某地產(chǎn)西子郁金香岸營銷建議-展示頁
2025-02-24 04:29本頁面
【正文】 中的高認知、識別的廣告語，但案名卻知之甚少。 產(chǎn)品診斷 西子 以聞堰為代表的臨江腹地房地產(chǎn)開發(fā)正在興起，正在形成新的江景住宅板塊。北岸江景房的單價已經(jīng)過萬，南岸的也已達八九千元，而某些高端一線江景房更是突破了 15000元。伴隨著市政府 “沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略舉措，錢塘江北岸及南岸的房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動。由于各方面條件的限制，錢塘江兩岸始終沒有熱起來。 微觀市場分析 —— 競爭分析 板塊外的競爭：與全城江景房的競爭 杭州江景房的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段： 第一個階段是上世紀 90年代，主要是集中在九堡、濱江四號地塊及錢江大橋附近。 郊區(qū)樓盤必須要解決人氣的問題：不能走三江花園的老路，拒絕投資客，爭取市區(qū)剛性需求的分流。 產(chǎn)品定位都比較接近，容易引發(fā)客群爭奪 值得慶幸的是板塊內(nèi)各樓盤定位都比較清晰，各自在風(fēng)格和產(chǎn)品重點上有所區(qū)分，避免了板塊內(nèi)的正面競爭，但是總體客源量的競爭依然存在 微觀市場分析 —— 競爭分析 板塊內(nèi)的競爭：來自聞堰自身板塊的競爭 市場需求量 按照聞堰鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，到 2023年近期規(guī)劃人口達到 5萬人，遠期 2023年達到 8萬人。 南岸花城 已開盤 34萬㎡ 排屋主力戶型 200－250 m2 公寓 91－ 180 m2 排屋 6000－ 8000元 / m2 公寓 4700元 / m2 微觀市場分析 —— 競爭分析 板塊內(nèi)的競爭：來自聞堰自身板塊的競爭 未來幾年內(nèi)總供應(yīng)量較大 除三江花園外，現(xiàn)在開發(fā)的六大樓盤總共開發(fā)面積是 2164畝，全部開發(fā)之后可售面積是 203萬㎡，按照測算建成之后可居人口是 3萬人。 江南摩卡 預(yù)計 7月 ㎡ 90－ 160 m2 待定 西子 戈雅公寓 已開盤 ㎡ 79－ 165m2 5500元 / m2 中谷 休博會的召開，讓聞堰板塊認知度迅速提高； 22項基礎(chǔ)配套迅速跟進，特別是世紀大道的開通，直接拉近與濱江、市區(qū)的距離，濱江延伸段的概念正在建立； ，“一核三景”，江景、山景、園景兼得的休閑區(qū)域； 高品質(zhì)樓盤規(guī)?；虚_發(fā)，品牌樓盤迅速崛起杭城。 受緊縮調(diào)控影響，投資性需求銳減，特別是蕭山市場自身剛性需求有限，又缺乏外來剛性需求的支撐，將成為杭州第一個出現(xiàn)大面積價格滑坡和滯銷的區(qū)域。 宏觀市場分析 購房需求特征分析 自主型房產(chǎn)需求占主流； 城中區(qū)域、濱江區(qū)域、城西區(qū)域比例依舊最高 ,大杭州的理念開始顯現(xiàn)； 未來房產(chǎn)需求當(dāng)中，中青年是購房主力，小規(guī)模知識型家庭是購房主體，婚房和改善居住條件是兩大主流，中產(chǎn)是這個需求人群的主要特點； 宏觀市場小結(jié) 06年約有 ，07年則約有 276萬方的供給量。 宏觀市場分析 西子 郁 金香岸營銷建議 漢嘉（中國）地產(chǎn)顧問機構(gòu) 一、項目診斷 市場診斷 產(chǎn)品診斷 推廣診斷 銷售診斷 市場診斷 微觀市場分析 宏觀市場分析 宏觀市場分析 供應(yīng)分析 根據(jù) 202 2023年共出讓住宅用地可建設(shè)面積為 ， 05年底杭州的在售住宅的存量尚有 250萬方， 依據(jù)兩年的開發(fā)周期，預(yù)計這部分物業(yè)將在 06年 /07年上市，未來兩年市場供給量約有 840萬方。 以上數(shù)據(jù)僅能通過公開出讓土地來預(yù)測未來的供給量，此外尚有較大量在 99年前已經(jīng)協(xié)議出讓的尚未開發(fā)土地尚不能準確統(tǒng)計 宏觀市場分析 需求分析 通過本地人口自然增長情況、外來人口增長、舊城改造拆遷等數(shù)據(jù)我們預(yù)測，杭州未來 2年內(nèi)市場需求保持在每年 550萬左右的平穩(wěn)需求。 賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)型，自住需求成為市場主體； 微觀市場分析 聞堰板塊分析 項目競爭分析 微觀市場分析 —— 板塊分析 聞堰在競爭格局中應(yīng)站定大杭州市場，遠蕭山而近濱江。 微觀市場分析 —— 競爭分析 板塊內(nèi)的競爭：來自聞堰自身板塊的競爭 項目名稱 開盤日期 項目規(guī)模 項目戶型 項目價格 通和 湘湖人家 已開盤 42萬㎡ 90－ 135 m2 多層 4480元 /m2 排屋 6100元 / m2 三江國際 郁金香岸 已開盤 32萬㎡ 90－ 270 m2 起價 3990元 / m2 通和 供應(yīng)分析 開發(fā)周期同步，產(chǎn)品類型相似性較大 各樓盤開發(fā)和銷售周期基本接近，對市場消化力有一定壓力，江景是產(chǎn)品的主要共性之一，且戶型多為90160㎡之間，物業(yè)類型也集中在多層、高層和排屋之間。 需求分析 市場需求來源 來自主城的分散人口（高收入家庭）、來自蕭山本地的有錢人（改善居住條件）、來自休博園及周邊高新科
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