 ，具體包括（）。
2．對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定的主要指標(biāo)有（） A．銹蝕率 B．污染情況 C．生產(chǎn)精度 D．設(shè)備零件保護(hù)程度 答案：BC （）。對于自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨(dú)作業(yè)的車輛等設(shè)備，則可以采用收益法評估。
（三）問答題 構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的直接費(fèi)用主要包括哪些？ 答：構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的直接費(fèi)用主要包括： （1）設(shè)備的購建費(fèi)用； （2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用； （3）設(shè)備的安裝調(diào)工費(fèi)用； （4）必要的配套費(fèi)用等。（一）算題 被評估設(shè)備為1989年從德國引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的FoB價是20萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價應(yīng)為報(bào)價的70%~90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FoB價格的5%，%，被評估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，%計(jì)，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價格中不再另行計(jì)算，被評估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營成本比其替代設(shè)備超支2萬元人民幣，被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，：1美元，人民幣與美元的匯率為8元人民幣：1美元。
1．解：根據(jù)題意有： (1)被評估設(shè)備的CIF價格取同年其他企業(yè)從德國進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價格最為 合理，即被評估設(shè)備的CIF價格為30萬馬克，或20萬美元。(5+5)100%=50% (4) 設(shè)備的功能性貶值為： 20000(133%)(p/A,10%,5)=13400=(萬元人民幣) (5) 進(jìn)口設(shè)備的評估值為： 16650%=78(萬元人民幣) 估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。
解：根據(jù)示意計(jì)算如下： （1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1（7000/10000）]100%=19% （2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=[10010000（133%）]（p/A，10%，3） 六 （一）單項(xiàng)選擇題 房地分估的目的在于（）。
2．如果某房地產(chǎn)的售價為100萬，其中建筑物價格為70萬，地價為30萬，該房地產(chǎn)的客觀收益為5萬，建筑物的資本化率為6%，則土地資本化率接近于（） A．6% B．3% C．% D．2% 答案：C 解析：5%=70%*6%+30%*X，X=% 3．待估地產(chǎn)年總收入為300萬元，年總費(fèi)用為250萬元，剩余使用年限為40年，折現(xiàn)率為6%，則其評估值接近于（） A．700萬元 B．833萬元 C．752萬元 D．800萬元 答案：C 解析：（300250）/6%*[11/（1+6%）40]= 4．某宗地單價為10000元/米，容積率為8，則其樓面地價為（） A．5000元/米 B．1250元/米 C．800元/米 D．20000元/米 答案：B 解析：10000/8=1250 5．評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風(fēng)險是（） A．不可移 B．使用時間長 C．不易變現(xiàn) D．規(guī)劃限制嚴(yán) 答案：C （二）、多項(xiàng)選擇題 利用市場比較法需進(jìn)行的基本因素修正有（） A、情況修正 B、期日修正 C、區(qū)域因素修正 D、個別因素修正 E、經(jīng)濟(jì)因素 答案：ABCD 解析：利用市場比較法需進(jìn)行的基本因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修、土地使用期修正等。
答案：ABCDE 解析：建筑物在估價時需考慮的基本因素 座落位置。
用途。
建筑高度。
裝修質(zhì)量和水平。
外觀。
1產(chǎn)權(quán)。日，出租率為85%，管理費(fèi)用為年租金的2%，%，%，%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用）之和的20%，試評估該宗地地價。
2．新建房地產(chǎn)評估成本法中的開發(fā)成本不包括（） A．勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C．房屋建筑安裝工程費(fèi) D．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用 答案：D 解析：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計(jì)入商品房價格。
A．收益法 B．成本法 C．市場法 D．功能價值法 答案：A 解析：建筑物剩余法是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的評估價。 有一宗地深度為150米，若標(biāo)準(zhǔn)深度為100米，按照“四三二一”法則，該宗地的單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%，則其平均深度百分率為（）。
A、公共建筑 B、公共設(shè)施 C、已開發(fā)土地 D、新開發(fā)土地 E、有收益及市場參照物土地 答案：ABD 解析：成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行土地的估價。
2．在地產(chǎn)評估中使用成本法，最需要評估人員把握的便是地產(chǎn)的重置成本。
E．基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價 答案：ABCDE （二）問答題 基準(zhǔn)地價的作用是什么？ （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù) （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) （4）是政府參與有償使用收益分配的依據(jù) （5）是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ) （6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 （三）、計(jì)算與分析題 待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底。
解：根據(jù)題意先計(jì)算價格變動指數(shù)： 價格變動指數(shù)=（1+%）(1+!7%)(1+%)(1+%)(1+%)100%=191% 估算建筑物重置成本：重置成本=1000000191%=1 910 000（元） 估價對象為基本事業(yè)單位辦公用樓，座落在市中心，占地面積600平方米，建筑面積1800平方米，建筑物始建于1976年6月，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。評估該宗房地產(chǎn)1996年6月的市場價值。
采用房地分估合一的評估思路。
估測土地資產(chǎn)的市場價值。
估測建筑物的重置成本，按預(yù)決算調(diào)整法對待估對象的不包括土地價格的建筑物重置成本（含利潤、稅費(fèi)等）進(jìn)行測算。
測算建筑物的成新率。
成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限） =60247。
測算建筑屋的功能性貶值。計(jì)算建筑物評估值。
建筑物評估值=重置成本成新率功能性貶值