【正文】 準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。新建物業(yè)首期專項維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式?！段飿I(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號公布，2007年8月26日修訂）第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。九、第五條中的新建物業(yè)首期專項維修資金物業(yè)專項維修資金的性質(zhì)和用途?！币虼?，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷售階段進行明確約定。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有。建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的，應(yīng)當(dāng)作為一個建筑區(qū)劃。《物權(quán)法》使用了建筑區(qū)劃的概念，但對如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、計算方式等，參見《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T179862000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則（試行）》（浙建房〔2007〕51號）的相關(guān)內(nèi)容。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積。建設(shè)項目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。《房產(chǎn)測量規(guī)范》適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測量、計算?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關(guān)建筑面積計算規(guī)則的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計單位在設(shè)計圖紙上標(biāo)示的建筑面積，由設(shè)計單位按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計算得出。設(shè)計用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。一個建設(shè)項目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時應(yīng)予注意?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等）的土地使用權(quán)出讓最高年限。采用商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風(fēng)險相對較小?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。主要包括：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工交付日期；④向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價款的行為。因此，商品房買賣合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。四、第一條中的規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時適用的政策也不同，因此，合同中有必要注明該項內(nèi)容。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)列明；約定購買的商品房按份共有的，還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不是自行銷售，而是委托其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“委托代理機構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級的核定作了明確規(guī)定。二、雙方當(dāng)事人、委托代理機構(gòu)出賣方和委托代理機構(gòu)。對未涉及的內(nèi)容，經(jīng)協(xié)商一致，可以補充。為了便于當(dāng)事人使用本示范文本，我們對有關(guān)條款內(nèi)容和專業(yè)用詞的含義作了說明。今年，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，及各方面提出的建議，省建設(shè)廳、省工商行政管理局對原文本又進行了修改,形成現(xiàn)在的文本。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購房人對相關(guān)專業(yè)知識、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意思自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。第一篇：浙江省商品房買賣合同示本說明浙江省商品房買賣合同示范文本說明（新版）(20090319 10:22:12)標(biāo)簽：房產(chǎn)浙江省商品房買賣合同示范文本說明一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報相關(guān)主管部門備案即可。以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本，并于2000年作了修改。示范文本說明與合同解釋。當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。在簽訂合同以后，未被修改的示范文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，此后，當(dāng)事人若理解不一，屬于民事爭議范圍，行政機關(guān)無權(quán)再作解釋。商品房合同雙方當(dāng)事人，指出賣人和買受人。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定代表人，“委托代理人”是受企業(yè)法定代表人委托，有權(quán)進行洽談、訂立商品房合同的人。買受人。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。三、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地使用權(quán)取得方式分為出讓（包括拍賣、招標(biāo)等方式）和劃撥。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政策規(guī)定，可以查閱《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號發(fā)布，1990年5月19日起施行）等相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn)整個住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一，而整個住宅小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。五、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售商品房預(yù)售。商品房預(yù)售條件，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房品房預(yù)售管理辦法》作了規(guī)定。商品房現(xiàn)售。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件，主要包括主體資格合法、取得土地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗收、拆遷安置已經(jīng)落實、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進度和交付日期、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實等方面。六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計用途土地使用年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。設(shè)計用途。七、第三條中的建筑面積合同約定的建筑面積。在有的地方，實行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測制度，該建筑面積按照房產(chǎn)測繪單位提供的預(yù)測面積確定。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測繪單位依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進行測繪，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價的計算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計算得出。上述兩個規(guī)范關(guān)于建筑面積的計算口徑不盡相同，涉及計算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、封閉陽臺、雨篷和自動扶梯等。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規(guī)定。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定建筑區(qū)劃。一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)，便于當(dāng)事人作出約定?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個人的除外。”第七十二條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后，由當(dāng)事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、規(guī)劃設(shè)計要求以及投資建設(shè)的實際情況等，對其物權(quán)歸屬作出具體約定。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。”《浙江省物業(yè)管理條例》第四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定?！墩憬∥飿I(yè)專項維修資金管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。計價方式與面積差異處理緊密聯(lián)系，一般地，選擇建筑面積計價或套內(nèi)建筑面積計價，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時的處理辦法；而選擇按套計價方式，表明當(dāng)事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價款。按建筑面積計價，是商品房計價的一種基本方式。按套內(nèi)建筑面積計價，是建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容，來源于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《浙江省實施辦法》、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。雖然，選擇按套計價即包含建筑面積發(fā)生差異時不調(diào)整總房價款的含義，但這需要一個前提，即交付的房屋與設(shè)計圖紙基本一致。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)，總房價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時間和約定的利率，計算違約金。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價款少，在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時候，可以考慮這一因素。《建筑法》第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進行商品房所在建設(shè)項目的竣工驗收，經(jīng)驗收合格，報建設(shè)行政主管部門備案；備案機關(guān)在竣工驗收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時間內(nèi)，未提出重新組織竣工驗收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗收合格”。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗收單獨進行，單獨出具驗收意見，為避免因驗收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對此進行明確約定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。十三、第十條中的逾期交房逾期交付。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體由買賣雙方約定。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時間長短，分兩種情況約定。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。當(dāng)然，買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。為明確起見，對政府行為、社會異常事件等是否為免責(zé)事由，雙方可以約定。十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計變更規(guī)劃設(shè)計變更的程序。按照《行政許可法》等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知、聽證等程序。經(jīng)行政機關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計變更方案，出現(xiàn)約定情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。十五、第十二條中交付時應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序交付時出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。當(dāng)交付的商品房為住宅時，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。一般包括：第一，通知。第二，查驗。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關(guān)申請仲裁。如果買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。建設(shè)部于1998年下發(fā)了《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌褂谜f明書》內(nèi)容一般包括：①開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位名稱；②結(jié)構(gòu)類型；③裝修、裝飾注意事項；④上下水、電、燃?xì)?、通信、消防等配置說明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；⑥門窗類型及使用注意事項；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；⑨其他需要說明的事項等。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)