【正文】 流而倍受市民的青睞。資金來源：其中建設(shè)單位資本金 萬元（占總投資的 35%），由建設(shè)單位解決，其余 萬元（占總投資的65%）由建設(shè)單位多渠道籌資解決。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：本 項(xiàng)目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用，計(jì)劃安排30 個(gè)月。 建設(shè)地點(diǎn) : 鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀：該區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，規(guī)劃的水、電、氣等設(shè)施配套完善，可以保障項(xiàng)目建設(shè)和使用的需要，但是需要和市政部門協(xié)商，進(jìn)行部分改造或更換。場(chǎng)地內(nèi)共建： 五棟點(diǎn)式高層住宅（ 32F），局部裙樓（ 3F）商場(chǎng)，并建有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 : “鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目位置處于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。在取得經(jīng)營成果的同時(shí)，公司不忘回報(bào)社會(huì)與民眾，始終追求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。一期工程已于 2021年 6 月底正式入住。 2021 年 4 月，公司通過竟拍再次取得鄭州市齒輪廠土地使用權(quán)，在此開發(fā)建設(shè)“秦嶺 ?藍(lán)天佳園”項(xiàng)目。隨后，公司又成功地開發(fā)了維新街 26號(hào)樓、材料廠街 353 號(hào)院、金銘苑小區(qū)、響水灣小區(qū)、秦嶺藍(lán)天佳園等項(xiàng)目，累計(jì)建筑面積達(dá) 40萬平方米，合格率 100%，已竣工工程銷售入住率達(dá) 98%以上，并在開發(fā)建設(shè)過程中積累了豐富的舊城改造經(jīng)驗(yàn)。 公司成立以來，始終秉承“以人為本”的管理觀念，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、 高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“鍥而不舍”的創(chuàng)業(yè)精神。公司組織機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、合理、職能分配科學(xué)、明晰，設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、總工辦及辦公室，員工均具有大專以上學(xué)歷，其中專業(yè)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員占員工總數(shù)的 70%以上。藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有的銘功 路、太康路、二馬路原機(jī)電市場(chǎng)的人氣和地氣，同時(shí)商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè) 集住宅、商業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū) ，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。 項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。 作為全市跨越式發(fā)展 2021 年的 20 個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程 —— 解放路立交橋 建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場(chǎng)和火車站地區(qū)的交通壓力。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問題，為社會(huì)提供 1479 套房源 ， 約 760 間商鋪； 無論是 近期，還是長遠(yuǎn)利益來看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無法估量的。 多年來，我市通過舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的提出 隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。 編制內(nèi)容與范圍 根據(jù)我公司的實(shí)際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的范圍、深度之規(guī)定，組織有關(guān) 技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。 根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨著遷移的風(fēng)險(xiǎn)。 設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車 場(chǎng)、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。 2021 年，科隆國際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套表二 銘功路解放路房屋面積狀況匯總表 房 屋 性 質(zhì) 與 面 積 備注 公房 ≤ 20平方米 2030平方米 3050平方米 5070 平方米 7090平方米 ≥ 90平方米 合計(jì) 戶數(shù) (個(gè) ) 12 23 85 76 19 3 218 私房 ≤ 20平方米 2030平方米 3050平方米 5070 平方米 7090平方米 ≥ 90平方米 合計(jì) 戶數(shù) (個(gè) ) 9 29 96 55 28 18 235 其他性質(zhì)用房 龍騰賓館建筑面積約 3400平方米，鐵路開發(fā)公司綜合樓建筑面積約 2021平方米，此兩處為鐵路局產(chǎn)權(quán)； 平頂山一礦招待所建筑面積約 1200平方米； 解放路社區(qū)辦公樓約360平方米，為銘功路辦事處產(chǎn)權(quán)。 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)， 此次因拆遷流失的商戶約 300多戶，減少經(jīng)營面積約 14000 多平方米； 每年為政府所提供的財(cái)政稅收將會(huì)銳減約 750 多萬元。 隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體 的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無奈退出。 該項(xiàng)目周邊機(jī)電市場(chǎng)情況調(diào)查分析 2021 年 7 月，我公司通過對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如下： 銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是 鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、亂、差的根源地。 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱與承辦單位 項(xiàng)目名稱 : 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位： 鄭州榮成置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn) : 鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域 編制單位 : 鄭州榮成置業(yè)有限公司 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍： 編制依據(jù)： 二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目區(qū)域居民住房現(xiàn)狀調(diào)查摸底情況 2021 年 6 月，二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)、鄭州榮成置業(yè)有限公司公司聯(lián)合進(jìn)行了該區(qū)域內(nèi)的居民住房情況的入戶調(diào)查，對(duì)房屋權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、使用用途、配套設(shè)施、居住情況、生活條件等進(jìn)行了走訪和摸底調(diào)查，結(jié)果如下： 表一 銘功路二道街房屋面積狀況匯總表 房 屋 性 質(zhì) 與 面 積 備注 公房 ≤ 20平方米 2030平方米 3050平方米 5070平方米 7090平方米 ≥ 90平方米 合計(jì) 戶數(shù) (個(gè) ) 13 35 35 5 2 1 91 私房 ≤ 20平方米 2030平方米 3050平方米 5070平方米 7090平方米 ≥ 90平方米 合計(jì) 戶數(shù) (個(gè) ) 8 11 29 45 54 30 177 其他性質(zhì)用房 車庫 8平方米 車庫 6平方米 車庫 4平方米 商業(yè)用房2030平方米 商業(yè)用房80平方米 商業(yè)用房90140平方米 商業(yè)用房219平方米 戶數(shù) (個(gè) ) 1 3 22 1 1 4 1 備注 :有 1戶為長期沒人住 ,面積未統(tǒng)計(jì) (不含在上表合計(jì)戶數(shù)內(nèi) ) 以上兩個(gè)社區(qū)居民現(xiàn)有住房情況調(diào)查結(jié)果匯總： 總戶數(shù)： 721戶 總建筑面積： 平方米，其中： （ 1）住宅面積： ，其中公房 ，私房 平方米。 （ 2）商業(yè)用房面積： 平方米。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng)管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。 目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。 西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境?？偯娣e約 6960平方米。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要 510 年的時(shí)間 ； 對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電市場(chǎng)老商戶來講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近 35 年都無法收回的損失。 如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 本方案對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對(duì)市場(chǎng)分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防、項(xiàng)目組織與實(shí)施，項(xiàng)目招標(biāo)、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行綜合研究、分析和評(píng)價(jià)，為主管部門和建設(shè)單位的決策和判斷提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。舊城改造住房作為具有 保障性質(zhì)的政策性住房，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。 按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃， 經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。 我公司經(jīng)過分析提出該項(xiàng)目的建設(shè) ,其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 地理優(yōu)勢(shì)： 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向 西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。 社會(huì)環(huán)境： 該區(qū)域臨近二馬路人力市場(chǎng)、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社會(huì)治安管理難，一直是社會(huì)的“老大難”問題。 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。 我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺 項(xiàng)目承辦單位概況 鄭州榮成置業(yè)有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集裝飾材料、建筑材料銷售等的綜合性公司，公司注冊(cè) 資金壹仟萬元，具有國家城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。 2021 年，公司納稅 1500 萬元，榮獲二七區(qū)“ 2021年度稅收貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”； 2021年，公司納稅 1500萬元，同時(shí)榮獲“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”。 公司成立伊始，就 涉足工作難度極大的舊城改造，在商城路、法院西街等地段進(jìn)行了現(xiàn)代化開發(fā)建設(shè)，建有“商鼎新苑”等小區(qū)。 尤其是公司投資 2 億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉庫南，總建筑面積 11萬平方米，由 18 棟多層、 4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項(xiàng)目，將“打造精品社區(qū)”的理念貫穿始終，狠抓工程質(zhì)量，完善配套服務(wù) ，為業(yè)主著想，替業(yè)主把關(guān)，最終以其極高的性價(jià)比、卓越的品質(zhì)成為廣大購房者的首選銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤，取得圓滿成功。該項(xiàng)目位于建設(shè)路北、秦嶺路東，總建筑面積約13 萬平方米，計(jì)劃總投資 4 億多元。 目前，公司項(xiàng)目順利開展，經(jīng)營狀況良好，已連續(xù)兩年被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為“ AA+級(jí)信用企業(yè)”。幾年來，公司為 公益事業(yè)投資、捐款 200 余萬元。 該項(xiàng)目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處，是一個(gè)金三角地帶，場(chǎng)地地形平整，屬于舊城區(qū)，需要整體拆遷改造。 項(xiàng)目建設(shè)用地面積 平方米，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中地上總建筑面 積為 平方米（住宅建筑面積為 平方米，商業(yè)建筑面積為 ），地下室（停車場(chǎng)）建筑面積為 25995 平方米。 環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾和污水經(jīng)治理后均可達(dá)標(biāo)排放。 總資金及資金籌措 本 項(xiàng)目總投資 萬元 。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目主要指標(biāo) 序 指標(biāo)名稱 單位（平方米） 數(shù) 據(jù) 備注 1 總占地面積 : . 城市道路面積 平方米 / 建 設(shè)用地 面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 . 高層住宅面積 平方米 商場(chǎng)面積 平方米 公用建筑面積 平方米 150 地下車庫面積 平方米 25995 物業(yè)用房面積 平方米 150 幼兒園面積 平方米 1430 會(huì)所面積 平方米 300 門衛(wèi)面積 平方米 40 3 建筑物占地面積 平方米 4 道路廣場(chǎng)面積 平方米 5 綠化面積 平方米 6489 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 30 9 總戶數(shù) 戶 2030 10 用水量 噸 /天 11 用電量 KW 12 總投資 萬元 13 資金籌措 萬元 建設(shè)單位資本金 萬元 建設(shè)單 位自籌 萬元 銀行貸款 萬元 改造住宅售價(jià) 元 /平方米 5000 商業(yè)用房售價(jià) 元 /平方米 10000