【正文】 稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定?中規(guī)定，建筑工程老項目是指：（1）?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。對此問題，有人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進(jìn)行明文規(guī)定。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。全面推開營改增試點政策指引（三）一、關(guān)于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應(yīng)按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細(xì)信息，并經(jīng)代理人簽字確認(rèn)后，由保險公司到主管國稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票。由于個人代理人數(shù)量多、金額小、流動性強(qiáng)，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強(qiáng)。三、關(guān)于保險公司個人代理人問題在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。二、關(guān)于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報。本著不影響現(xiàn)有財政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷售不動產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理，在不動產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進(jìn)行核算的，這一操作模式與?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法?中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計算扣除。舉例來說，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。房地產(chǎn)業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產(chǎn)行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產(chǎn)行業(yè)實實在在的利好。強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)保障，加強(qiáng)與電信、移動及供電部門協(xié)調(diào)溝通，要求其“五一”期間安排專人值班，保障“營改增”試點首日電力供應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)暢通。強(qiáng)化設(shè)備保障，為辦稅服務(wù)廳配備6臺新電腦、3臺打印機(jī)，為農(nóng)村分局配備6臺新電腦、3臺打印機(jī)。為做到“營改增”首日平穩(wěn)運行，從人員、設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)四個方面強(qiáng)化保障。加強(qiáng)與納稅人的溝通協(xié)調(diào)，選擇4戶生活服務(wù)企業(yè)、1戶建筑企業(yè)作為首日開票企業(yè)，商定開票時間、開票項目、開票人員，由國稅干部、技術(shù)人員上門指導(dǎo)企業(yè)開具專用發(fā)票。主動加強(qiáng)與服務(wù)單位、納稅人的協(xié)調(diào)，建立稅務(wù)機(jī)關(guān)、服務(wù)單位、納稅人三方聯(lián)動機(jī)制，保證“營改增”試點首日平穩(wěn)運行。對已發(fā)行防偽稅控發(fā)票新系統(tǒng)的試點納稅人，由航天、百旺兩個服務(wù)單位分別組織集中培訓(xùn)，讓企業(yè)辦稅人員能熟練開票。在此基礎(chǔ)上，由前臺代開人員對新招錄人員進(jìn)行代開操作培訓(xùn)。為保證稅制轉(zhuǎn)換后，稅務(wù)機(jī)關(guān)能順利代開發(fā)票、納稅人能自行開票，認(rèn)真組織開展發(fā)票開具培訓(xùn)。4月29日至30日，實行半日報告制，各職能部門根據(jù)工作安排每半天向領(lǐng)導(dǎo)小組報告工作進(jìn)展情況、遇到的問題，由領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)予以解決或上報上級局請求答復(fù)。“一把手”親自參加每次領(lǐng)導(dǎo)小組會及推進(jìn)會，聽取各工作組對首日運行安排情況的匯報，協(xié)調(diào)解決首日運行可能遇到的問題。截止5月1日7時30分，該縣試點納稅人自開專用發(fā)票12 份，辦稅服務(wù)廳代開專用發(fā)票2 份、普通發(fā)票2份，標(biāo)志著萬安縣國稅局“營改增”試點工作首戰(zhàn)告捷，宣告萬安縣全面推開“營改增”稅制轉(zhuǎn)換成功！一、領(lǐng)導(dǎo)一線指揮。第一篇：(萬安國稅簡報第2期)萬安縣國稅局全面推開“營改增”試點首戰(zhàn)告捷萬安國稅簡報第二期萬安縣國家稅務(wù)局 2016年5月1日萬安縣國稅局全面推開“營改增”試點首戰(zhàn)告捷5月1日零時，在吉安市國稅局黨組成員、總會計師宋敬輝等市縣國稅局領(lǐng)導(dǎo)和新聞媒體的共同見證下，江西贛源實業(yè)有限責(zé)任公司縣芙蓉假日酒店開出全縣第一張生活服務(wù)業(yè)增值稅專用發(fā)票、第一張生活服務(wù)業(yè)增值稅普通發(fā)票。隨后，國網(wǎng)江西萬安縣供電有限責(zé)任公司財務(wù)人員在萬安縣國稅局辦稅服務(wù)廳成功申請代開第一張建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票。縣局黨組高度重視“營改增”首日運行工作，多次召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議、“營改增”推進(jìn)會，研究部署“營改增”首日運行相關(guān)工作。分管領(lǐng)導(dǎo)親臨營改工作一線，與各工作小組研究、討論、制定首日運行方案，力爭做到精準(zhǔn)施策。二、開展兩類培訓(xùn)。加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，邀請服務(wù)單位對辦稅服務(wù)廳發(fā)票代開人員開展操作培訓(xùn)，重點培訓(xùn)營改增代開相關(guān)政策、代開基本操作、模擬操作演練，按照“逐項練習(xí)”“人人過關(guān)”的要求，保證每一位培訓(xùn)人員熟悉各項代開業(yè)務(wù)，掌握每個環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)操作。加強(qiáng)外部培訓(xùn)，由服務(wù)單位和業(yè)務(wù)骨干深入到三個地稅代開點對地稅代開人員開展代開業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)，確保每個地稅代開人員能熟練辦理代開業(yè)務(wù)。三、實施三方聯(lián)動。加強(qiáng)與服務(wù)單位協(xié)調(diào)，要求航天、百旺兩個服務(wù)單位4月30日至5月1日至少派出一名技術(shù)人員駐萬安，做好稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票、納稅人自行開票的技術(shù)指導(dǎo)。四、強(qiáng)化四項保障。強(qiáng)化人員保障，抽調(diào)6名業(yè)務(wù)骨干深入辦稅服務(wù)廳坐班指導(dǎo)前臺操作人員，新招錄人員全部充實到辦稅服務(wù)廳，分別負(fù)責(zé)導(dǎo)稅、咨詢、發(fā)票代開、申報征收工作。強(qiáng)化系統(tǒng)保障，分別對綜合征管系統(tǒng)、委托地稅代開發(fā)票及企業(yè)開票端進(jìn)行測試，保證稅制轉(zhuǎn)換后，各個系統(tǒng)安全高效運行。報：市局領(lǐng)導(dǎo)、市局辦公室、縣委辦、政府辦 發(fā)：縣局領(lǐng)導(dǎo)、各分局、局內(nèi)各單位第二篇：山東國稅全面推開營改增試點政策山東國稅全面推開營改增試點政策一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題部分房地產(chǎn)企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產(chǎn)項目為對象還是以整個納稅主體為對象。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項目為對象的。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題?營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。全面推開營改增試點政策指引（二）一、關(guān)于建筑業(yè)臨時稅務(wù)登記問題建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，在地稅部門管理時，持外管證在勞務(wù)發(fā)生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。因此，在移交確認(rèn)過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進(jìn)行登記確認(rèn)，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經(jīng)辦理登記確認(rèn)信息的納稅人，需要對登記確認(rèn)信息予以刪除。建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。為了適應(yīng)保險行業(yè)業(yè)務(wù)需求，減少個人代理人和稅務(wù)機(jī)關(guān)的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。主管國稅機(jī)關(guān)可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人應(yīng)按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機(jī)關(guān)申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。對此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題?財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?（財稅[2016]36號）以及?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布?（國家稅務(wù)總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。16號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。三、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關(guān)問題的公告?（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)?中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則?（財政部國家稅務(wù)總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自?國家稅務(wù)總局關(guān)于明確?增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法?若干條款處理意見的通知?（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應(yīng)適用17%的稅率。對于現(xiàn)實中存在的?建筑工程施工許可