【正文】 平均畝產值 1200元 ,征用前第二年平均每畝產值 1100元 ,第三年 1000元 (畝產值 ),該單位人均耕地 ,地上附著物共有樹木 3000棵 ,按照 20元 /棵補償 ,青苗補償按照 100元 /畝計取 ,試對該土地費用進行估價 . 例題 2 某建設單位準備以有償的方式取得某城區(qū)一宗土地的使用權 ,該宗土地占地面積 15000平方米 ,土地使用權出讓金標準為 4000元 /平方米 .根據調查 ,目前該地區(qū)尚有平房住戶 60戶 ,建筑面積總計3500平方米 ,試對該土地費用進行估價 .(征地拆遷補償費為 1200元 /平方米 ) 解 :(第一題 )根據國家有關規(guī)定 ,取被征用前三年平均產值的 8倍計算土地補償費 ,則有 : 土地補償費 ={ (1200+1100+1000)/3} 100 8=88(萬元 ) 取該耕地被征用前三年平均產值的 5倍計算安置補償費 ,則有 : 需要安置的農業(yè)人口數 :100/=40(人 ) 人均安置補助費 =(1200+1100+1000) 5=(萬元 ) 安置補助費 = 40人 =(萬元 ) 地上附著物補償費 =3000 20=6(萬元 ) 苗補償費 :100 100=1(萬元 ) 則該土地費用估計價為 :88++6+1=(萬元 ) (第二題 )解答 :土地使用權出讓金 =4000 15000=6000(萬元 ) 拆遷補償費 :1200 3500=420(萬元 ) 則該土地費用 =6000+420=6420(萬元 ) 二 ) 、與工程建設有關的其他費用估算 建設單位管理費 建設單位經費 (基本工資、工資性補貼、職工福利費、勞動保護費及保險費、辦公費、差旅費、工會費、職工教育費、固定資產使用費、工程招標費、合同契約公證費、工程質量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務招待費、排污費、竣工驗收及清理非等 ). 建設單位開辦費 .是指新建項目為保證籌建和建設工作的正常進行所需要的辦公設備、生活家具、用具、交通工具等購置費用 . 計算公式 建設單位管理費 =工程費用 建設單位管理費率 工程費用 =建筑安裝工程費 +設備工器具購置費 勘察設計費 :是指為建設項目編制項目建議書、可行性研究報告及設計文件所進行的勘察、設計、研究和試驗等所需的費用 ,以及在規(guī)定的范圍內由建設單位自行完成的勘察和設計工作所需的費用 .(政府指導價和市場調節(jié)價 ) 勘察費一般民用建筑 6層以下按 3～ 5元 /m 計算 ,高層建筑按8～ 10元 /平方米計算 。與未來企業(yè)生產經營有關的費用 . 一 ) 、與土地使用有關的費用 建設項目要取得其所需土地 ,必須支付土地征用及遷移補償費或土地使用權出讓金 . 土地征用及遷移補償費 1) 、 土地補償費 .征用耕地的土地補償費 ,為該耕地被征用前三年平均年產值的 6— 10倍 。附屬于被安裝設備的 管線敷設費用 ,以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工作的 材料費用和安裝費 為測定安裝工程質量 ,對單臺設備進行單機試運轉、對系統(tǒng)設備進行系統(tǒng)聯動無負荷試運轉工作調試費用 投資估算中安裝工程費估算通常按照行業(yè)或專門機構發(fā)布的安裝工程定額、取費標準所綜合的大指標進行估算 . 具體計算可按安裝費率 (以設備原價為基數 ) 、每噸設備安裝費 (以設備噸位為基數 )或按每單位安裝實物工作量的費用 (以安裝工程實物工作量為基數 )分類估算 .有些附屬管道量大的行業(yè) ,有的要求單獨估算管道工程費用 ,并單獨列出主材費用 . 四、匯總各單項工程費用 按照上述內容與方法分別估算各單項工程的建筑費、設備和工器具購置費和安裝工程費的基礎上 ,匯總形成各單項工程費用 ,然后相加得到投資項目工程費用 .并填寫投資項目工程估算表 . 五、工程建設其他費用估算 工程建設其他費用是指從工程籌集到工程竣工交付使用止的整個建設期 ,除建筑工程費、設備和工器具購置費、安裝工程費外 ,為保證工程建設順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用 .其具體內容可分為 :與土地使用有關的費用 。 生產、動力、起重、運輸、傳動和醫(yī)療、實驗等各種需要安裝的設備的 裝配費用 。管道工程 :元 /米 第三節(jié) 建設投資分類估算法 建設項目投資由建筑工程費、設備及工器具購置、安裝工程費、建設工程其他費用、基本預備費、漲價預備費、建設期利息七部分構成 .分類估算就是對以上七項分別估算的方法 .多用于詳細可行性研究階段 . 一、建筑工程費的估算 建筑工程費估算可以利用單位工程投資乘以建筑工程總量來估算建筑工程投資費用 ,例如 ,一般工業(yè)民用建筑以單位建筑面積投資 (元 /平方米 ),城建學院 3000元 /平方米 =6000萬元 土石方工程利用每立方米投資乘以工程量估算 ,道路橋梁可以利用每米投資乘以總長度估算 。元 / 單位工程指標按規(guī)定應列于能獨立設計施工的工程項目費用 ,一般用 。元 /平方米 ,工業(yè)項目 :元 /立方米 。某項目工藝設備及安裝費用估計為 2600萬元 ,廠房土建費用估計為 4200萬元 ,其他各專業(yè)工程投資系數如下 : 工藝設備 1 廠房土建 (含設備基礎 ) 1 起重設備 給排水工程 0,04 加熱爐及煙道 采暖通風 氣化冷卻 工業(yè)管道 余熱鍋爐 電器照明 自動化儀表 系數合計 供電工程 系數合計 : 解答 : 根據上述所述方法 ,則該項目的總投資為 。 設備費用變化較大而設備安裝費用變化不大所產生的影響沒有考慮等 . 盡管如此 ,由于朗格系數是以設備費用為計算基礎 ,而設備費用在石油、石化、化工等行業(yè)占的比重較大 (45～ 55%),所以只要對各種不同行業(yè)的朗格系數掌握的準確 ,估算精度可達到 85～ 90% 二 ) 、設備及廠房系數法 一般工藝設備投資和廠房土建投資占整個項目總投資的絕大部分 .如果設計方案已確定生產工藝 ,初步選定工藝設備并進行了工藝布置 ,這就有了工藝設備的重量級廠房的高度和面積 .那么 ,工藝設備投資和廠房土建投資就可以分別估算出來 ,其他專業(yè) ,與設備關系較大的按設備系數來估算 。 Kc — 管理費、合同費、應急費等間接費在內的總估算系數 表 — 1 朗格系數包含的內容 項 目 內 容 朗 格 系 數 (a)包括基礎、設備、絕熱、油漆和設備安裝費 (b)包括上述在內和和配管工程費 (c)裝置的建筑費、電氣及儀表工程費等 (d)包括上述在內及間接費 ,即總費用 C 固體流程 固流流程 流體流程 E (a) (a) (a) (b) (c) (c) (c) 應用朗格系數法估算投資的步驟 : 計算設備到達現場的費用 ,包括設備出廠價、陸路 (海上 )運輸費、裝卸費、關稅、保險、采購等費用 . 根據計算出的設備費 (E)乘以 ,即得到包括設備基礎、絕熱工程、油漆工程和設備安裝工程的總費用 (a). 以上述計算的結果 (a )再分別乘以 (、 ),即可得到包括配管工程在內的費用 ( b ). 上述計算的結果 ( b )再乘以 ,即得到此裝置 (或項目 )的直接費 (c),此時 ,裝置的建筑工程費、電氣及儀表工程等均含在直接工程費用中 . 最后以上計算結果 (c)再分別乘以 、 、 1,38(視不同流程 ),即得到工廠的總費用 . 例題 : 在南非某地建設一座年產 30萬輛汽車輪胎的工廠 ,已知該工廠的設備到達工地的費用為 2204萬美元 ,試估算該工廠的總投資 . 解 : 輪胎工廠的生產流程基本屬于固體流程 ,因此在采用朗格系數法時 ,全部數據應采用固體流程的系數 .現計算如下 設備到達現場的費用 2204萬美元 . 根據表 — 1計算費用 ( a ): ( a ) =E =2204 = 即設備基礎、絕熱工程、油漆及安裝工程費用為 : － 2204 = 計算費用 ( b ): (b ) =E 1,43 =2204 = 則其中配管 (管道工程 )費用為 : － = 計算費用 ( c ),即裝置直接費 : ( c ) =E = 則電氣、儀表、建筑工程等費用為 :－ = 萬美元 計算總投資 C:C = E = 萬美元 則間接費為 : － = 注意 :應用朗格系數法進行工程項目或裝置估算的精度不是很高 ,其主要原因如下 : 生產規(guī)模大小發(fā)生變化的影響沒有考慮 。 f1 f2 f3 — 由于時間因素引起的定額、價格、費用標準等綜合調整系數 。 E — 根據擬建項目的當時當地價格計算的設備費用 (含運雜費 )的總和 。 若靠增加相同規(guī)格設備的數量達到生產規(guī)模時 ,則 n取植為～ . 例題 :已知建設年產 30萬噸乙烯裝置的投資額為 6000萬元 ,現有一年產70萬噸乙烯的裝置 ,工程項目條件與上述裝置類似 ,試估算該裝置的投資額 (生產能力指數為 ,CF=). 解答 :根據公式 ,則有 : I2= I1 (Q2 /Q1)nCF =6000 (70/30) =119707(萬元 ) 單位生產能力估算法誤差較大 ,可達 30%.此法只能用于初略快速估算 .由于誤差太大 ,估算時應注意以下問題 : 建設地點不同 ,建設費用差異較大 . 配套性不同 .一個工程項目均有許多配套工程 ,例如 :公用工程、輔助工程、廠外運輸和生活福利工程等 .這些工程隨建設地點、建設規(guī)模不同均有不同 。 n— 生產能力指數 ,0≤n≤1. n 的取值范圍 若已建類似項目的規(guī)模和擬建項目的規(guī)模相差不大 ,即生產規(guī)模比值在 ～ 2之間 ,則 n取值近似為 1。 I1 –已建項目的投資 。 估算流動資金 第二節(jié) 投資估算的主要方法 投資估算方法 簡單估算法 生產能力估算法 比例估算法 系數估算 法 投資估算指標法 投資分類估算法 (主要用于詳細可行性研究 ) 一、生產能力指標法 生產能力指數法是根據已建成的、性質類似的建設項目投資總額與生產能力估算擬建項目投資額的方法 .其計算公式如下 I2 = I1 (P2 /P1 )n Cf P1 –擬建項目的生產規(guī)模 。 匯總各單項工程費用的基礎上 ,估算工程建設其他費用和基本預備費 。 是指導建設工程項目設計 ,進行投資分配的主要依據 。 是作為項目融資及制定建設融資計劃的依據 。 國家專門機構發(fā)布的工程建設其他費用估算辦法和費用標準 擬建項目各單項工程的建設內容及工程量 二 ) 、投資估算的作用 是項目主管部門審批項目建議書的依據 。 熟悉資本金融資和各種負債融資方式 。第四章 建設項目投資估算和融資分析 學習目的 了解投資估算的具體內容 、深度和要求以及投資項目融資的各種模式和信