【正文】 98 39 9,808 9 18,1902023年 4月 41 8,176 143 7,687 41 9,412 16 19,2442023年 3月 69 7,661 107 7,553 78 9,448 44 9,7342023年 2月 26 8,177 38 7,616 37 9,467 12 11,8602023年 1月 23 8,134 25 7,636 73 9,599 15 11,6532023年 12月 16 7,635 29 7,565 104 9,667 60 11,1312023年 11月 23 8,160 31 7,574 38 9,704 46 9,7282023年 10月 48 7,956 54 7,605 146 9,827 24 11,9842023年 9月 30 7,709 34 7,605 22 9,767 29 12,5402023年 8月 21 7,806 46 7,635 15 9,438 16 11,5862023年 7月 15 7,757 53 7,570 33 9,741 19 10,7772023年 6月 29 7,742 48 7,541 22 9,803 30 12,089合計(jì) 387 　 714 　 689 　 322 　l 競爭板塊 2023年 6月 2023年 6月整體板塊簽約流量為 2112套一、市場概況 競品 市場項(xiàng)目名稱(推售時(shí)間 ) 開發(fā)商 總體規(guī)模當(dāng)前推售貨量主力戶型(㎡ ) 附加值均價(jià)(元 /㎡ ) 總價(jià) (萬元 ) 去化情況 積存貨量后續(xù)貨量(預(yù)估未來一年 )中南世紀(jì)花城 中南世紀(jì)花城投資有限公司占地 40萬方；總建筑面積 125萬方48精裝 130166平米偷面積比例約 1012㎡占戶型面積的 612%精裝 12023毛坯 10000 130210萬 140(20平 )160(24平)/118( )160( ) 南 /23/主臥朝向 /面積 /開間 南 ( ) 南 /118(20平米 )160(20平)/118( ) ★ ，兒童主題樂園， 6000平米菜場 ★ 規(guī)劃自帶幼兒園和菜場產(chǎn)品點(diǎn)評(píng) 小區(qū)容積率高，但周邊配套齊全 ★★ 小區(qū)容積率低，以 6， 9層的洋房為主，輔助 18層的小高層，區(qū)域內(nèi)稀有產(chǎn)品，改善性產(chǎn)品，很多項(xiàng)目周邊，市區(qū)的客戶關(guān)注★★ /交通區(qū)位乘 8路、 28路到中南世紀(jì)花城站；駕車：緊鄰?fù)呒?，是?jīng)蘇通大橋進(jìn)入南通所見到的第一篇高層建筑群； 客群以周邊改善型客戶為主。到 8537元 /㎡ )， 15年成交量的大量增幅來自于以價(jià)換量的集中體現(xiàn)，包含開發(fā)區(qū)及新城區(qū)板塊均有相關(guān)的表現(xiàn)； 16年目標(biāo)市場相對轉(zhuǎn)暖，目前截止到 5月已銷售面積達(dá)到 155萬方，但市場整體價(jià)格下滑至 8314元 /㎡目標(biāo)市場（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時(shí)間 成交面積 （畝） 可開發(fā)建筑面積（萬㎡） 地銷比 成交均價(jià)（萬 /畝） 樓面價(jià)（元 /㎡）2023 / 2023 / 2023 / 一、 市場概況 房地產(chǎn)成交局?jǐn)?shù)據(jù)一、 市場概況 房地產(chǎn)成交局?jǐn)?shù)據(jù)l 崇川全區(qū)均價(jià)高出全市均價(jià) 2023元 /㎡，基本維持在 10000元 /㎡上下浮動(dòng)一、市場概況 土地市場結(jié)論 ： 2023年崇川區(qū)共成交 3幅地塊共 554畝，多以崇川區(qū)觀音山為主A. 中南世紀(jì)花城占地面積： 673畝；容積率： 成交時(shí)間： 2023年 5月成交單價(jià)： 40萬元 /畝樓面價(jià)： /平米使用權(quán)人： 南通中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 97畝；容積率： 成交時(shí)間： 2023年 11月成交單價(jià)： /畝樓面價(jià)： /平米使用權(quán)人：宏佳（香港）有限公司C. 景瑞御府占地面積： ；容積率： 成交時(shí)間： 2023年 10月成交單價(jià)： 190萬元 /畝樓面價(jià)： /平米使用權(quán)人：上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司D. 保利香檳國際占地面積： ；容積率： 成交時(shí)間： 2023年 10月成交單價(jià)： 560萬元 /畝樓面價(jià)： /平米使用權(quán)人：上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司E. 萬達(dá)廣場占地面積： ；容積率： 成交時(shí)間： 2023年 12月成交單價(jià)： 230萬元 /畝樓面價(jià)： /平米使用權(quán)人：大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司F. 萬科金域廣場占地面積： 150畝；容積率： 成交時(shí)間： 2023年 12月成交單價(jià)： /畝樓面價(jià)： /平米使用權(quán)人：上海萬科房地產(chǎn)有限公司：帝奧世倫名郡?土地信息： 占地 ，容積率 ?物業(yè)形態(tài)： 高層、小高層、復(fù)式、聯(lián)排?開盤時(shí)間： 2023年 8月?開盤均價(jià)： 高層 8000、小高層 9000、復(fù)式 7000、別墅16000?主力面積段： 高層洋房 ㎡?㎡ ，其中 109136㎡為主力產(chǎn)品?銷售情況： 2023年首次開盤，先后 已推出高層 1800套；剩余 100套，已售 1700套 ，預(yù)計(jì) 6月底啟動(dòng)清盤。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)，其中包括購買建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)和依工程進(jìn)度按比例歸還該項(xiàng)目銀行貸款，不得挪作他用。重要節(jié)點(diǎn)距離（ KM）時(shí)間（分鐘）中南購物中心 6 6新區(qū)小學(xué) 1汽車東站 5 5小海高速入口 10 8一、 項(xiàng)目概況 地塊周邊概況地塊 位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年底全市總?cè)丝?(地級(jí)市不含通州 ) 城區(qū)戶籍人口 (地級(jí)市不含通州 ) 城區(qū)常住人口 (地級(jí)市不含通州 ) GDP/增速 (地級(jí)市不含通州 ) 1410億 /%人均 GDP(地級(jí)市不含通州 ) 財(cái)政收入 /財(cái)政支出 (地級(jí)市不含通州 ) /城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (含縣級(jí)市 ) /%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 (地級(jí)市不含通州 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (地級(jí)市不含通州 ) 固定資產(chǎn)投資 /增速 (地級(jí)市不含通州 ) /%房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 )(地級(jí)市不含通州 ) 全市商品房銷售面積 (萬 ㎡ )(地級(jí)市不含通州 ) 268平均交易價(jià)格 (元 /㎡ )(地級(jí)市不含通州 ) 8537全市汽車擁有量 (含縣級(jí)市 ) 一、 項(xiàng)目概況 城市簡介l 南通市分為崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)、通州區(qū)l 崇川區(qū)內(nèi)部分為老城區(qū)、新東區(qū)、新城區(qū)；l 通州區(qū)為通州市撤市 (縣 )劃區(qū)l 老城區(qū)： 市區(qū)銷售價(jià)格高，配置有南通人認(rèn)可度極高的一附小、二附小，洋房的銷售價(jià)格普遍在 15000元 /㎡以上l 新城區(qū)： 以市政府為核心，中南城為商圈的新城板塊，城市界面優(yōu)，客戶認(rèn)可度高，洋房銷售價(jià)格在 1000018000元 /㎡l 新東區(qū)： 規(guī)劃工業(yè)園區(qū)生活及商業(yè)氛圍一般，項(xiàng)目及產(chǎn)品偏剛需，配套汽車東站，洋房銷售價(jià)格在 60008000元 /㎡分區(qū) 常住人口 (萬人 ) 增速 (%)崇川區(qū) 港 閘 區(qū) 開 發(fā) 區(qū) 通州區(qū) 老城區(qū) 新東區(qū)新城區(qū)市政府本案南通碧桂園碧桂園天璽灣長 江港閘區(qū)開發(fā)區(qū)崇川區(qū)通州區(qū)通州城區(qū)南通全市常住人口分區(qū)情況一、項(xiàng)目概況 城市布局(55006500元 /㎡ )(75008500元 /㎡ )(50009000元 /㎡ )地塊中南 CBD老城區(qū)汽車東站開發(fā)區(qū)小海高速入口新區(qū)小學(xué)港閘區(qū)市政府城市發(fā)展方向地塊位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。南通地級(jí)市 2023年 GDP居全國地級(jí)市第 8名，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。滬蘇區(qū)域摘牌后營銷策略匯報(bào)碧桂園 翡翠華府Contents目 錄一市場背景及競品分析三四營銷策略及推廣分析營銷拓客動(dòng)作分析二人力狀況及供貨分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：南通市統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)南通南通市 隸屬于 江蘇 省，新項(xiàng)目距離已開發(fā)至二期的南通碧桂園 6公里。但常住人口的增速緩慢，房地產(chǎn)的需求量短期內(nèi)難放大。緊鄰新城小學(xué)、中學(xué)及商業(yè)中心。， 競品中海上林院， 高架橋， 高架橋， 新城小學(xué)一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目周邊環(huán)境與配套一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目區(qū)位及交通中南城購物中心新區(qū)小學(xué)初中周邊配套 車程時(shí)間 距離 路況婦 幼保健院 4分 鐘 4公里 暢 通中南城 /百 貨 6分 鐘 6公里 暢 通 (時(shí)間 段 擁 堵 )新區(qū)小學(xué) 1分 鐘 暢 通南通大學(xué) 3分 鐘 3公里 暢 通婦幼醫(yī)院南通市政府本案通啟路高架世紀(jì)大道一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目學(xué)區(qū)介紹【 周邊教育配套現(xiàn)狀 】l 最好 ——南通附屬小學(xué)10km，車程 15min，非配套學(xué)區(qū)l 新建 ——新區(qū)小學(xué) (屬二附小集團(tuán) )一路之隔，小學(xué)初中 9年制，師資未定南通附小南通大學(xué)新區(qū)小學(xué)初中最好 新建本案一、市場概況 市場政策市場政策l 限購政策： 無限購政策l 預(yù)售條件： 多層封頂，高層至四層l 預(yù)收款政策： 自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理竣工驗(yàn)收備案后止。南通市 (地級(jí)市、除通州區(qū)外 )近三年商品房銷售情況時(shí)間商品房施工面積(萬㎡ )施銷比商品房竣工面積(萬㎡ )現(xiàn)銷比商品房存量面積(萬㎡ )存銷比商品房當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬㎡ )商品房銷售面積(萬㎡ )商品房銷售額(億元 )人均居住面積(㎡ )人均銷售面積(萬㎡ )2023 390 236 268 229 / 2023 422 270 206 198 2023 358 299 212 225 分析： 普遍以價(jià)換量、依然存在較長的庫存去化周期近三年南通整體市場逐步進(jìn)入上升通道，但從成交價(jià)格的表現(xiàn)來看處于下行通道 (從 13年 10611元 /㎡，到 14年 9631元 /㎡ 學(xué)區(qū)為觀音山小學(xué)：弘陽上城? 土地信息： 占地 ，容積率 ? 物業(yè)形態(tài)： 高層，小高層? 開盤時(shí)間： 2023年 3月 25日? 開盤均價(jià)： 均價(jià) 7800? 主力面積段： 小高層洋房 92148㎡? 銷售情況： 已推出 1865套，目前積存 252套，商鋪已全部售罄。：中海上林苑? 土地信息： 占地 ，容積率 ? 物業(yè)形態(tài)： 雙拼、小高層? 開盤時(shí)間： 2023年 11月 8日? 開盤均價(jià)： 小高層 9800；別墅 28000? 主力面積段： 小高層 124和 140；別墅 240/260/280? 銷售情況： 小高層 6幢 479套，別墅 37幢 74套，目前積存別墅 9套，洋房 2套：中南世紀(jì)花城? 土地信息： 占地 ；? 物業(yè)形態(tài)： 小高層、高層；? 開盤時(shí)間： 11年 5月 7號(hào)；? 開盤均價(jià)： 12500(精裝修 )? 主力面積段： 140—166㎡? 銷售情況： 現(xiàn)銷售 48，首推 196套，目前積存 100套；因單價(jià)過高，去化不理想；預(yù)計(jì) 6月份推售 349兩棟；學(xué)區(qū)為新區(qū)小學(xué)地塊A BCDE ：萬科城市之光? 土地信息： 占地 ，容積率 ? 物業(yè)形態(tài)： 高層、小高層? 開盤時(shí)間： (認(rèn)籌 )? 均價(jià)： 10000(精裝修 )? 產(chǎn)品： 精裝多層、小高層 100160㎡? 銷售情況： 首開去化 230套，剩余 4套未售【 競品小結(jié) 】l 周邊競品開發(fā)均已進(jìn)入尾聲，后續(xù)主力競品為世紀(jì)花城及城市之光l 競品主力銷售中小戶型，大戶型產(chǎn)品量少且去化率高，存在一定市場空白一、市場概況 競品 市場中海上林院規(guī) 模 總 建面 萬㎡；占地 98 畝 ；發(fā) 展商 中海宏洋（南通）投 資 開 發(fā) 有限公司距離市區(qū)路程及 車 程 ◆ 距市區(qū)： 9公里， 20分 鐘車 程◆ 距我司： 0公里， 1分 鐘車 程位置 世 紀(jì) 大道北，通富路西樓 盤 主力 產(chǎn) 品 小高 層 、 別 墅近期 產(chǎn) 品價(jià)格 小高 層 9800； 別 墅 28000樓 盤 特點(diǎn) /配套 低密度本案中海一、市場概況 競品詳情一、市場概況 競品詳情中南世紀(jì)花城規(guī) 模 總 建面 萬㎡；占地 673 畝 ；發(fā) 展商 南通中南新世界中心開 發(fā) 有限公司距離市區(qū)路程及 車 程 ◆ 距市區(qū)： 9公里， 20分 鐘車 程◆ 距我司： ， 2分 鐘車 程位置 世 紀(jì) 大道 1號(hào)（市政府