【正文】 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 15 商鋪沿寶源路而建，如 果容積率允許，建議建兩層的建筑，屋頂及朝向小區(qū)的兩面用綠化覆蓋，一部分用于動(dòng)遷回搬，剩余一部分建議用來(lái)出售，售價(jià)可依據(jù)住宅售價(jià)的 1∶ 。 豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。 2）活動(dòng)效應(yīng) 營(yíng)造高尚的小區(qū)文化氛圍，向公眾推介、傳播精神文明建設(shè)成果，樹(shù)立起良好物業(yè)品牌形象。 體育活動(dòng)：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和比賽、乒乓球比賽等。社區(qū)文化活動(dòng)將以倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氛圍的目標(biāo)展開(kāi)。 無(wú)償、有償服務(wù)建議： 無(wú)償服務(wù)： I. 代定報(bào)刊雜志 II. 代為保管小件物品 III. 代購(gòu)機(jī)票 IV. 代 定蒸餾水 V. 代定出租車 VI. 代購(gòu)物品 VII. 代交公用事業(yè)費(fèi) Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 14 VIII. 早晨叫醒服務(wù) IX. 定期提供義務(wù)診療 有償服務(wù)： I. 代理物業(yè)租售 II. 代為接送客人 III. 居室裝潢 IV. 家政服務(wù) V. 室內(nèi)清潔和綠化服務(wù) VI. 送餐服務(wù) VII. 洗車服務(wù) VIII. 家電維修 社區(qū)活動(dòng)將加強(qiáng)住戶間交流與溝通 社區(qū)文化活動(dòng)作為“人性化服務(wù)”的重要組成部分，由小區(qū)物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要，制訂完善的規(guī)章制度，擬定年度活動(dòng)計(jì)劃。個(gè)性化服務(wù)強(qiáng)調(diào)的是針對(duì)不同的業(yè)主給予不同的服務(wù)，改變以往服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的無(wú)個(gè)性化，而完全針對(duì)住戶的需要開(kāi)展服務(wù)。 □ 運(yùn)用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗(yàn)，在公寓內(nèi)開(kāi)展形式多樣的住戶服務(wù)項(xiàng)目，追求對(duì)于不同住戶提供不 同的個(gè)性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的居住空間。 小區(qū)的服務(wù)框架如下： □ 建立健全的管理制度，包括組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、運(yùn)作制度等，并結(jié)合樓宇的設(shè)施設(shè)備條件，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)對(duì)樓宇進(jìn)行管理。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 13 九、物業(yè)管理 創(chuàng)建“人性化物業(yè)服務(wù)”宣言 通過(guò)明確本案的物業(yè)管理主題――“人性化服務(wù)”。智能化設(shè)施可分為以下各方面： □寬帶上網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng) □網(wǎng)上點(diǎn)播購(gòu)物（可與連鎖超市合作） □設(shè)置小區(qū)網(wǎng)絡(luò)病毒、色情防火墻 □安防系統(tǒng) (公眾地方及每戶室內(nèi) □設(shè)置小區(qū)消費(fèi)“一卡通” □ IC卡跟蹤功能（指示家人所 在位置） □消防系統(tǒng) □監(jiān)控系統(tǒng) (閉路電視監(jiān)控 □門禁系統(tǒng) (IC卡及可視對(duì)講 □巡更系統(tǒng) □停車場(chǎng)管理系統(tǒng) □物業(yè)管理系統(tǒng) □三表抄送系統(tǒng) 以一個(gè)高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以上各項(xiàng)設(shè)施都應(yīng)齊備，但各項(xiàng)都有不同程度的智能化，成本也有別。 具體設(shè)置如下： □健身房 /韻律操房 □室內(nèi)攀巖 □乒乓房 □咖啡吧 □露天網(wǎng)球場(chǎng) □桑拿房 □ SPA美容美體館 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 11 □壁球館 □體能測(cè)試中心：特色項(xiàng)目，定期 /不定期為業(yè)主免費(fèi)提供測(cè)試服務(wù)。因此，本案的會(huì)所設(shè)計(jì)必須另辟蹊徑，成為樓盤文化以及社區(qū)文化的一部分。由于對(duì)于住戶會(huì)所沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所項(xiàng)目的組成可以是多種多樣的。 六、小區(qū)與外部環(huán)境的融合 小區(qū)圍墻采用圍欄式，沿圍欄種植高大樹(shù)木，開(kāi)花樹(shù)木，做到隔音防塵與景觀的統(tǒng)一，另外小區(qū)透綠，也起到了與外部環(huán)境相溝通的效果。小區(qū)休閑活動(dòng)區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低 起伏的路面，石板堆砌道面 (或木屑鋪成路面 )。 小區(qū)主干道應(yīng)避免直行設(shè)計(jì)，采用曲折前進(jìn)方式，貫串各建筑主體，路面可采用青石板錯(cuò)縫鋪砌，每隔 10米左右，設(shè)兩行專紅色釉面磚。 減少多余道路，掌握居民出行路線，出行頻率，然后據(jù)以確定道路網(wǎng)布置?，F(xiàn)代化的住宅小區(qū)，有優(yōu)美的綠、水、房等各種景觀而沒(méi)有燈光、燈飾的點(diǎn)綴，看來(lái)還有些欠缺；燈光只起照明作用，在現(xiàn)代化住宅區(qū)內(nèi)似乎已不能滿足人們的要求，樹(shù)叢內(nèi)的射光燈、草坪的地?zé)?、圍墻上的燈以及住宅區(qū)的立桿路燈，形成一個(gè)立體的燈群。 □在小區(qū)景觀設(shè)置以康體養(yǎng)生的小區(qū)配套設(shè)施，根據(jù)不同的景觀主題設(shè)置相關(guān)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，如：綠色慢跑步徑、獨(dú)木橋、兒童歡樂(lè)步 徑、趣味籃球場(chǎng)、赤足卵石步徑等； □高低起伏的坡地設(shè)計(jì)會(huì)增強(qiáng)視覺(jué)的層次感與立體感，建議在高度允許的情況下，底層整體適當(dāng)抬高 2米 —— 3米，使低層去化的阻力減少一些。 □水體在規(guī)劃中只是一些點(diǎn)綴，但水體與人的親和性，能使人能徹底融人景中，做到既有觀賞主題、又有娛樂(lè)主題。 □靠近輕軌一面適當(dāng)退界，可能的話移植一些大樹(shù)，再用掛滿長(zhǎng)青藤的長(zhǎng)廊阻隔，以減少噪音塵土的污染，并可加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的視覺(jué)效果，不靠近輕軌的周界的長(zhǎng) 廊內(nèi)可以 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 9 設(shè)置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盤等。除環(huán)保上考慮喬木的負(fù)氧離子比花草多得多的好處外，另因種花草處均不準(zhǔn)入內(nèi)踐踏，而小片樹(shù)林里卻能供人們信步踱入，練拳、看報(bào)、散步、照相、又多一番情趣。 □ 組團(tuán)以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個(gè)季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會(huì)有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長(zhǎng)廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起 來(lái)。 注： 以上建議基于市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)本項(xiàng) 目實(shí)際情況，僅做設(shè)計(jì)參考。 一、 房型面積配比： 遵循控制總價(jià) 45萬(wàn)元 —— 70萬(wàn)元 房 型 面 積（平米） 比 例（ %） 主力總價(jià) 小一房 75 20 45萬(wàn)元左右 小二房 100以內(nèi) 70 60萬(wàn)左右 小三房 120以內(nèi) 10 70萬(wàn)左右 注 ： 主力面積 100 M2（子母房設(shè)、 ）占總量的 70%， 主力總價(jià) 60萬(wàn)元 注： 主力面積 100 M2（子母房設(shè)、 ）占總量的 70%， 主力總價(jià) 60 萬(wàn)元 ? 周邊個(gè)案皆以 120 平米的三房為主，而市場(chǎng)調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的 注 ： 主力面積 100 M2（子母房設(shè)、 ）占總量的 70%， 主力總價(jià) 60萬(wàn)元 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 8 皆是 100 平米左右、 總價(jià) 50— 70 萬(wàn)元的二房。“家”不在僅僅是一個(gè)棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會(huì)地位、職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件等個(gè)人 身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。他們的指導(dǎo)思想從原來(lái)單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注自己開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品能否為客戶所接受。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 7 綠化布局： 營(yíng)造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的效果 綠化除具觀賞的功能外，還應(yīng)兼具實(shí)用性、休閑性，以 人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力， 注重內(nèi)部場(chǎng)所的營(yíng)造，強(qiáng)化居住環(huán)境的特征識(shí)別性，使客戶產(chǎn)生認(rèn)同感，對(duì)“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生歸屬感。 規(guī) 劃布局： 摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團(tuán)綠化，塑造一種 中西結(jié)合 的新園林風(fēng)格。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 6 產(chǎn) 品定位： 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來(lái)的市場(chǎng)需 求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場(chǎng)區(qū)分，成為真正的市場(chǎng)空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤(rùn)是本項(xiàng)目操作的關(guān)鍵。 □ 虹 口 對(duì)于虹口中心區(qū)域，本項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)于一些想改善居住條件，而又不愿離居住區(qū)太遠(yuǎn)的、同時(shí)具備一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶，有相當(dāng)?shù)奈Α? Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 5 客 源定位： 物業(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也就是營(yíng)銷系統(tǒng)的“三賣”原則：賣什么（樓盤賣點(diǎn)的組織及提煉）、賣給誰(shuí)（購(gòu)買客戶的類型區(qū)分）、怎么賣（具體的樓盤推廣方案及銷售手段），同樣明確了目標(biāo)消費(fèi)者定位的重要性。 threat（威脅點(diǎn)）： 1. 新房貸政策出臺(tái)，本案入市的時(shí)間必然推遲。 5. 與虹口一街之隔，會(huì)吸引一批中端客戶。 3. 軌道交通 4號(hào)線明年即將建成通車。 opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）： 1. 四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。 3. 周 邊 娛樂(lè)配套相對(duì)較少。 6. 頂 層 景觀價(jià)值 weakness（弱勢(shì)）： 1. 周 邊 環(huán)境較差。 4. 綠 化 率高。 2. 區(qū)域內(nèi)已上市的皆是房型偏大的項(xiàng)目，體量小、房型配比偏小化 ,去化相對(duì)較快。 “十五”期間，閘北市政規(guī)劃建設(shè)： 突出一個(gè)龍頭： 不夜城地區(qū)； 推進(jìn)兩線建設(shè)： 蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段； 完善三片功能： 南片商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)； 中片高尚居住區(qū)： 不 夜城地區(qū)將向北延伸，在新客站北廣場(chǎng)，即將崛 起 由仲盛集團(tuán)參與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處的區(qū)域正好處于高檔辦公區(qū)的住宅補(bǔ)充區(qū)內(nèi)，使得本案的高尚性和可投資性進(jìn)一步放大。 四 、 市政建設(shè) 閘北區(qū)北部 作為大型居住區(qū)已發(fā)展 基本成熟，隨著 地鐵一號(hào) 線延伸段的通車，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會(huì)接近“莘莊模式”。 總之，隨著閘北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長(zhǎng)途、地鐵、高架和輕軌）加之南北高 架的建成，相輔相成， 形成發(fā)達(dá)的交通立體網(wǎng)絡(luò) 。隨著 20xx 年地鐵一號(hào)線延伸 段的通車、蘇州河北岸 的綜合治理及沿岸大規(guī)模 綠化的興建，無(wú)疑 將成為開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地 ，拉近與市中心的距離。但由于該地 區(qū)軌道交通尚未完全發(fā) 達(dá)，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)最具 潛力地區(qū) 之 一。由于閘北彭浦地 區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲(chǔ)備豐富，加之共和立體交通 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 3 體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號(hào)線延伸段及 M M8 的通車，給其沿線樓市帶來(lái)升值空間，將成新一輪房產(chǎn) 銷 售熱點(diǎn)之一。代表樓盤：精文城 市 花園（城上城）、 SOHO 時(shí)代、感性達(dá)利、北美楓情、越秀苑。而 共和新 路高架 及地 鐵一號(hào) 線延 伸段 通車，則將進(jìn)一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值，贏得眾多白領(lǐng)及投資客。作為閘北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商 業(yè)和交通樞紐。 □環(huán)內(nèi)閘北涌入白領(lǐng)及投資客 環(huán)內(nèi)閘北 東臨西寶興路、東 寶興路緊靠虹口區(qū)， 南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望。目前主 力單價(jià)： 45005800 元 /平方米，主力面積： 95140平方米，主力總價(jià)： 萬(wàn)。該板塊早期房產(chǎn)以永和小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過(guò)近幾年市政變遷及市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地 ），使得眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點(diǎn)拉動(dòng)了整個(gè)閘北房市。 □大寧板塊吸納白領(lǐng)階層 大寧板塊 東起共和新路，西 至滬太路，北臨江場(chǎng) 西路。目前主力單價(jià)； 39004800 元 /平方米，主力總價(jià)： 萬(wàn)。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套 設(shè)施日趨完善。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 川寶花苑（暫名） 項(xiàng)目位置 寶通路寶源路 基地面積 24210㎡ 建筑面積 86520㎡ 建筑幢數(shù) 6幢高層建筑 綠化率 % 總戶數(shù) 814戶