【正文】 東方紅金德利馨港苑西苑小區(qū)金德利西城美苑在檔次上優(yōu)與我們，體量大，同期推出，是我們最強(qiáng)勁的對(duì)手。2期均價(jià)：1600元 / 平方C廣告語(yǔ)：老百姓首選的理想家園。開發(fā)商： 焦作市中夏置業(yè)有限公司 。售價(jià)：1層 1960元 /平方 2層 1980元 /平方 3層 1980元 /平方 4層 1880元 /平方5層 1680元 /平方6層 1280元 /平方 B嘉鑫 開發(fā)商：焦作市嘉鑫置業(yè)有限公司。他們也是考慮到高層小高層在西區(qū)的抗行才做此調(diào)整的。項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，一期工程以多層住宅及小高層住宅和部分商業(yè)為主，建筑面積 10萬(wàn)平方米；二期以小高層住宅為主，建筑面積 10萬(wàn)平方米；三期以高層和小高層住宅為主，建筑面積 10萬(wàn)平方米。產(chǎn)品類型為多層，小高層，高層。結(jié)論：4 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？諸多對(duì)手中威脅較大的是以下三家 ——對(duì)手黑名單 1 金德利 初級(jí)市場(chǎng)。如何扭轉(zhuǎn)價(jià)格抗性。他們是社會(huì)中的中間力量，為了家庭一直在辛勤的工作著，他們文化程度普遍不高，是比較務(wù)實(shí)、同時(shí)也比較喜歡盲目跟從的一群人。他們的平均年齡 35歲左右（ 28—45 歲）大部分為三口之家，部分三代同堂家庭。土地價(jià)值觀：創(chuàng)造城西傳奇 7園林美墅， 200畝大盤，創(chuàng)造城西傳奇！3 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶分類： 為改善居住環(huán)境購(gòu)房；為子女結(jié)婚購(gòu)房；工廠工人首次購(gòu)房；居住為主，投資為輔。所以，現(xiàn)在的冷并不意味著永遠(yuǎn)的冷。在一個(gè)城市，沒有真正的冷地與熱地之分，只有發(fā)展不均衡之分。隨這房地產(chǎn)開發(fā)浪潮的興起，這群客戶群體越來越大。新區(qū)大盤的興起帶動(dòng)了焦作房地產(chǎn)的發(fā)展，焦作中站，馬村，北區(qū)，西區(qū)都受其影響。高層以市中心區(qū)、高新區(qū)居多，高新區(qū)在建在售項(xiàng)目小高層、高層占據(jù)80%的市場(chǎng)，如美中誠(chéng)、錦江現(xiàn)代城、太極潤(rùn)景、龍?jiān)词兰业?。多層以郊區(qū)老城區(qū)為主，如西苑小區(qū)、建月花園等。 “ 大盤 ” 將是未來更為普及和更具生命力的樓盤模式。結(jié)論：焦作已進(jìn)入城市化高速發(fā)展時(shí)期。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變焦作大盤風(fēng)聲水起 4美中城，占地 170畝；峰華 “ 城市樂章 ” ，占地 300多畝；錦江花園，占地 400畝。城市往南發(fā)展： 2城市建設(shè)的必然現(xiàn)象品牌營(yíng)銷時(shí)代到來 3隨著龍?jiān)词兰摇⑻珮O景潤(rùn)、建業(yè)、美中城的開發(fā)與強(qiáng)勢(shì)宣傳，焦作房地產(chǎn)即將進(jìn)入品牌營(yíng)銷階段。同時(shí)，省會(huì)鄭州在南邊。屆時(shí)，普濟(jì)路必將成為新區(qū)主干道，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到提升?？茖W(xué)規(guī)劃城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，逐步建設(shè)西部工業(yè)集聚區(qū)、東部工業(yè)集聚區(qū)、萬(wàn)方工業(yè)集聚區(qū)、中鋁工業(yè)集聚區(qū)、沁北工業(yè)集聚區(qū)等 5個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。城鎮(zhèn)發(fā)展格局： 1“一主兩翼 ”模式的 “新五區(qū) ”“ 新五區(qū) ” 指： 解放區(qū) +中站區(qū)、 山陽(yáng)區(qū) +馬村區(qū)、 焦作新區(qū)（高新區(qū)）、 博愛區(qū)和云臺(tái)區(qū)。 結(jié)論 1：2023年是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)在宏觀調(diào)控的軌道上運(yùn)行，平穩(wěn)發(fā)展將成為焦作房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。投資、房?jī)r(jià)增幅雙回落宏觀調(diào)控的影響 12023年全市施工的房屋面積高達(dá) ，竣工的房屋面積僅 ，有大量的在建房屋面積將結(jié)轉(zhuǎn)到 2023年施工，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較大的規(guī)模。園林美墅營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 YUANLINMEISHUTIGUANG我們將與您一起演繹城西傳奇－－－第一章：市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 第二章：產(chǎn)品研究3個(gè)問題戶型配比分析戶型優(yōu)劣分析第三章：推廣策略賣點(diǎn)分析項(xiàng)目定位案名詮釋主推廣語(yǔ)SWOT分析品牌策略及核心價(jià)值分析階段傳播傳播工具包裝建議第四章：推廣費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算媒體研究媒體推廣預(yù)算第五章：銷售建議總體策略價(jià)格策略推盤策略第六章：物業(yè)建議開發(fā)商自己管理請(qǐng)品牌物業(yè)公司做顧問委托品牌物業(yè)公司管理1 宏觀市場(chǎng)分析2023年，國(guó)家新出臺(tái)的 “ 國(guó)六條 ” 、九部委《意見》 “ 十五細(xì)則 ” 及利率上調(diào)、購(gòu)房首付比例提高、征收二手房個(gè)稅等國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。焦作房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出投資和房?jī)r(jià)增幅雙回落，預(yù)期的調(diào)控效果正逐步顯現(xiàn)。2023市場(chǎng)投放量巨大 2先機(jī)就是商機(jī)，這就要求我們快速開發(fā)，搶占客戶，快速實(shí)現(xiàn)資金和品牌建設(shè)的良性循環(huán)。結(jié)論 2：2 區(qū)域市場(chǎng)分析“ 一主 ” 指：焦作市核心城區(qū)， “ 兩翼 ” 指博愛區(qū)和云臺(tái)區(qū)。城市空間推進(jìn)方向核心城區(qū)要南移東擴(kuò)西進(jìn)博愛區(qū)要向北向東推進(jìn)，云臺(tái)區(qū)要向西推進(jìn)。城鎮(zhèn)發(fā)展格局： 1隨著政府新五區(qū)口號(hào)的提出，城市一體化進(jìn)程加快，馬村區(qū)會(huì)向山陽(yáng)區(qū)漸漸靠攏，而解放區(qū)和中站區(qū)也將漸漸將溶為一個(gè)區(qū)域。結(jié)論：焦作以解放路為分界線，北邊多坡地，不適合商品房開發(fā)，南邊地塊平坦，有大面積的平整地塊。城市往南發(fā)展，是政府政策，也是城市地理狀況因素下的必然現(xiàn)象。產(chǎn)品定位，概念包裝，賣點(diǎn)深度提煉，會(huì)直接帶動(dòng)項(xiàng)目附件值的提升。此外還有太極景潤(rùn) 2期，以及師專對(duì)面億祥置業(yè)將要推出的 200畝的項(xiàng)目，等等。傳統(tǒng)常規(guī)的市場(chǎng)空間將越來越少，宏觀的綜合性質(zhì)的地產(chǎn)才是未來的趨勢(shì)。 物業(yè)類別發(fā)展趨勢(shì) 5隨著近年城市發(fā)展速度加快，土地市場(chǎng)緊缺，物業(yè)已開始向小高層，高層市場(chǎng)發(fā)展。項(xiàng)目規(guī)模大，但缺乏人氣支撐。整體市場(chǎng)向小高層、高層物業(yè)發(fā)展。新區(qū)帶動(dòng)周遍區(qū)域 6焦作西區(qū)屬于焦作的老城區(qū)，一些長(zhǎng)年生活在這里的居民對(duì)西區(qū)有著特殊的感情。目前，西區(qū)缺少相應(yīng)的高品質(zhì)社區(qū)。但一個(gè)城市最終的發(fā)展是均衡的。城西是一塊未被開發(fā)的處女地，有著巨大的市場(chǎng)消費(fèi)潛力?？蛻糍?gòu)房目的： 他們的家庭儲(chǔ)蓄在 10萬(wàn)元左右，家庭月收入不低于 3000元，能承受的總房?jī)r(jià)不高于 20萬(wàn)?？蛻舯硐筇卣鳎? 他們長(zhǎng)時(shí)間在西區(qū)生活或者工作，他們熟悉西區(qū)，對(duì)西區(qū)有一定的情感?？蛻舾行悦枋觯? 重點(diǎn)要解決的問題：如何扭轉(zhuǎn)客戶對(duì)本案周邊環(huán)境的不良認(rèn)識(shí)。南區(qū)版塊已成氣候， “ 高檔盤在新區(qū) ” 已成心理定勢(shì)，需要扭轉(zhuǎn)?？蛻舯容^好引導(dǎo)也比較容易教育，營(yíng)銷炒作的空間較大。西城美苑占地 217畝，建筑面積 30萬(wàn)平方米，容積率 ?？偣?2100戶。1期原來規(guī)劃為 6棟多層，現(xiàn)改為 16棟。 預(yù)測(cè)均價(jià)為 1800元 / 平方A對(duì)手黑名單 2位置：焦作市烈士西街路北。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地 35畝地， ， 6棟多層，戶型從 65－ 130平方不等，共約 240戶，現(xiàn)已經(jīng)封頂。 磬港苑 廣告語(yǔ)：咱老百姓住的慣的實(shí)用房對(duì)手黑名單 3位置：焦作市衛(wèi)校西街北段。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地 900畝地，建筑面積 84萬(wàn)平米， 2期戶型面積以 80—130 平米兩房、三房?jī)蓮d為主， 3期小高層正在規(guī)劃中。 西苑小區(qū) 負(fù)面報(bào)道： 交房延期，建筑質(zhì)量差，口碑差。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究結(jié)論 西苑小區(qū)，位置較好，但是品質(zhì)較差。針對(duì)金德利，對(duì)策如下：快速開發(fā)，搶占西區(qū)第一批客戶。做好 1期品質(zhì)，靠 3期贏得客戶。如何區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品唯一性、差異型。本案產(chǎn)品規(guī)劃需要注意的 3個(gè)問題 ：產(chǎn)品規(guī)劃的三個(gè)問題 1首推戶型研究 21期2期產(chǎn)品類型 戶型類型 面積 編號(hào) 套數(shù) 結(jié)構(gòu)普通產(chǎn)品 一房一廳 ㎡ 1A 12 北梯兩房?jī)蓮d ㎡ 2C 12 北梯兩房?jī)蓮d ㎡ 2A 204 北梯兩房?jī)蓮d ㎡ 2D 204 南梯三房?jī)蓮d ㎡ 3A 240 北梯兩房?jī)蓮d ㎡ 2B 60 北梯三房?jī)蓮d ㎡ 3B 60 北梯合計(jì)：一房 12套，兩房 480套，三房 300套。以上概算原則：花園洋房按照 5層計(jì)算，普通產(chǎn)品按 6層計(jì)算，帶電梯按 7層計(jì)算，本計(jì)算方法僅為后面產(chǎn)品分析提供一定依據(jù)，具體數(shù)據(jù)仍以最后設(shè)計(jì)院出具的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。增加三房比例： 普通兩房產(chǎn)品達(dá) 480套，而普通三房產(chǎn)品僅 300套，無四房。因此建議普通