【正文】 清晰。 本項目的 戶型從面積來看較為單一，基本上都是中大戶型，缺乏小戶型，市場選擇面較窄。項目戶型設計最大的亮點在于基本能戶戶觀景，有的戶型還擁有一個大的觀景空中花園，如能加以利用，當可成為一大賣點。 本項目的外立面較為新穎閃 亮，配合發(fā)揮海景資源優(yōu)勢，采用“整體波浪形、單體帆船形”的外形設計，與項目的第二代標志性海景住宅的定位較吻合，此外立面是項目的一大優(yōu)勢所在。另外，大部分樓盤在發(fā)售初期都未能有個完整的公共裝修展示，如項目能在工程進度允許的情況下抓住這一市場空缺，并且在設計和裝修上做出特色，對樓盤的展示和銷售都將起到積極的作用。另外，若帶裝修必然造成樓價的相應上升，加上其本來較高的價格，容易給人與市場其他類型樓盤價格脫節(jié)太遠的感覺。海邑的高爾夫果嶺練習場。 五、園林綠化 同樣是由于規(guī)模限制的問題，單體型海景盤營造園林環(huán)境的范圍亦較為有限，通常都是鋪上草皮再點綴兩個小品，缺乏實用性和觀賞性，這種狀況與海景盤較為高端的定位并不相符； 社區(qū)型海景盤由于空間相對充足，園林等內部環(huán)境的營造亦較為豐富，如美麗灣綠化率高達 65%；旭日灣花園擁有人工湖泊和瀑布。 六、周邊環(huán)境 不同區(qū)域的海景盤周邊環(huán)境亦不同： 拱 北：開發(fā)較早，各項配套相對成熟，其商務氣氛較為濃厚； 吉大：環(huán)境清幽，自然景觀迷人，適于自住或休閑度假； 香洲：雖因其漁港影響了其自然景觀，但生活便利，適合居住型買家。本項目地理位置優(yōu)越，但在產品戶型方面存在硬傷，建議在做樣板房時要注意空間視覺轉換。但如今齊全的配套和優(yōu)美的園林環(huán)境正越來越受到買家的重視，而這些對提升樓盤的價值有著積極作用。 拱北： 1）面對的市場層面較廣，除了自住型和度假型買家外，還有不少的投資者； 2）由于區(qū)域發(fā)展較早，各方面都比較成熟，其升值潛力較受到市場認同。 香洲： 1） 珠海市政府所在地，人口密集且生活便利，老城區(qū)情節(jié)較深，以自住型買家為主； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 17 頁 2）由于受漁港影響，海景資源相對較差。； 外地人：珠海外向型經濟越來越發(fā)達，部分因工作需要經常到珠海的內地人士受此優(yōu)美環(huán)境的吸引在此置業(yè)，另外，港澳臺及外籍人士亦占一定的比例； 投資者：此類人群投資意識較強，且手中擁有相當?shù)拈e散資金，少部分人購買用于 出租，大多數(shù)人是憑對市場走向的判斷買進，以期轉手賺取當中的差價。 二、銷售比例 從時間上看 1）前幾年海景樓盤的開發(fā)水平不高，環(huán)境配套不成熟，部分海景樓盤的銷售緩慢，如宏海灣花園、景灣豪苑等，銷售單價高，雖然近幾年受大市影響價格有所下降，但因成本等各方面原因仍處于較高水平，加上產品外型和設計方面已顯過時，銷售情況并不理想，銷售比例普遍在 60%80%之間。 3）近期推出的海景盤，從揚名 從區(qū)域上來看 1）拱北海景豐富且海景盤開發(fā)較早，加上鄰近澳門，近幾年的供應量又相對較少，銷售狀況最為良好。但 這些樓盤基本進入了開發(fā)銷售的中后期，推貨的高峰期基本結束。 4）唐家距離市中心較遠，給人的心理感覺偏向于郊區(qū)，以休閑度假型大型社區(qū)盤為主，銷售狀況一般。 表 21 珠海市近年海景盤銷售狀況表 樓盤名稱 區(qū)域 推出時間 現(xiàn)推量 面積范圍 樓盤均價 銷售率 暢銷單位 單位 戶 平方米 元 /平方米 % 平方米 積 壓 盤 海愉半島 吉大 1998 年 204 145320 5200 60% 海景單位 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 17 頁 景灣豪苑 吉大 1998 年初 142 173240 8380 80% 173 四房 宏海灣花園 吉大 2020 年 196 128250 7300 60% 128 三房 寧?；▓@ 香洲 2020 年 159 81305 5880 68% 125 三房 順 銷 盤 海濱花園 吉大 1997 年 100 256261 9100 98% 261 五房 君怡傲海居 吉大 2020 年中 86 148422 6000 95% 193 五房 龍洲灣 吉大 2020 年中 156 128340 4700 98% 131 三房 海灣御庭 吉大 2020 年 194 115260 5000 98% 152 四房 金海灣花園 香洲 2020 年 132 87300 5380 97% 160 四房 恒景花園 香洲 2020 年 184 113217 5200 98% 113 三房 海灣雅苑 拱北 2020 年底 400 35200 6500 97% 164 四房 美麗灣 唐家 2020 年底 600 55262 4800 85% 海景單位 旭日灣 唐家 2020 年 550 75168 4400 92% 海景單位 近 期 推 出 盤 揚名如恒景花園 184 套單位，從 2020 年開售，到 2020 年年初才基本全 部售完；君怡傲海居銷售 86 套單位也用了逾 2 年時間；銷售周期最短的是海灣雅苑，其銷售近 400 套單位用了不到 2 年，但該盤當中有約150 套 40 平方米以下的小戶型， 50 套左右 80 平方米的兩房兩廳。根據(jù)以往珠海海景盤的銷售情況來看，整個樓盤的成敗往往取決于銷售階段的前期，大概半年時間左右。 市場營銷實態(tài)及分析 推售規(guī)格 1）現(xiàn)時珠海仍是以出售樓花的方式為主流 ，絕大多數(shù)樓盤在工程進度尚處于正負零零時就采取內部認購的方式推出市場，樣板間尚未做好，售樓部也較為簡單； 2）規(guī)模較大樓盤由于發(fā)展商實力較強，亦擁有較豐富的開發(fā)經驗理念，其推售規(guī)格通常較高。如揚名 推售量及節(jié)奏 目前珠海住宅市場在推售時除規(guī)模較大的樓盤按照其開發(fā)時序分組團推出外（如華發(fā)新城、海怡灣畔等），較多樓盤都采用一次性全部推出的方法，像早期的海景盤海灣雅苑、君怡傲海居，近期的揚名這種做法的優(yōu)點是可以給買家更多的選擇空間，對帶動樓盤初期的人氣及形成樓盤的熱銷有一定的促進作用。 入市手法 目前珠海普遍采用以認購樓花的方法入 市，在公開發(fā)售期 12 個月前開始內部認購，如揚名以上兩種做法的區(qū)別在于是否選定認購單位。 除此之外，有實力的發(fā)展商則更多采用現(xiàn)樓或準現(xiàn)樓入市的手法。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 17 頁 宣傳推廣 現(xiàn)時珠海樓盤的宣傳推廣途徑主要分為以下 5 種： 1）報紙。電視廣告雖然費用較高，但其影響范圍廣、信息傳遞明確，是不少較有實力的發(fā)展商的常用宣傳推廣途徑。每年珠海都會舉辦兩次房展會，這也是開發(fā)商們展示及宣傳的有效舞臺； 4）戶外廣告。除以上幾種常用途徑外，有些開發(fā)商則依靠自 身條件選擇其他的宣傳途徑，如海怡灣畔除擁有自身的社區(qū)網站外，還依靠自己的港資背景不定期在香港參加房展會以擴大其客戶范圍。 地段的好壞直接影響著其生活便利性，由于吉大區(qū)域發(fā)展較為成熟，幾乎