【正文】 右的均價(jià)更是顛覆了別墅才是豪宅的傳統(tǒng)思路。項(xiàng)目總占地面積 ，總建筑面積 13萬(wàn)多平方米，其中公寓樓建筑面積約 ，寫字樓建筑面積約 ，酒店式公寓主推戶型約 160平方米。 三、高端住宅之以強(qiáng)調(diào)配套、服務(wù)、材質(zhì)的新一代的產(chǎn)品 24 深藍(lán)廣場(chǎng)坐落于杭州市武林商圈中心黃金地段，緊鄰正在建設(shè)中的西湖文化廣場(chǎng)，北依朝暉路，南臨京杭大運(yùn)河，占據(jù)城市卓越位置。如 05年最具貴族氣質(zhì)的“綠城 西湖 8號(hào)公館 23 顛覆傳統(tǒng)豪宅概念 —— 從深藍(lán)廣場(chǎng)到金色海岸，開發(fā)商顛覆傳統(tǒng)豪宅概念，品牌演繹價(jià)格傳奇！ 近年來(lái)，人們對(duì)居住的要求已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。 2023年 9月 22日中大吳莊的一套 3層躍 4層疊排 ， 面積在 300多平方米被人以 /月左右的價(jià)格租下 ， 年租金達(dá)到 32萬(wàn)元 ， 創(chuàng)下杭州高級(jí)住宅租金之最 。 吳莊由浙江省城建設(shè)計(jì)院擔(dān)任建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 選擇了世界頂級(jí)的建筑造型和室內(nèi)裝飾商美國(guó) JWDA公司擔(dān)任吳莊的建筑造型和室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì) ， 聘請(qǐng)了曾主持設(shè)計(jì)悉尼奧運(yùn)村環(huán)境設(shè)計(jì) 、 亞特蘭大奧運(yùn)百周年紀(jì)念公園設(shè)計(jì) 、 香港陽(yáng)明山莊園區(qū)設(shè)計(jì)的著名境外公司美國(guó) EDAW（ 泛亞易道 ） 擔(dān)任園林設(shè)計(jì) 。社會(huì)各界議論紛紛：這里將造怎樣的房子？賣怎樣的價(jià)格？賣給誰(shuí)又有誰(shuí)來(lái)買？ …… 吳莊被逼上“華山絕路”，產(chǎn)品成功的前提是必須做成高檔樓盤，并且是杭城沒有過(guò)的全新建筑，才能使同地段樓盤與吳莊具有不可比性。每平方萬(wàn)元的地價(jià)直逼北京王府井和上海南京路，杭州“標(biāo)王地塊”由此出爐。 吳莊 曾經(jīng)是帝王的家 …… 在 2023年的杭州還從未有一個(gè)樓盤像吳莊一樣，尚未亮相，就引起了媒體和公眾持續(xù)的熱情關(guān)注，這一切都得追溯到中大房產(chǎn)那“世紀(jì)第一拍”。 17 區(qū)域主要在售樓盤 18 縱觀當(dāng)前杭城各區(qū)塊別墅、排屋市場(chǎng)，主要表現(xiàn)出以下四大特點(diǎn)： 市區(qū)供給極其稀缺，而近郊供應(yīng)天量，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端市場(chǎng)相對(duì)緩和； 相比國(guó)內(nèi)一線城市而言，產(chǎn)品形態(tài)較單一，缺少全新設(shè)計(jì)理念產(chǎn)品；在相同的景觀及建筑形態(tài)下展開低級(jí)血拼，跳不出傳統(tǒng)產(chǎn)品思路； 除去品牌開發(fā)商外，產(chǎn)品品質(zhì)不高，開發(fā)水平低下，是完成基本居住功能后在面積上的簡(jiǎn)單放大。在這里買一套 300平方米的別墅，總價(jià)只相當(dāng)于在杭州市中心買一套 150平方米左右的多層公寓，當(dāng)前該區(qū)塊的排屋總價(jià)約在 180萬(wàn) 250萬(wàn)之間。 在戶型方面，青山湖板塊的開發(fā)商可謂是充分考慮客戶的需求和經(jīng)濟(jì)承受能力，以經(jīng)濟(jì)型別墅和排屋為主。它地處國(guó)家森林公園和天目山脈，目前的綠化率在 65%以上，再加上大片山脈，森林覆蓋率達(dá) 80%以上，這里的生態(tài)環(huán)境、住宅景觀、休閑養(yǎng)生等都是其他板塊所不能企及的。 區(qū)域大配套的不足是該板塊最大的弱勢(shì)，但隨著沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，該板塊的低密度優(yōu)勢(shì)正日益體現(xiàn)，該板塊有后來(lái)居上態(tài)勢(shì)，開始被越來(lái)越多的高端消費(fèi)者所認(rèn)同。該區(qū)域是杭州目前別墅、排屋分布最為集中的區(qū)域，有約5000畝的華安西溪山莊， 4000畝的金成江南春城， 1200畝的綠城桃花源， 1000畝的新明半島、 800畝的瑞城、 3000余畝的大華西溪風(fēng)情， 120畝的福田假日之約， 250畝的美達(dá)九月森林， 600畝的經(jīng)協(xié)學(xué)林雅苑， 420畝的華立江南水鄉(xiāng)， 500畝的華立爵士風(fēng)情， 300畝的金都雅苑， 200畝的贊成荊山翠谷， 3000畝的通策在河之洲， 300畝的博雅水木清華， 800畝的華門清水灣等項(xiàng)目，另外還有大量的土地在進(jìn)行儲(chǔ)備，估計(jì)有２ 0000畝左右的開發(fā)量。 這是由于目前杭州市場(chǎng)排屋供應(yīng)以銀湖 、 閑林 、 西溪為主 ， 而兩地的周邊配套設(shè)施都不夠完善 ， 這三個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者基本以購(gòu)買第二居所為主 ， 對(duì)與很多渴望以排屋作為第一居所的人來(lái)說(shuō) ， “ 三墩頤景園 ” 的定位恰恰滿足了他們的需求 ， 開發(fā)商針對(duì)這部分需求推出的限量版排屋 ， 彌補(bǔ)了三墩市場(chǎng)以及杭州市場(chǎng)的空白 ， 事實(shí)證明 ， 此舉果然大受市場(chǎng)歡迎 。隨著城西的最后兩個(gè)別墅排屋項(xiàng)目南都林語(yǔ)別墅和陽(yáng)光地帶的交付，該區(qū)域再出現(xiàn)大規(guī)模別墅排屋的可能性已經(jīng)不大。 該板塊由于受地域條件限制供應(yīng)量較小，當(dāng)前低密度住宅總體供應(yīng)總量在２３萬(wàn)平方米左右，從產(chǎn)品類型來(lái)看以獨(dú)立別墅為主，稀缺性是該板塊最主要特征。 綠園 東方金座 丁香公寓 西湖名玨公寓 5 西湖名玨公寓 5萬(wàn) /平方米 西湖 8號(hào)公館 4萬(wàn)左右（未開盤） 元華公寓 3萬(wàn) 4萬(wàn) /平方米 中大吳莊 3萬(wàn) /平方米 金色海岸 /平方米 深藍(lán)廣場(chǎng) /平方米 東方金座 /平方米 西子公寓 3萬(wàn) /平方米 綠園公寓 2萬(wàn) /平方米 白馬公寓 /平方米 丁香公寓 /平方米 金都華庭 /平方米 黃龍雅苑 /平方米 世貿(mào)麗晶城 /平方米 東山弄一帶 /平方米 桂花城 /平方米 部分成交數(shù)據(jù) 僅供參考 市區(qū)部分高價(jià)住宅一覽 6 Part2 杭州高端住宅細(xì)分描述及各自特點(diǎn)描述 杭州當(dāng)前的高端住宅主要分為右邊三類 A、近郊為主的傳統(tǒng)排屋別墅 B、景觀稀缺型物業(yè)如西湖沿線 C、新一代豪宅：強(qiáng)調(diào)配套、服務(wù)、材質(zhì) 7 一、傳統(tǒng)高端住宅：排屋別墅市場(chǎng)主力板塊分析 當(dāng)前杭州主要?jiǎng)e墅及排屋板塊分為： 1) 之江、轉(zhuǎn)塘旅游度假區(qū)區(qū)塊 2) 蔣村區(qū)塊 3) 銀湖區(qū)塊 4) 閑林五常區(qū)塊 5) 青山湖區(qū)塊 8 之江、轉(zhuǎn)塘旅游度假區(qū)區(qū)塊 該區(qū)域是杭州別墅發(fā)展最早的區(qū)域，是杭州目前高檔別墅最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的別墅單價(jià)普遍在10000元／平方米以上，單套總價(jià)基本在 300萬(wàn)元以上，該區(qū)域的主要客戶是杭州的私營(yíng)企業(yè)主，大型企業(yè)的高級(jí)管理層以及省內(nèi)其他地方的私營(yíng)業(yè)主，并且有部分海外客源。 供銷兩旺的事實(shí)使中高檔住宅在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到了價(jià)格與價(jià)值的最佳結(jié)合點(diǎn) 。 當(dāng)前市區(qū)中高價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤遍地開花 ， 萬(wàn)元甚至數(shù)萬(wàn)元現(xiàn)象正在悄悄的左右著杭州樓市的發(fā)展趨勢(shì) 。 水岸城市花園 、 西湖金座等樓盤預(yù)計(jì)將會(huì)在近期推出 ,預(yù)期價(jià)格也將達(dá)到 14000元 /平方米左右 。 同樣是市中心 ， 今年開盤的紫庭花園 、 綠洲三期 ， 價(jià)格多在 12023元 /平方米以上 ， 深藍(lán)廣場(chǎng)的身價(jià)早已超過(guò) 20230元 /平方米 。 其銷售價(jià)格將突破 40000元 /平方米 ， 從而刷新杭州住宅價(jià)格的最高記錄 。富越 10號(hào)地塊項(xiàng)目定位及推廣策劃報(bào)告 低 調(diào) 奢 華 的 上 流 宅 邸 報(bào)告一 杭州豪宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 02 報(bào)告二 項(xiàng)目定位策略報(bào)告 40 報(bào)告三 項(xiàng)目推廣策略思路 94 附 件 地塊周邊配套及交通狀況 124 [目 錄 ] 2 [報(bào)告一 ] 富越 10號(hào)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 簡(jiǎn)述杭州市區(qū)樓市特征 杭州高端住宅細(xì)分及特點(diǎn)描述 杭州高價(jià)房樓市現(xiàn)狀 3 Part1 簡(jiǎn)述杭州市區(qū)樓市特征 當(dāng)前杭州高價(jià)房已經(jīng)遍地開花 ， 高價(jià)高品質(zhì)成為市區(qū)樓市主旋律 2023年 3月 ， 在政府宏觀調(diào)控的影響下 ， 毗鄰西湖的絕版地塊 8號(hào)地塊仍以 2億元的天價(jià)被大都置業(yè)拍走 。經(jīng)過(guò)估算 ， 這一地塊的樓面價(jià)近 25000元 /平方米 。 不久前 ， 名鈺公寓兩套公寓又拍出 50000多元 /平方米的價(jià)格 。 此外 ， 廣廈 4 這些現(xiàn)象表明杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正在日益走向成熟和變革 。 這是由于在當(dāng)前的杭州市場(chǎng)中 ， 中高檔住宅產(chǎn)品擁有著較大的消費(fèi)需求 ， 在市場(chǎng)供應(yīng)總量中所占的比例正逐年增加 。 因此中高檔住宅產(chǎn)品將在未來(lái)的幾年內(nèi)成為市區(qū)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品 ， 并在一定程度上 ， 引導(dǎo)著住宅市場(chǎng)上產(chǎn)品的發(fā)展方向 。當(dāng)前典型開發(fā)樓盤為南都高爾夫二三期、“錢塘 .櫻花小筑” 等。 9 區(qū)域主要在售樓盤 10 蔣村、三墩區(qū)塊 該區(qū)域開發(fā)時(shí)間較早，早期以綠城的桂花園系列別墅為代表，由于距離市中心很近，堪稱城區(qū)型別墅。近期位于三墩三盛開發(fā)的“三墩頤景園”于 8月 1日開盤，開盤伊始就成了杭城樓市的一大亮點(diǎn)，推出的 33套排屋一天之內(nèi)全部預(yù)定完，創(chuàng)造了宏觀調(diào)控以來(lái)的單天銷售記錄。 11 12 區(qū)域主要在售樓盤 14 區(qū)域主要在售樓盤 閑林五常區(qū)塊 閑林五常老余杭區(qū)域，以 02省道為中心分布。此區(qū)域的別墅建筑類型以聯(lián)排為主，單價(jià)一般在 8000－ 12023元／平方米，單套總價(jià)在 150萬(wàn)－ 300萬(wàn)之間，市場(chǎng)總體供應(yīng)總量 430萬(wàn)平方米左右（含部分普通公寓）。 15 區(qū)域主要在售樓盤 16 青山湖板塊 青山湖板塊最大的優(yōu)勢(shì)就是自然資源。青山湖憑借臨安成規(guī)模的山水條件，以及總體 郊最重要的“高綠化、低密度、低容積率”供應(yīng)區(qū)之一。因此跟富陽(yáng)銀湖、之江度假村、閑林等板塊相比，青山湖房產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)除了自然條件獨(dú)一無(wú)二之外，還有一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)位優(yōu)勢(shì)。 當(dāng)前主要開發(fā)樓盤有 3600畝的中都青山湖畔、 1500畝的青城山語(yǔ)間、 1150畝的錦繡錢塘、 1461畝的西子玫瑰溪谷等，該板塊當(dāng)前最大問(wèn)題在于缺少品牌開發(fā)商的進(jìn)駐及高端客戶人氣的支撐，加上受閑林板塊的分流，導(dǎo)致銷售渠道不暢。 19 典型物業(yè) : 中大吳莊 二手 3萬(wàn) 4萬(wàn) /平方米 元華公寓二手 二手 3萬(wàn) 4萬(wàn) /平方米 西湖名玨公寓 5萬(wàn) /平方米 西湖八號(hào)公館 (產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 ) 預(yù)計(jì)超過(guò) 4萬(wàn) /平方米 東方金座 (服務(wù)式公寓 ) 2萬(wàn) /平方米 第二、高端住宅之景觀稀缺型物業(yè) 20 稀缺型高端住宅由中大吳莊開始引發(fā)價(jià)格傳奇 中大 1999年 12月 18日，杭州市首次舉行土地公開競(jìng)標(biāo)，中大房產(chǎn)以 10515元 /㎡的天價(jià)拍得這一地塊。而當(dāng)時(shí)，距吳莊 500米的現(xiàn)房均價(jià)也只售 7000元 /㎡！一剎那，吳山寶地聚焦了人們的關(guān)注目光，驚詫者，艷羨者，等著看好戲者有之。 21 要讓吳莊成為西湖 、 吳山之間的江南名莊 ， 更需要產(chǎn)品特質(zhì)的支撐 。 項(xiàng)目在 2023 年首次亮相后 ， 一舉創(chuàng)下 4 天預(yù)定額達(dá) 1 億元的紀(jì)錄； 2023年 5月 ， 開盤期首批簽約總額達(dá) 2 億元 ， 自此市區(qū)高級(jí)住宅的市場(chǎng)價(jià)值開始被民間富豪所認(rèn)可 ， 成為有錢也不一定能買到的住宅產(chǎn)品 。 22 西湖 8號(hào)公館再度引發(fā)對(duì)稀缺物業(yè)的價(jià)值思考 同樣的地段 、 同樣的故事于 2023年再度上演 ， 2023年 3月 2日出讓的吳山地塊 ， 樓面地價(jià)創(chuàng)下了歷年來(lái)杭州土地出讓價(jià)格之最： 24032元 /平方米 ,預(yù)計(jì)該物業(yè)的最終銷售價(jià)格將達(dá) 4萬(wàn) /平方米以上 ,拍得該項(xiàng)目的大都置業(yè) ， 之前主要在浙江義烏進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) ， 之所以拿下該天價(jià)地塊還在于對(duì)浙江 “ 民富 ”的信心及對(duì)稀缺資源的價(jià)值認(rèn)識(shí) ， 當(dāng)然產(chǎn)品的本身品質(zhì)也將考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的把握能力 。富人對(duì)豪宅的理解，已不再停留在簡(jiǎn)單的提供居所面積的需求上，而是提升到建筑如何能夠?yàn)槿藥?lái)更多的精神享受上，尊貴開始由高品質(zhì)的服務(wù)來(lái)體現(xiàn)。 深藍(lán)廣場(chǎng)”，正是開發(fā)商準(zhǔn)確地把握了人們這一逐漸改變的消費(fèi)心理，為財(cái)富階層打造的新一代豪邸。由兩幢精裝修酒店式公寓、一幢高檔寫字樓和一條內(nèi)置精品商業(yè)街組成。綠城整合美國(guó)、澳大利亞、中國(guó)香港等設(shè)計(jì)資源，結(jié)合以德國(guó)產(chǎn)品為主的精裝修材料和設(shè)備，綜合表現(xiàn)在形式、功能、技術(shù)等多方面，使得項(xiàng)目完全弱化了產(chǎn)品本身處于高架邊的致命弱點(diǎn)而賦予了高級(jí)物業(yè)的概念。 深藍(lán)廣場(chǎng) 新生代豪宅的代表 26 深藍(lán)廣場(chǎng)營(yíng)銷分析 深藍(lán)廣場(chǎng)的核心賣點(diǎn)是“酒店式服務(wù)公寓”，邀請(qǐng)雷迪森廣場(chǎng)參與深藍(lán)廣場(chǎng)的管理，與傳統(tǒng)的酒店式公寓來(lái)進(jìn)行區(qū)分，傳播方向上則偏向于酒店式公寓，包括它的酒店式配套、酒店式服務(wù)的宣傳。房產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)轉(zhuǎn)軌到服務(wù)有了非常大的轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目以綠城品牌進(jìn)行高端定位，并通過(guò)高端服務(wù)進(jìn)行價(jià)格支撐。這種定位策略雖然初看有點(diǎn)使項(xiàng)目銷售處于緩慢消化狀態(tài)，但對(duì)于綠城房產(chǎn)的說(shuō)法，“深藍(lán)廣場(chǎng)”是一個(gè)品牌化產(chǎn)品（企業(yè)發(fā)展階段決定），它包括了企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建筑立面、景觀環(huán)境、室內(nèi)空間、服務(wù)管理的精髓體現(xiàn)，它賣的是一種生活、一種氛圍，而非一處簡(jiǎn)單的居住產(chǎn)品。過(guò)分強(qiáng)調(diào)深藍(lán)的高檔給客戶的調(diào)